Bouwen in crisistijd

‘De belangrijkste les van de crisis: ga niet beknibbelen op kwaliteit. Niet op die van de woningen en niet op die van de woonomgeving.’ Voor de duidelijkheid: Len de Klerk, hoogleraar stedelijke en regionale planning aan de Universiteit van Amsterdam, heeft het over de crisis van de jaren dertig. En wat de woningbouw anno 2010 daarvan kan leren.

 

Tussen 1920 en 1940 kende Nederland een ware bouwhausse. Er werden in die periode 800 duizend woningen gebouwd: 40 duizend per jaar. Het totaal aantal woningen steeg in 20 jaar met 66 procent tot ruim 2,1 miljoen. En dat allemaal ondanks de crisis die in oktober 1929 uitbrak en die vervolgens de jaren dertig domineerde. Nog opmerkelijker dan de kwantiteit is wellicht dat de woningen die destijds - ook in de crisisjaren - werden gebouwd, van zo’n hoge kwaliteit waren dat ze 80 jaar later nog steeds populair zijn. Van arremoe kopiëren moderne bouwers ze en masse in nieuwbouwwijken.

 

‘Jaren dertig’ heeft in makelaarskringen allesbehalve crisisconnotaties. De grote bouwwoede in het interbellum had verschillende oorzaken. Het begon ermee dat door de Eerste Wereldoorlog een enorme achterstand was ontstaan in de woningbouw. De oorlogsindustrie had de bouwkosten naar zo’n grote hoogte gejaagd dat de woningbouw in Nederland bijna niet meer te betalen was.

 

De sanering van krottenwijken, die voor de Eerste Wereldoorlog was begonnen, kwam daardoor pas na de oorlog grootschalig op gang. Dat was vooral te danken aan impulsen van Rijk en gemeenten, die woningbouwcorporaties subsidieerden en ook zelf bouwden, ondanks de aanvankelijk nog altijd hoge bouwkosten. Uit die eerste naoorlogse periode stammen onder meer de beroemde Amsterdamse School-woningblokken.

 

Vanaf begin jaren twintig begonnen de bouwkosten te dalen. De economie trok snel aan en de particuliere bouwers, die voor de Eerste Wereldoorlog de woningbouw hadden gedomineerd, begonnen zich weer te roeren. Werd in 1920 slechts 13 procent van de totale woningproductie door particulieren gebouwd, 5 jaar later was dat al bijna driekwart. De jaarlijkse woningproductie groeide tot 50 duizend woningen. Die aantallen waren hard nodig. De Nederlandse bevolking groeide sterk en de verwachtingen over verdere bevolkingsaanwas waren hooggespannen.

 

Onbeperkte groei

 

‘Er werd gedacht in termen van onbeperkte groei,’ zegt Joost Kingma. ‘Rotterdam ging destijds uit van een miljoenenbevolking, zelfs een dorp als Wassenaar zou naar 500 duizend mensen groeien. Bij dat soort aantallen paste een forse woningproductie.’ Kingma is voormalig communicatiedirecteur van Bouwfonds en sinds de verkoop aan ABN Amro zelfstandig adviseur ruimtelijke ordening en communicatie. In zijn vrije tijd verricht hij onderzoek naar woningbouw in de jaren dertig, waarop hij komende jaren wil promoveren. Kingma publiceerde boeken over de tuinsteden uit de jaren dertig, zoals Zeist en Haren.

 

In de tweede helft van de jaren twintig nam het aandeel in de woningbouw van gemeenten en corporaties steeds verder af. Na de crisis van 1929 was het helemaal gebeurd met hun bouwinspanningen. Het geld was op. ‘De grote bouwproductie van corporaties aan het begin van de jaren twintig werd mogelijk gemaakt door bevoorschotting door het Rijk,’ zegt Jan van der Schaar, emeritus hoogleraar volkshuisvesting en partner van adviesbureau Rigo.

 

‘De bevoorschotting werd afgebouwd, waardoor de productie van sociale huurwoningen sterk daalde. Corporaties waren nog wel druk met verbetering van het bestaande woningaanbod. Vooral in de jaren dertig zijn veel slechte wijken gesaneerd en krotten gesloopt.’ In 1933 werd de woningbouwproductie gedragen door particuliere bouwers, die 93 procent van de 44.500 woningen bouwden.

 

De bouwers waren veelal kleine aannemers of zelfs architecten die blokjes van vier tot twaalf woningen neerzetten op grote kavels die door grootgrondbezitters, zoals voormalige landgoederen, en gemeenten werden verkocht aan ad hoc gevormde ontwikkelingsmaatschappijen.

 

Dat de (tuin)wijken geen allegaartje van stijlen werden, is te danken aan de (stedenbouwkundige) eisen van gemeente, inspecties volkshuisvesting en de in die tijd opgerichte ‘schoonheidscommissies’. Ook de marktvraag van de particuliere kopers en huurders speelde een belangrijke rol.

 

Woningen met overstekende puntdaken met dakpannen, erkers, voor- en achtertuin, ruim opgezette kamers en vloeiende verbindingen tussen binnen en buiten, waren in de mode gekomen door de uit Amerika overgewaaide denkbeelden van Frank Lloyd Wright, die zich op zijn beurt had laten inspireren door zijn bezoeken aan Japan. Wat in de villa’s zijn hoogtepunt bereikte, werd gekopieerd in rijtjeswoningen en appartementenblokken uit diezelfde tijd.

 

Dat de particuliere woningbouw ondanks de crisis wél overeind bleef was vooral te danken aan het feit dat bepaalde bevolkingsgroepen weinig last hadden van de economische malaise. ‘De werkloosheid in de jaren dertig was 20 tot 25 procent, maar bij de hogeropgeleide middengroepen lag dat percentage maar op 5 procent’, zegt Kingma.

 

‘De hogere middengroepen hadden gewoon nog een goed inkomen. Ze gingen er in koopkracht zelfs op vooruit omdat de prijzen daalden. Er was geld. Op de aandelenbeurzen was het een slagveld, dus staken die groepen hun spaargeld liever in vastgoed. Een mooie twee-onder-eenkapwoning kostte destijds 5.000 gulden: een jaarsalaris van een onderwijzer. Veel mensen uit de middenklasse kochten woningen als extra pensioenvoorziening. Mijn opa had als onderwijzer aan het einde van de jaren dertig zeven woningen als belegging.’

 

Seriebouw

 

Er werd niet alleen veel gebouwd tijdens de crisis, maar ook goed. Dat had te maken met een gelukkige samenloop van omstandigheden. Vanaf de jaren twintig was de bemoeienis van de overheid met de kwaliteit van woningen en de woonomgeving toegenomen. Via bestemmingsplannen en stedenbouwkundige plannen, bouwverordeningen en bouwkundige eisen werden minimale kwaliteit van woning en woonomgeving omhooggeschroefd.

 

De bouwkosten bleven relatief laag, omdat - ondanks de voor huidige begrippen grote detaillering - meer in seriebouw kon worden gedaan dan voorheen, waardoor standaardwerk relatief goedkoop was. In de jaren dertig speelde bovendien mee dat juist de inkomens van arbeiders onder druk stonden. Het inkomen in 1936 bedroeg in reële guldens nog maar driekwart van dat in 1920. Ook de gemeenten droegen een steentje bij aan de particuliere woningbouw door de grondprijzen laag te houden.

 

De marktsituatie werkte goede bouwkwaliteit eveneens in de hand. Ondanks de sterke bevolkingsgroei was er geen krapte op de woningmarkt. Wie geen goede kwaliteit bouwde, had moeite om huurders of kopers te vinden. Opvallend genoeg bleven de huren wel hoog. Tussen 1920 en 1935 steeg het aandeel van de huur in de totale huishoudelijke bestedingen van 7 naar 16 procent. Hoge huren maakten het voor particuliere bouwers aantrekkelijk om voor eigen rekening te bouwen. Wie een huis niet direct kon verkopen, kon het altijd voor een goede prijs verhuren. Gemiddeld leverde een woning per jaar 5 procent van de bouwprijs aan huur op: een solide rendement.

 

Om huurders te trekken moesten er op gegeven moment wel extraatjes, zoals cv of vloerbedekking in de aanbieding worden gedaan. Omdat particuliere bouwers hoge kwaliteit leverden, waren corporaties en gemeenten gedwongen om de woningen die ze nog wel (her)bouwden van goede kwaliteit te maken. Anders zouden de huurders kiezen voor particuliere verhuurders. Los daarvan leefde het ideaal dat iedereen recht had op een goede woning. Behalve de overheid bouwden ook veel grote bedrijven goede woningen voor hun eigen personeel.

 

Na 1935 begon de woningbouwproductie langzaam terug te lopen. De bouwkosten begonnen weer te stijgen door de oorlogsopbouw in Duitsland. De Tweede Wereldoorlog maakte definitief een eind aan de ‘glorietijd’ van de Nederlandse woningbouw. Tussen de twee wereldoorlogen steeg het eigen woningbezit van 15 naar 37 procent. Na de oorlog werd de woningproductie weer opgeschroefd, maar bleef de kwaliteit van de woningen ver achter bij die uit het interbellum, ook al omdat er voor een andere doelgroep wordt gebouwd dan de koopkrachtige middenklasse.

 

Volgens het CBS werden in 2009 83 duizend woningen gebouwd. Niet slecht voor een crisisjaar. De betrouwbaarheid van de cijfers wordt overigens door diverse deskundigen in twijfel getrokken en de verwachting voor komende jaren is somber. Veel groter nog is de twijfel over de toekomstige aantrekkingskracht van de Vinex-locaties die het afgelopen decennium zijn volgebouwd. Interessante vraag is of er wellicht ook in deze crisis woningen kunnen worden gebouwd die over een eeuw ook nog populair zijn.

 

Len de Klerk denkt van wel. Als kwaliteit dan maar wel leidend is. Kingma ziet ook lessen. Zijn advies: geef kleinere bouwers weer de ruimte en liberaliseer de koop- en huurmarkt. De Klerk is het met hem eens als het over de kleinere bouwers gaat. ‘Als ik die enorme Vinex-plakken zie, vraag ik me af of bouwen met alleen grote bouwondernemingen de juiste aanpak is.’

 

Pablo Collette, docent architectuur- en stedenbouwgeschiedenis aan de Rijksuniversiteit Groningen, vindt het lastig om parallellen te trekken tussen de twee crises. ‘Banken willen nu geen geld lenen aan particuliere bouwers. Je ziet dat, anders dan in de jaren dertig, juist de corporaties nu doorgaan met bouwen. Destijds was er rond de steden meer ruimte om te bouwen. We moeten niet vergeten dat er een belangrijk verschil is met de crisis in de jaren dertig. De crisis nu begon in de bouweconomie. De huizenprijzen zijn torenhoog, de huizenmarkt is een zeepbel, dat maakt het moeilijk om de gunstige factoren uit de jaren dertig te kopiëren.’

 

Toen:

 

Succesfactoren bouw in de jaren 30:
• relatief lage bouwkosten
• kapitaalvlucht uit aandelen naar vastgoed
• veel particuliere woningbouw door kleine bouwers
• concurrentie aan de aanbodkant, ook tussen koop- en huursector
• lage grondprijzen
• hoge huren
• overheid houdt toezicht op kwaliteit woningen (Woningwet) en woonomgeving 

 

Nu:

 

Problemen voor bouw in huidige crisis:  
• crisis veroorzaakt door overspannen huizenprijzen
• sinds de jaren tachtig zijn kleine aannemers uit de markt gedrukt door grote bouwondernemingen
• hoge grondprijzen voor gemeenten noodzakelijk om begroting op orde te houden
• door overbevolking minder ruimte voor nieuwe wijken
• groot gat tussen huur- en koopmarkt