Betaalbare koop: het alternatief voor middenhuur?

5 manieren voor het realiseren van betaalbare koop.

De woningmarkt staat onder druk. In veel delen van het land zijn te weinig woningen. Gevolg is dat de wachtlijsten in de sociale huur oplopen en de koopprijzen nog nooit zo hoog zijn geweest. Voor bestaande huizenbezitters is dit niet zo’n punt, maar kom je als starter op de woningmarkt of moet je verhuizen, dan is de zoektocht naar een passende woning een crime. Om die reden werken veel gemeenten nu aan het versneld realiseren van middenhuur-woningen. Hierbij gaat het om vrije sector huur, waarbij de huurprijzen vaak beginnen bij € 850 à € 900 per maand. Maar is dit wel echt een oplossing? Om voor deze woningen in aanmerking te komen heb je als tweeverdiener toch al gauw een bruto jaarinkomen van ruim € 60.000 nodig.
Naast het feit dat middenhuur dus eigenlijk helemaal geen optie is voor de middeninkomens (€ 40.000 tot € 50.000) liggen buiten de grote steden investeerders in middenhuur niet voor het oprapen. Welke mogelijkheden hebben deze middeninkomens dan wel? Betaalbare koop! Companen heeft enkele instrumenten voor realisatie en behoud van betaalbare koop op een rij gezet!

1. Woonbeleid
Allereerst is het van belang om in je gemeente inzicht te hebben naar de behoefte aan betaalbare koopwoningen. In veel gemeenten in ons land is deze behoefte er zeker. Om in bestemmingsplannen en woningbouwafspraken een programma voor betaalbare koop op te nemen is het van belang om in het gemeentelijk woonbeleid, bijvoorbeeld in de woonvisie, de behoefte en opgaven rondom betaalbare koop te benoemen.

2. Bestemmingsplan
Gemeenten hebben de bevoegdheid om in het bestemmingsplan expliciet te sturen op de gewenste woningbouwcategorieën (in percentages), waaronder sociale koop. In een exploitatieplan (en dus ook in een anterieure overeenkomst) kan daarnaast het aantal en de situering van het desbetreffende woningtype worden vastgelegd. Naast de formele bevoegdheid van het bestemmingsplan, kan een gemeente ook indirect sturen op programma. Door bijvoorbeeld bouwvlak, bouwhoogtes en uitbreidingsmogelijkheden te beperken kunnen goedkope, vaak kleinere woningen, niet groeien tot grote dure woningen.

3. Doelgroepenverordening
Voor het bestemmen van betaalbare koop is het wel nodig om een zogenaamde doelgroepenverordening op te stellen. In een dergelijke verordening geeft de gemeente aan welke (inkomens)groepen in aanmerking komen voor de “sociale” koopwoningen. Daarbij is het noodzakelijk om een instandhoudingstermijn op te nemen. Daarbij stel je als gemeente vast hoeveel jaar deze woningen voor de doelgroep beschikbaar moeten blijven.

4. Bestaande woningvoorraad
Door het instellen van een doelgroepenverordening is het mogelijk (via een kettingbeding) om de betaalbare koopwoning ook voor de volgende generatie(s) kopers (afhankelijk van het instandhoudingstermijn) beschikbaar te houden. Maar de bestaande woningvoorraad biedt nog meer mogelijkheden. Zo kan een gemeente het splitsen van grotere bestaande woningen toestaan. Daarnaast heeft de gemeente de mogelijkheid om de woningvoorraad te beheren (eveneens in een verordening op basis van de huisvestingswet). Daarin kunnen regels worden opgenomen voor bijvoorbeeld een zelfbewoningsplicht of voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning (ter voorkoming van functieverandering naar bijvoorbeeld kamerverhuur of Airbnb).

5. Gronduitgifte
Bij de gronduitgifte kan een gemeente ervoor kiezen om de grond te verhuren of in erfpacht uit te geven. De huurprijs of canon voor de grond is inkomensafhankelijk. Daarmee is de woning bereikbaar en betaalbaar voor de doelgroep (zoals opgenomen in de doelgroepenverordening). Bij verkoop (van het opstal) blijft de grond in het bezit van de gemeente. Daarmee blijft de woning voor de lange termijn betaalbaar! Hierbij gaat het om bewezen constructies zoals ook gebruikt wordt bij Koopgarant en Slimmerkopen.

Wilt u inzicht in de behoefte en/of over mogelijkheden voor betaalbare koop in uw gemeente? Neemt u dan gerust contact op met Margot Vreman: vreman@companen.nl.