De bouwbattle: inbreiden of uitbreiden?

Volgens emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw (71) wil de Nederlander liefst een laagbouwwoning met een tuintje. Dus bouw aan de randen van steden en dorpen en op Vinex-achtige locaties. Zijn tegenstrever Wouter Veldhuis (52), rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving, wil liever binnenstedelijk bouwen, dicht bij voorzieningen en werk. Aan tafel kruisen ze anderhalf uur de degens. Over gedwongen inkwartiering, neo-Vinex, gemeentelijke woningdiensten en meer en minder competente chefs.   

Om het uitgangspunt aan het begin van het debat op scherp te stellen: hoeveel bedraagt in hun ogen het actuele woningtekort? Volgens Veldhuis laat dat zich lastig vaststellen. ‘Het hangt er ook vanaf hoe je leegstand meerekent. Ik vind het niet zo relevant of het om 200.000 of 400.000 woningen gaat. Als je migratiecijfers tot 2050 prognosticeert, gaan we misschien wel richting twee miljoen woningen. Voor mij is de essentie: de nood is hoog, we moeten aan de slag.’

Botsen

Wát voor huizen zijn nodig? Volgens De Zeeuw blijkt uit het driejaarlijkse woononderzoek klip en klaar wat de gemiddelde Nederlander wil: die eengezinswoning met tuin. ‘Niet alleen jonge gezinnen hebben die voorkeur. Ook de groeiende groep van alleenstaanden prefereert een grondgebonden woning. Wat we in de bouwprogramma’s hebben opgenomen staat daar haaks op. Appartementen zijn dominant. Dat gaat steeds meer met elkaar botsen.’

Behoefte

Veldhuis: ‘Er is een verschil tussen de behoefte van Nederlanders en wat we ons qua ruimte kunnen veroorloven. De tijd dat we ongebreideld elke vraag konden accommoderen is voorbij. Misschien blijkt uit marktonderzoek een grote behoefte aan eengezinswoningen, maar kijk eens naar de bevolkingssamenstelling. Ongeveer een derde van alle huishoudens is een gezin met een of meer kinderen, terwijl 65 procent van de huidige woningvoorraad uit gezinswoningen bestaat. Op het moment dat er schaarste ontstaat, moet je er kritisch naar kijken. Er is vooral schaarste aan betaalbare woningen. Ik denk dat we door meer betaalbare appartementen te bouwen op dit moment best goed bezig zijn.’

De Zeeuw wijst op recente succesvolle neo-Vinex-wijken als Weespersluis (bij Amsterdam) en Westergouwe (bij Gouda) waar de bouw van woningen met waterberging wordt gecombineerd. ‘Het hele buitenstedelijke woningbouwprogramma kost maar 1 à 2 procent van de landbouwgrond. Ik zeg: dat kan.’
Veldhuis: ‘Ik bestrijd niet dat er in Nederland ruimte is voor een aantal grotere woningbouwlocaties aan de stadsranden. Maar met de succesformule van Vinex komen we niet meer weg. Dat soort grootschalige gouden locaties dicht bij steden en goed aangesloten op het openbaar vervoer, die zijn er bijna niet meer.’

Rompertje

Waar moeten die grootschaligere bouwlocaties, noodzakelijk om vaart te maken met de woningbouw, dan wél komen? Volgens De Zeeuw heeft zich de afgelopen 25 jaar om de Randstad een nieuwe zone gevormd (door hem gedoopt als ‘het rompertje’) die zich er qua dynamiek en bedrijvigheid mee kan meten. Als buitenrand van zijn romper rekent hij ruwweg Alkmaar, Zwolle, Arnhem, Nijmegen en de Brabantse steden. ‘Een gebied waar het voorzieningenniveau oké is. Er is universitair en beroepsonderwijs. Er is werk. Steden als Hoorn, Zwolle en Apeldoorn zijn de afgelopen sterk gegroeid en nu fors aan het investeren in hun centrum. Er zit veel potentie om de verstedelijking daar door te zetten.’

Lastig

Die potentie ziet Veldhuis ook, zij het niet overal. Het gaat, zegt hij, ‘om plekken die goed multimodaal bereikbaar moeten zijn, dus ook met OV.’ En waar kansen liggen om in de buurt werk te vinden. ‘Dat maakt nieuwbouw bij Almere en met name Lelystad zo lastig. Met betrekking tot banen is het echt trekken in die regio. Ook in de kop van Noord-Holland is dat een ding.’

Daarnaast constateert Veldhuis dat de markt hapert. ‘Omdat de bouwkosten en  rente blijven stijgen, kunnen wij op dit moment slechts met hangen en wurgen ­betaalbare woningen realiseren.’ In een stad als Lelystad valt volgens Veldhuis op een nieuwbouwwoning nauwelijks te verdienen, dus beginnen ontwikkelaars er niet aan. ‘De marktwaarde van een nieuwbouwwoning dekt hier nauwelijks de kosten van de gebiedsontwikkeling. Je landt daardoor in het hart van Friso’s rompertje, zoals de zone Ede, Veenendaal. Daar heb je een betere balans tussen kosten en opbrengsten. Maar het is ook een regio met enorme opgaven op het gebied van landbouwtransitie, mobiliteit en klimaat.’

Centen

Volgens De Zeeuw praten ook in Lelystad bouwers en ontwikkelaars met het gemeentebestuur over een omvangrijk woningbouwprogramma. ‘Dat doen ze alleen als ze centen kunnen verdienen. De afstand tussen wonen en werken zal daar inderdaad groter worden. De ’15-minutenstad’ zal in de Nederlandse praktijk meestal niet haalbaar blijken. Het is de kunst om ook in conjunctureel rottige tijden elkaar te blijven vasthouden. Bijvoorbeeld door het woningprogramma in type, prijsklasse en fasering te laten fluctueren, zodat het mee kan bewegen
op de conjuncturele golven.’

Niet kinderachtig

We komen te spreken over de rol van gemeenten in de wooncrisis. Wat zou Veldhuis als wethouder wonen in een middelgrote gemeente doen om de woningnood op te lossen? Hij begint over de vorige grote wooncrisis, net na de Tweede Wereldoorlog. ‘Toen namen we maatregelen die niet kinderachtig waren. Mensen die groot woonden werden verplicht om iemand in huis te nemen. Het ging gepaard met pijn, maar leverde onmiddellijk resultaat.’

Daarnaast zou Veldhuis meer ruimte scheppen voor wooncoöperaties zonder winstoogmerk, een concept dat in dure steden als Wenen en Zürich veel betaalbare woningen heeft opgeleverd. ‘Daar werkt iedere lokale overheid op dit moment tegenin, omdat het heel moeilijk te regelen is met de systematiek van grondprijzen en de afspraken met de markt.’ Verder zag Veldhuis dat Dublin (‘Waar de woningcrisis al tien jaar enorm is’) weer een gemeentelijke woningdienst oprichtte. ‘Eigenlijk is het nog niet zo heel lang geleden dat gemeenten zelf bouwende woningdiensten hadden.’ Tot slot ziet hij dat de wegzakkende woningproductie gelijk opgaat met het aan banden leggen van woningcorporaties. Die corporaties mandaat geven om meer te bouwen voor een bredere inkomensgroep, dat lijkt me een snelle, eenvoudige maat­regel die je kunt nemen.’

Onevenredig

Met moeite heeft De Zeeuw gezwegen. ‘Op het laatste na zie ik niets in Wouters voorstellen’, brandt hij los. ‘Verplichte inkwartiering vind ik volstrekt onevenredig. Wooncoöperaties zijn leuk, maar een nicheverschijnsel. Dat kost enorm veel energie en tijd. Die gemeentelijke woon­bedrijven zijn nog erger. Het betekent dat woningcorporaties worden verambtelijkt tot gemeentelijke diensten. Dat betekent dat ze ongeveer hetzelfde gaan doen, maar dan met een heel zooitje bureaucratie erbij. Dat is compleet het paard achter de wagen spannen.’

Competente chef

Wat zou híj als wethouder doen? ‘De woningcorporaties zijn ten onrechte afgeknepen. Die moeten hun rol in de woningbouw kunnen spelen. Maar cruciaal is de beschikbaarheid van een competente ambtelijke chef en een paar door de wol geverfde projectleiders. Dan kunnen de vertrouwde partijen hun rol oppakken: de ontwikkelaars, bouwers en beleggers. Met zo nu en dan wat ondersteuning van het rijk. Die Startbouw­impuls vind ik bijvoorbeeld een goede conjuncturele maatregel.’

Lees het hele interview met Friso de Zeeuw en Wouter Veldhuis deze week in BB23 (inlog).