Formatie 2017: wat wordt het woonbeleid?

Nadat op woensdag 15 maart de stemmen geteld zijn, zijn in theorie vele coalities mogelijk. Welk woonbeleid levert de formatie op? Wat doet een nieuw kabinet met de verhuurderheffing en de hypotheekrenteaftrek? Hierbij een denkoefening: het kabinetsbeleid ten aanzien van het wonen.

De uitkomst van de formatie is nog onzeker. Wij verkennen de hoeken van het speelveld. Daarbij gaan we na wat het rijksbeleid rond wonen wordt bij verschillende formaties. Het maakt voor het woonbeleid nogal wat uit of we te maken krijgen met een kabinet van overwegend progressieve of juist conservatieve partijen. Ook de visie op overheidssturing is bepalend voor het woonbeleid van de komende jaren: een kabinet dat de nadruk legt op ‘meer markt’ maakt andere keuzes dan een kabinet dat kiest voor ‘meer overheid’.

 

Ook benieuwd naar het resultaat van de formatie? Lees het beleid van vier mogelijke coalities. U kunt op een coalitie klikken om de mogelijke maatregelen te lezen.

Heeft u per mogelijke coalitie aanvullingen of verbeteringen, dan kunt u reageren via de knoppen. Over twee weken zullen wij dan een update publiceren waarin de reacties zijn verwerkt.

---

Coalitie 1: flexibiliteit en duurzaamheid

progressief maatschappijbeeld, veel individuele verantwoordelijkheid, veel markt

Het kabinet wil vooral dat mensen hun eigen keuzes kunnen maken en kansen kunnen benutten. Vanuit de filosofie van het sociaal-liberalisme wordt nadruk gelegd op (sociale) mobiliteit, empowerment, educatie en innovatie. Het kabinet vindt duurzaamheid een belangrijk thema – niet alleen om de opwarming van de aarde tegen te gaan, maar vooral ook als bron van concurrentiekracht voor Nederland.

Op de woningmarkt is de inzet gericht op het bevorderen van doorstroming. Om de doorstroming op de huurmarkt te vergroten, wordt ingezet op nieuwbouw van huurwoningen in het middensegment. Dat zorgt ervoor dat sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de primaire doelgroep. In het kader van flexibilisering zullen ook de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten worden uitgebouwd. De sociale huurvoorraad is er voor de primaire doelgroep en voor mensen die als opstap tijdelijk gebruik moeten maken van betaalbare huisvesting. De eis van passend toewijzen blijft, om de druk op de huurtoeslag te beperken.

De verhuurderheffing blijft, maar wordt afhankelijk van de regio waar corporaties actief zijn. In sommige regio’s krijgen corporaties een korting om woningen te verduurzamen.
‘Duurzaamheid’ betekent naast het energiezuinig maken van de bestaande voorraad ook inbreiding boven uitbreiding (efficiënt ruimtegebruik). De ruimtelijke ordening van Nederland stuurt deze ontwikkeling. Consumenten vragen om lage energielasten. De overheid stimuleert het verduurzamen van de voorraad met regels en geld.

De overdrachtsbelasting wordt afgebouwd (en op termijn afgeschaft) om de verhuismobiliteit te vergroten. Burgers moeten immers hun kansen kunnen grijpen, ook als een nieuwe baan vraagt om een verhuizing. De hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd om het verschil tussen huren en kopen te verkleinen en eigenaren te stimuleren om hun schulden af te lossen – ook weer om te voorkomen dat mensen vast zitten aan hun woning.

Om bewoners optimale keuzevrijheid te bieden, wordt ingezet op voorzieningen die langer thuis wonen mogelijk maken: e-health voorzieningen en domotica, preventieve aanpassingen in de woningvoorraad en goede zorg in de buurt. Dit stelt eisen aan de infrastructuur: breedband is een basisvoorziening, ook in dunbevolkte (krimp-)regio’s.

Heeft u voor deze coalitie suggesties, aanvullingen of verbeteringen, dan kunt u hier reageren.

---

Coalitie 2: steun en solidariteit

progressief maatschappijbeeld, veel overheid

De overheid zet zich in voor mensen die lager op de sociaal-economische ladder staan. De sturing richt zich vooral op de huurmarkt. Het kabinet streeft een grote sociale huursector na. De liberalisatiegrens wordt geïndexeerd om een brede groep toegang tot de huursector en maximale huurbescherming te kunnen bieden.

Om segregatie in wijken te voorkomen, krijgen lokale overheden mogelijkheden om een gevarieerde samenstelling af te dwingen in hun afspraken met ontwikkelaars. De maximale huurprijs wordt vastgesteld op basis van het inkomen en huishoudenstype, om iedereen in staat te stellen in een kwalitatief goede woning te wonen. Wonen is immers een ‘merit good’. Uitgangspunt is een maximale ‘woonquote’, waarbij naast de kale huur ook de energielasten worden betrokken. De huidige huurtoeslag komt te vervallen en wordt gefiscaliseerd, om het niet-gebruik terug te dringen. Huurprijzen kunnen regionaal verschillen.

De verhuurderheffing blijft – waarbij een eis wel is dat de opbrengsten hiervan worden geherinvesteerd voor het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. De hypotheekrenteaftrek wordt verder afgebouwd; een dergelijke subsidie op dure huizen voor de rijken is immers niet te verdedigen.

Het kabinet zet in op een versnelling van het verduurzamen van de woningvoorraad: het streven is om binnen 15 jaar alle woningen los te koppelen van het gas en álle nieuwbouw energieneutraal te realiseren. Eigenaar-bewoners worden verplicht om te investeren in de verduurzaming van hun woning.

Heeft u voor deze coalitie suggesties, aanvullingen of verbeteringen, dan kunt u hier reageren.

---

Coalitie 3: behoud het goede

conservatief maatschappijbeeld, veel overheid

Het kabinet zet zich in voor brede groepen in de samenleving. De verzorgingsstaat heeft veel goeds gebracht, en dat wil dit kabinet behouden. Dit vraagt om overheidssturing, maar ook om het in positie brengen van het maatschappelijk middenveld. Corporaties hebben hierbij een belangrijke rol in het wonen en de leefbaarheid van de wijken. Bovendien is er aandacht nodig voor de ‘menselijke maat’.

In het woonbeleid ligt de focus op beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen. Hierbij wordt eerder gedacht aan nieuwbouw dan aan maatregelen om de doorstroom te bevorderen. Scheefheid is immers wenselijk vanwege gedifferentieerde wijken. Corporaties moeten in de gelegenheid worden gesteld om de huren van hun woningen te verlagen en te werken aan wijkvernieuwing; de verhuurderheffing zal daarom worden afgeschaft. Dit levert voor corporaties een besparing op. Deze besparing moeten zij verplicht inzetten voor primair meer sociale huurwoningen tegen lagere prijzen. Mocht uit evaluatie blijken dat er op termijn investeringsruimte over is, dan kan dit eventueel ingezet worden voor de verduurzaming van de woningvoorraad.

De overheid neemt maatregelen om voorzieningen in krimpgebieden in stand te houden en de bereikbaarheid van voorzieningen te garanderen. Inspraak van burgers en het ondersteunen van burgerinitiatieven zijn hierbij essentieel. Dit gebeurt op verschillende manieren: versterken van huurdersinspraak, een budget dat naar inzicht van de huurders besteed kan worden, en pilots met het ‘right to challenge’ (waarbij burgers de overheid of corporatie taken uit handen nemen).

Het oude verzorgingshuis komt misschien niet terug, maar in het licht van de vergrijzing zet de overheid wel in op de bouw van geclusterde woonvormen voor mensen die zorg nodig hebben (‘verzorgingshuis nieuwe stijl’).

Heeft u voor deze coalitie suggesties, aanvullingen of verbeteringen, dan kunt u hier reageren.

---

Coalitie 4: vrijheid en verantwoordelijkheid

conservatief maatschappijbeeld, individuele verantwoordelijkheid, veel markt

Mensen zijn zelf verantwoordelijk voor hun inkomen en woonsituatie, en de keuzes die zij maken. De markt zal zorgen voor een voldoende aanbod, dat aansluit bij de reële koopkrachtige vraag. De overheid heeft slechts een (zeer) beperkte taak. Het beleidsterrein Wonen is versnipperd over verschillende departementen: financiën, economische zaken en justitie.

De sociale huursector wordt beperkt tot de groep die écht niet op de vrije markt een woning kan krijgen (lees bijstandsniveau-plus). Een sociale huurwoning kost niet meer dan €600. Stijgt het inkomen, dan wordt de huur opgezegd. Huurbescherming en huurprijsregulering worden verminderd. Corporaties worden verplicht om alle woningen die zij niet nodig hebben voor de primaire doelgroep te liberaliseren of te verkopen.

Om de markt zoveel mogelijk zijn werk te laten doen, zullen regels en procedures verminderd en vereenvoudigd worden en komen er minder en lagere kwaliteitseisen. De vrije sector huur groeit, bij zowel commerciële partijen (beleggers en huisjesmelkers) als ideële partijen (coöperaties, particulieren). Maar de koopmarkt is het belangrijkst; individueel eigendom geeft mensen zeggenschap en verantwoordelijkheid. De overheid stimuleert dit. Er is wat te kiezen: het karakter van wijken verschilt sterk, evenals de kwaliteit van woningen.

De betaalbaarheid van het wonen is geen groot issue. De prijs van een woning komt op de vrije markt tot stand. Omdat er een lage belastingdruk is, hebben mensen ook een hoger netto inkomen en kunnen zij meer betalen. De hypotheekrenteaftrek blijft bestaan, maar wordt zeer gestaag afgebouwd om de markt niet te zeer te verstoren. Huurtoeslag wordt beperkt door de introductie van vouchers. De uitvoering van de huurtoeslag wordt bij de gemeente neergelegd.

Heeft u voor deze coalitie suggesties, aanvullingen of verbeteringen, dan kunt u hier reageren.