Hoe pak je leegstand van woningen effectief aan?

Leegstand van woningen is maatschappelijk zeer ongewenst. Zeker wanneer vastgoed steeds schaarser wordt. Hoe pak je die leegstand als gemeente aan? En is de leegstandsverordening slechts een ‘tandeloze tijger’, of toch een doeltreffend instrument?

Twee jaar geleden publiceerde de VNG de Handreiking Leegstand. In eerste instantie vooral bedoeld voor de aanpak van leegstaande kantoren en winkelruimtes. Companen vulde de handreiking aan met leegstand van woningen en agrarisch vastgoed. Eerder schreven we over leegstand van agrarisch goed. Hieronder lichten we enkele instrumenten toe waarmee gemeenten woningleegstand kunnen aanpakken.

Omdraaiing kaartbeeld

De daadwerkelijke leegstand van woningen is in de meeste gemeenten sterk afgenomen. We zien daarin een opvallende omkering in het kaartbeeld van Nederland. Tot een jaar of vijf geleden was de leegstand het grootst aan de randen van het land: Limburg, de Achterhoek, Twente, Drenthe, Groningen en Friesland. Juist in die regio’s is de leegstand sindsdien sterk gedaald. Tegelijkertijd zien we een stijging in de gebieden met de hoogste druk op de woningmarkt, zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en het Gooi. Het gaat hier om leegstand in het topsegment (huren van meer dan 1.500 euro). In korte tijd is daar te veel aanbod aan de markt toegevoegd.

Administratieve leegstand

Leegstand van woningen bestaat vooral op papier. Staat er niemand op een adres ingeschreven? Dan staat de woning administratief leeg. Dat wil in de meeste gevallen niet zeggen dat er ook niemand woont. Het feit dat bewoners zich niet inschrijven duidt vaak op onwenselijke situaties. Denk bijvoorbeeld aan kamergewijze verhuur zonder vergunning, overbewoning en brandgevaar. Veel gemeenten zetten daarom in op handhaving. Dat is niet eenvoudig en doet een stevig beroep op de capaciteit van boa’s. In onze aanvulling op de Handreiking Leegstand staat het voorbeeld van Schiedam. Die gemeente legt jaarlijks zo’n 2.000 huisbezoeken af.  En boekte met grote inzet op handhaving én het aanspreken van verhuurders goede resultaten. In bepaalde straten in Schiedam is de leefbaarheid merkbaar verbeterd.

Instrumenten

In de aanvulling beschrijven we diverse instrumenten die gemeenten kunnen inzetten om leegstand aan te pakken. Zo experimenteert een ervan met de toepassing van een verhuurdervergunning op basis van de APV. Nog maar verrassend weinig gemeenten gebruiken de mogelijkheid om een leegstandsverordening in te stellen. Veel gemeenten geven geen prioriteit aan inrichting van zo’n verordening wanneer de leegstand beperkt of gedaald is.

Effectief omgaan met leegstandsverordening

Een leegstandsverordening is, zeker voor de aanpak van dure leegstand, wel een geschikt instrument. Zo’n verordening kan namelijk extra druk leggen bij eigenaren om de leegstaande woningen toch te verhuren. Veel gemeenten denken echter dat de leegstandsverordening een ‘tandeloze tijger’ is. De doorlooptijden van de verordeningsprocedures zijn lang en het sanctiepakket is uiteindelijk beperkt. Toch is er succes mee te behalen, zoals een voorbeeld in Amsterdam laat zien. Die gemeente combineerde de leegstandsverordening met een experiment in het kader van de Crisis- en Herstelwet om procedures te verkorten. Het gesprek met vastgoedeigenaren werd eerder aangegaan en er kon sneller een huurder worden voordragen.