Is de gemeente label c vergeten?

Onderzoek verduurzaming maatschappelijk vastgoed

Naar schatting slechts een derde van het aantal vierkante meters kantoorruimte van de Nederlandse gemeenten heeft nu een label C of beter, zo blijkt uit een inventarisatie van het Kadaster en Binnenlands Bestuur. Het lijkt in de aandacht voor de recente klimaatplannen van overheden na het vorig jaar gesloten Klimaatakkoord misschien een beetje weggezakt, maar in het Energieakkoord van 2013 is een harde afspraak gemaakt voor het verduurzamen van kantoren. Ieder kantoorgebouw moet in 2023 minimaal energielabel C hebben. Dat geldt dus ook voor stadskantoren en gemeente huizen, zolang ze geen monument zijn.

Maar uit de inventarisatie wordt duidelijk dat die norm nog lang niet is gehaald. Uit het Kadaster-onderzoek blijkt dat naar schatting slechts 16 procent van de gemeentelijke gebouwen die een bestemming als kantoor hebben, beschikken over label C of hoger. Als we kijken naar het aantal vierkante meters, dan ligt dat wel wat hoger. 32 procent van de m2 gemeentelijk kantorenvastgoed heeft label C of beter. Opmerkelijk is ook dat het gemeentelijk vastgoed in meerderheid nog steeds helemaal geen label heeft, of niet is geregistreerd in de administratie: 54 procent van de vierkante meters is helemaal labelloos. Er zijn zelfs G40-gemeenten waarvan geen enkel energielabel van een gemeentelijk kantoor is geregistreerd.

Motivatie wisselend
De resultaten van de gemeentekantoren liggen in lijn met de registratie die de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) maakt van de verduurzaming van al het kantorenvastgoed in Nederland. In januari van dit jaar bleek uit een inventarisatie van RVO dat van alle kantoren in Nederland die onder de label C-verplichting vallen, 32 procent voldoet aan de eisen en meer dan de helft (56 procent) geen enkel label heeft. Officieel mogen panden die straks niet aan de eisen voldoen, niet meer worden verhuurd.

Maar onder particuliere en private gebouweigenaren is de motivatie om te verduurzamen wisselend. Overheden zijn over het algemeen zeer ambitieus: veel hebben ambities om het eigen vastgoed al ver voor 2050 energieneutraal te krijgen. En ze willen daarin een voortrekkersrol spelen. Het is immers als overheid moeilijker om inwoners te overtuigen van de noodzaak van verduurzaming, als je het eigen huis nog niet op orde hebt. Maar waarom zijn gemeenten dan zo langzaam met de veel lichtere eis om gebouwen tot label C te verduurzamen? Zijn ze die eis uit het Energieakkoord van 2013 een beetje vergeten?

Nee, zegt Michiel Otto, directeur van huisvestings- en vastgoedadviesbureau HEVO. ‘Bij veel gemeenten zijn de label C-eis en andere klimaatambities zeker een belangrijk onderwerp. Voor een aantal gemeenten hebben we zelf meegeholpen om de maatregelen daarvoor in kaart te brengen. Maar het heeft ook met de inventarisatie van het eigen vastgoed te maken. Veel gemeenten hebben jarenlang niet goed in beeld gehad wat de staat is van het vastgoed dat ze in het bezit hebben. Pas de laatste jaren is dat een stuk beter geworden.’

Maar label C is geen strenge eis, erkent Otto. ‘Als je een gebouw hebt met een goede schil, dus behoorlijk geïsoleerd, dan is label C al haalbaar door relatief eenvoudige maatregelen als wat extra isolatie op be paalde plekken, led-verlichting en zonnepanelen. Maar voor veel gebouwen is er wel meer nodig, zoals de kantoorpanden uit de jaren zeventig en tachtig, die kwalitatief vaak veel slechter zijn.’ Otto denkt dat het voor veel gemeenten moeilijk gaat worden om die label C-eis te halen. ‘Er zijn een hoop kanttekeningen te plaatsen bij de registratie van de labels en kantoren in de Kadaster-cijfers. Maar het aantal is nu nog zo laag, dat ik niet verwacht dat het helemaal gaat lukken.’

Krap bij kas
Volgens Ingrid de Moel, directeur van Bouwstenen voor Sociaal, het landelijk netwerk van maatschappelijk vastgoed, is de label C-eis eigenlijk ingehaald door de nieuwe eisen uit het Klimaatakkoord van 2019. ‘Gemeenten hebben inmiddels hogere ambities en vragen zich af hoe efficiënt het is om een gebouw eerst naar label C te brengen en later weer naar A of hoger. Je kunt het beter in één keer goed doen.’

Het Bouwstenen-netwerk zet ook vraagtekens bij de effectiviteit van een theoretisch concept als een energielabel. ‘Veel gemeenten weten ook zonder het formele label wel wat hen te doen staat om het energiegebruik terug te dringen. Een formeel vastgesteld label voegt dan niet zoveel meer toe. Voor kantoren die gemeenten zelf gebruiken, kennen ze het energiegebruik.’ Het zou daarom veel beter zijn om te sturen op objectievere meetmethodes, zoals het feitelijk energieverbruik van een gebouw. ‘Gemeenten willen toe naar een systeem waarin partijen elkaar aanspreken op feitelijk energiegebruik. Daarbij kan worden aangesloten op nieuwe Europese regels. Je ziet bijvoorbeeld in Duitsland al dat makelaars je precies kunnen vertellen hoeveel energie een gebouw per m2/jaar gebruikt. Diverse gemeenten verwachten dat de labelplicht binnenkort zal verdwijnen en zijn er nu niet zo meer mee bezig. Ze willen vooral vooruit.’

De Moel erkent wel dat dit niet voor alle gemeenten geldt. ‘Er zullen ook ongetwijfeld gemeenten zijn die niet goed doorpakken op het gebied van energiebesparing omdat de gemeente krap bij kas zit, bijvoorbeeld door tekorten op het sociaal domein, of omdat er geen bestuurlijk of politiek draagvlak voor is en de prioriteiten anders worden gesteld. Soms ontbreekt de kennis en kunde in de organisatie. Vaak wordt gedacht dat de investering in het gebouw en de maatregel zit en dat de rest kan worden opgelost met hulp van buiten. Maar om de zaken goed op orde te hebben en te houden moet ook worden geïnvesteerd in de vastgoedorganisatie en de medewerkers.‘

Oudere panden
De gemeente Leiden scoort niet goed in de inventarisatie van energielabels van gemeentelijke kantoren. Maar een groot deel van de ambtenaren van de gemeente Leiden betrok begin dit jaar wel het Level-gebouw naast het station. Met een A++-label zijn de 10.000 m2 kantoorruimte zeer energiezuinig en duurzaam.

Toch telt het niet mee: de gemeente huurt de ruimte immers. Ook zullen twee oudere panden, waarvan één door de gemeente niet langer in gebruik is, worden verkocht. Maar die tellen wel mee, want ze zijn nog steeds in het bezit van de gemeente. De verschillen tussen de gemeenten zijn in de cijfers best groot. En dat roept vragen op. Een gemeente als Deventer scoort zeer behoorlijk, met een score van 58 procent label C, maar vergelijkbare steden met veel oude panden scoren veel slechter. Hetzelfde geldt voor steden met veel nieuwbouw. Almere scoort goed, maar Lelystad juist slecht. Zoetermeer doet het goed, Alphen aan den Rijn weer niet.

Gemeenten verwachten vaak wel op tijd aan de label C-eis te kunnen voldoen. Zo wijst Amsterdam, de grootste gemeentelijke vastgoedbezitter, op het grote aantal monumenten die niet onder de label C-eis vallen. De rest van de gebouwen zullen de komende twee jaar worden aangepakt, belooft de gemeente.

Natuurlijke momenten
Veel gemeenten wijzen op de grotere ambities als het om de verduurzaming gaat. En veel hebben al grote stappen gezet door het stadkantoor veel verder te verduurzamen dan label C, of ze gaan daar op korte termijn mee aan de slag. Als verklaring voor de slechte cijfers geven gemeenten vaak de eigen registratie van de labels. En dat is vreemd: een stadkantoor of gemeentehuis wordt voor veel geld verduurzaamd, maar er wordt vergeten om het energielabel aan te vragen of aan te passen, en door te geven aan Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) wil het registreren van de labels daarom opnieuw onder de aandacht brengen bij gemeenten en hen wijzen op de label C-eis. Maar de VNG wijst er wel op dat voor de aanpak zoveel mogelijk de ‘natuurlijke momenten van renovatie’ moeten worden benut om de kosten niet te hoog te laten oplopen.

Toch zegt het ministerie van Binnenlandse Zaken, uiteindelijk degene die hierin moet handhaven, dat er aan de eis zal worden vastgehouden. ‘De plicht om aan label C te voldoen vervalt niet door de afspraken in het Klimaatakkoord,’ zegt een woordvoerder van de minister. ‘De eis in het Bouwbesluit blijft geldig en hierop wordt ook toezicht gehouden. Daarbij wordt rekening gehouden met het feit dat verduurzaming van vastgoed maatwerk is. Bijvoorbeeld als duidelijk is dat binnen afzienbare tijd de verduurzaming verder gaat dan label C.’

Verantwoording
Om tot een lijst van energielabels van gemeentelijk vastgoed te komen, filterde het Kadaster de adressen uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op eigendom van gemeenten, en keek vervolgens welke gebruiksfunctie de adressen hebben. In de BAG staan geen energielabels van de gebouwen, die worden geregistreerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Het Kadaster heeft de gegevens ten behoeve van dit onderzoek gekoppeld. In de inventarisatie voor dit artikel zijn gebouwen meegenomen met een kantoorfunctie. Voor sommige gebouwen is sprake van gecombineerde functies maar de meeste gebouwen vallen onder de label C-verplichting.
Maar de cijfers zijn niet altijd volledig: een gedeelde functie van een gebouw kan niet goed geregistreerd staan, een gebouw kan van functie zijn veranderd en nog niet doorgegeven aan het Kadaster, en soms is een gebouw al geen eigendom meer. Daarnaast vallen monumenten, zoals een oud stadhuis, niet onder de label C-verplichting. Ook kantoren onder de 100 m2 zijn vrijgesteld.

Verschillende gemeenten hebben Binnenlands Bestuur erop gewezen dat de cijfers uit de inventarisatie niet, of niet helemaal overeenkomen met hun eigen cijfers. Maar uiteindelijk is een gemeente, net als een andere vastgoedeigenaar, wel verplicht om de juiste gegevens aan te leveren bij het Kadaster en een energielabel aan te melden bij RVO. Voor een groot deel van de gemeenten geldt dat er nauwelijks energielabels van hun panden bij de officiële instanties geregistreerd staan. Wij kunnen niet anders dan ervan uitgaan dat die gebouwen dan waarschijnlijk ook niet aan de norm voldoen.