Leidt strakke regulering tot meer betaalbare woningen?

De een verwacht dat de maatregel de woningmarktvraag ernstig inperkt en niet gaat werken. De ander is juist blij dat een gemeente haar nek uitsteekt om woningen weer betaalbaar te maken voor de middeninkomens. Een besluit van de gemeente Utrecht leidt tot discussie. Ook binnen Companen.

Experimenteren met regulering

Vanaf 1 juli 2024 neemt de gemeente Utrecht in haar huisvestingsverordening inkomensgrenzen op voor koop van nieuwbouwwoningen in het betaalbare of middensegment (tot € 390.000). Meer concreet: eenpersoonshuishoudens mogen voor zo’n woning maximaal € 62.161 verdienen en meerpersoonshuishoudens maximaal € 82.921. Deze bedragen sluiten aan bij de landelijke definitie voor een hoog inkomen in de corporatiesector; de goedkope scheefhuurders. Het gaat om een proef van maximaal twee jaar en hooguit drie nieuwbouwprojecten betaalbare koop.

De bedoeling

Middeldure woningen zijn schaars en komen vaak terecht bij mensen met een hoog inkomen. De gemeente Utrecht wil dit beter reguleren. De geest van het voorstel is in lijn met de Nationale Agenda van minister De Jonge. En met de verdeling van prijsgrenzen in de regionale woondeals. Daarin moet 37 procent van de nieuwbouwproductie in het middensegment vallen. Reserveer je dit segment voor middeninkomens, dan breng je hen beter in positie op de woningmarkt. Dat is althans de verwachting van de gemeente. Een dergelijke vorm van regulering is op zich niet verkeerd. Toch is het lastig de effecten ervan voldoende te voorspellen en overzien.

Het dilemma

Waar de gemeente streeft naar meer betaalbare bouw, zoekt een aantal ontwikkelaars mogelijk de rek in financiële haalbaarheid. En waar ruimte ontstaat voor ontwikkeling van woningen tot € 390.000, kan dit voor ontwikkelaars snel de referentie worden. Waarvoor kies je dan in je beleid? Voor de prijs van de woningen, of voor wat mensen kunnen betalen?

De praktijk

(Jonge) stellen die twee keer modaal verdienen kunnen een woning van € 390.000 betalen. Voor alleenstaanden is dat nagenoeg onmogelijk.
Met een inkomen van € 62.161 kunnen zij voor zo’n woning een hypotheek krijgen van maximaal € 288.000. Dat is alleen haalbare kaart wanneer je € 102.000 eigen geld, of dat van kapitaalkrachtige ouders, meeneemt. Verdien je minder, dan is een betaalbare eigen woning nog steeds een utopie. Blijft er dan wel een startersmarkt over? Bovendien is vraag is of op korte termijn voldoende geschikte (tweekamer)woningen kunnen worden gebouwd. En of dit voor ontwikkelaars nog voldoende rendabel is.

Niets doen is geen optie

Bewijst het rekenvoorbeeld dat er weinig vraag zal zijn naar woningen binnen de regeling? Of is het experiment juist een prima manier om de positie van middeninkomens op de woningmarkt te verbeteren? Het is niet zwart of wit. De slagingskans van plannen zoals van de gemeente Utrecht hangt af van de accenten die je zet. Je kunt elk experiment aan de voorkant kapotredeneren. Maar je kunt het ook een kans geven. Niets doen is immers geen optie en ook van een mislukt experiment kun je leren. Waarom niet gewoon proberen? Blijf daarbij wel kritisch en hanteer een realistisch verwachtingspatroon. Vooral wanneer je de effecten van de aanpak vooraf niet helemaal kunt overzien.