Beleidsvisie bodemenergiesystemen gemeentelijk vastgoed

Veel gemeenten hebben diverse ambities en een heldere duurzaamheidsvisie geformuleerd die aankomende jaren invulling moeten geven aan de energietransitie. Maar hoe werk je die visie uit tot een plan dat leidt tot goed presterende projecten in de praktijk?

Voor de Gemeente Tilburg is er eerst een beleidsvisiedocument opgesteld voor bodemenergiesystemen voor haar eigen vastgoed. De aanleiding voor de gemeente Tilburg om dit te doen was: “Het is voor de gemeente van belang dat er inzicht en visie is op het uitvoeren van beleid instrumenten, op deze manier creëren we een tool om de operationele activiteiten eenduidig ter uitvoering te brengen en een wildgroei van complexiteit tegen te gaan.” 

In dit artikel zal worden  toegelicht welke stappen zijn doorlopen om te komen tot een beleid hoe om te gaan met duurzame energiesystemen voor gemeentelijk vastgoed. Voor Tilburg heeft dit geleid tot een beslisboom die helpt bij het maken van de juiste keuze voor een bepaald systeem.

Analyse van de organisatie

De eerste stap die gezet moet worden, is een analyse van de organisatie en het vastgoedbezit. Dit geeft inzichten in het duurzaamheidsbeleid, de visie op kerntaken van de gemeente en de visie omtrent de verduurzaming van het vastgoedbezit.

De gemeente Tilburg heeft een hoge ambitie om een inclusieve, duurzame en vitale stad te zijn en wil hierbij ook een initiërende en actieve rol spelen.  Het verduurzamen van haar eigen vastgoed, onder meer door de toepassing van bodemenergiesystemen speelt hierbij een belangrijke rol.

Een analyse van het vastgoedbezit geeft weer wat voor type gebouwen er zijn binnen de gemeente, wat de energielabels zijn en wat de grootte is van deze gebouwen. Deze factoren hebben invloed op de keuze voor een bepaald type systeem en de technische en organisatorische uitwerking van dit systeem.

Risicoanalyse

Bij de toepassing van bodemenergiesystemen zijn er drie factoren die een belangrijke rol spelen in de keuze voor een bepaald systeem: de risico’s van technische, financiële en organisatorische aard.  

Technisch

Er zijn verschillende typen bodemenergiesystemen die voor een gemeenten interessant kunnen zijn: gesloten of open bodemenergiesystemen. Om te komen tot de meest optimale keuze per gebouwtype dienen de bodemsamenstelling, kwaliteit van het grondwater, gebruiksfunctie(s), eisen aan het systeem en de beschikbare ruimte op de locatie onderzocht te worden. Open bodemenergiesystemen zijn vele male complexer in de realisatie en exploitatie (technisch, organisatorisch, wet- en regelgeving) dan gesloten bodemenergiesystemen.

Organisatorisch

De realisatie en exploitatie van bodemenergiesystemen kan risicovol en complex zijn. De mate van complexiteit is afhankelijk van de grootte van het systeem, maar ook van het aantal gebruikers dat op één systeem zit. Voor de beheerder is het van belang te weten met hoeveel verschillende gebruikers hij te maken heeft. Wordt het gebouw door één partij gebruikt (single-tenant) of wordt het gebouw door meerdere partijen gebruikt (multi-tenant). Hoe meer aanspreekpunten, hoe complexer de organisatie van het systeem is.

De organisatievorm bepaalt wie eindverantwoordelijk is voor de risico’s die kunnen optreden bij een bodemenergiesysteem. Op hoofdlijnen zijn er een drietal organisatievormen te onderscheiden voor de realisatie en exploitatie van een bodemenergiesysteem:

1. Eigen realisatie en beheer. Bij eigen realisatie en beheer is de gemeente zelf verantwoordelijk voor het (laten) realiseren, onderhouden en beheren van het bodemenergiesysteem. De gemeente betaalt zelf alle kosten. De energiekosten zijn laag en worden door de gebruiker betaald.
2. Eigen realisatie en prestatiegericht beheer door derden. De gemeente is zelf verantwoordelijk voor het (laten) realiseren van het bodemenergiesysteem, en is alleen op strategisch niveau verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer. De gemeente betaalt zelf alle kosten, maar draagt een deel van de taken en verantwoordelijkheden over aan de onderhoudsinstallateur. De energiekosten zijn laag en worden door de gebruiker betaald.
3. Energie Service Company. Een derde partij is volledig verantwoordelijk voor het ontwerp, de realisatie en exploitatie van het bodemenergiesysteem. De gemeente betaalt een eenmalig bedrag voor de aansluiting. De energiekosten zijn hoger, met een wettelijk maximum, en worden door de gebruiker betaald aan de ESCO partij.

Er zijn diverse wettelijke verplichtingen rondom bodemenergiesystemen. Zo is de kwaliteit wettelijk gewaarborgd door de certificering en is er een Warmtewet van toepassing op warmtenetten waarmee warmte wordt geleverd aan eindgebruikers. Deze wet- en regelgeving brengen veel aandachtspunten met zich mee. De afweging moet gemaakt worden of de gemeente bereid is deze verantwoordelijkheden op zich te nemen ondanks dat dit niet hun core business betreft en derhalve vaak niet rendabel zal zijn.

Economisch

In het algemeen kan worden gesteld dat een bodemenergiesysteem vraagt om een grotere initiële investering dan een conventionele opwekkingsinstallaties met cv-ketels en koelmachines. Daar staan dan wel lagere kosten voor het verbruik van energie en voor onderhoud tegenover. Als een gemeente zelf bodemenergie wil realiseren (en exploiteren), moet zij over de benodigde (grotere) eigen financiële middelen beschikken. De hoogte van de investeringskosten om diverse bodemenergiesystemen te realiseren, is o.m. afhankelijk van de gekozen organisatievorm en de samenstelling van het vastgoed. Zo zullen de investeringskosten aanzienlijk hoger liggen bij eigen realisatie en beheer dan bij een ESCO.

Beslisboom

Op basis van de voorgaande afwegingen kan worden gesteld dat de omvang van een vastgoedobject en het aantal gebruikers bepalen welk bodemenergiesysteem daar het meest geschikt voor is. Vervolgens kan gekeken worden  welke organisatievorm voor dat vastgoedobject het beste door de gemeente gekozen kan worden voor de realisatie en exploitatie van een bodemenergiesysteem. Dit alles kan in een beslisboom worden samengevat waarmee operationele activiteiten eenduidig ter uitvoering kunnen worden gebracht wat een wildgroei van complexiteit tegengaat.