‘Bedrijfsmodel corporaties heeft zijn houdbaarheid verloren’

In 2010 hebben de 47 woningcorporaties die deelnemen aan de IPD/ aeDex vastgoedindex een rendement van 3,5 procent op jaarbasis behaald. Dat is hiermee voor het eerst sinds 2007 weer positief. Het directe rendement (het resultaat van de dagelijkse bedrijfsvoering) steeg naar 3 procent (2,9 procent in 2009).

IPD maakte deze cijfers eind vorige week bekend tijdens een bijeenkomst in Ermelo. Het wereldwijde informatiebedrijf meet bedrijfseconomische resultaten van investeringen in vastgoed.

Opmerkelijk is de verbetering van het indirect rendement (de resultante van de waardestijging en de investeringen in het vastgoed) dat in 2009 nog 3,5 procent negatief was en in 2010 een positieve waarde laat zien van 0,6 procent. Het positieve resultaat in 2010 is voor een deel toe te schrijven aan de lagere exploitatiekosten zoals uitgaven voor onderhoud, belastingen, verzekeringen en beheerkosten.

Vooral de daling van de onderhoudskosten naar ruim 26 procent van de huuropbrengst (in 2009 nog 29,1 procent) heeft geleid tot verbetering van het directe rendement. Weliswaar was het rendement uit waardeontwikkeling vorig jaar met 0,6 procent positief, maar gezien de prijsinflatie over 2010 van 1,3 procent bleek het vastgoed van de corporaties vorig jaar niet waardevast te zijn.

Naast de waardeontwikkeling zijn ook de aan- en verkoop van vastgoed en de (her)ontwikkeling van invloed op het indirect rendement. Ondanks de economische onzekerheid hebben corporaties uit het onderzoek ook in 2010 aanzienlijk geïnvesteerd in hun vastgoedportefeuilles: in totaal voor 2,4 miljard euro, waarvan 70 procent werd besteed aan woningen.

Houdbaarheid

In een toelichting op de cijfers noemt Arnoud Vlak, directeur IPD Nederland, die laatste ontwikkeling opmerkelijk. ‘De afgelopen 10 jaar zijn corporaties steeds actiever geworden in hun investeringsprogramma’s, ondanks de negatieve waardeontwikkeling. Investeringen van corporaties leiden doorgaans tot zogenoemde onrendabele toppen (het verschil tussen stichtingskosten en de netto contante waarde van de totale huuropbrengst) die gefinancierd moeten worden uit de verkoop van andere delen van het portefeuillebezit. Dit proces is de laatste jaren onder druk komen te staan.’

Ondanks het positieve rendement over 2010 is Vlak niet optimistisch over de bedrijfseconomische toekomst van de corporaties. ‘Over de laatste jaren zie je dat de rentabiliteit van het eigen vermogen onvoldoende is om zowel dat vermogen in stand te houden als te voldoen aan alle ambities, zoals bijdragen aan de betaalbaarheid van het huren, het realiseren van nieuwe investeringen en het op peil houden van de leefbaarheid van buurten en wijken.’

Volgens de IPD-directeur moet economisch gezien worden geconstateerd dat het bedrijfsmodel van corporaties ‘zijn houdbaarheid heeft verloren’. Dat heeft niet alleen te maken met de invloed van de markt die de rentabiliteitspositie van de corporaties heeft aangetast, maar ook met het ingrijpen van de overheid op het huishoudboekje van corporaties, zegt hij.

‘De corporaties hebben te maken met een vermogensheffing, een betaalbaarheidsheffing (waarbij ze op jaarbasis zo’n 600 miljoen euro gaan bijdragen aan huurtoeslagen), een restrictief huurbeleid en een restrictief ruimtelijk beleid. Waarbij de lokale overheden als de grootste aanbieders van grondposities, deze alleen willen vergeven als zijzelf aan de exploitatie kunnen verdienen. Daar komt nog bij dat de belangrijkste hervormingen op de woningmarkt niet worden doorgevoerd: hypotheekrenteaftrek en liberalisatie van huren.’

Legitimiteitsverlies

Als je dat allemaal bij elkaar optelt, wordt het wel heel moeilijk voor de corporaties, denkt Vlak. ‘Het zal niet zo gauw leiden tot hun faillissement, daarvoor is de solvabiliteit over het algemeen te solide, maar wel tot een situatie waarin de overheid de corporaties ertoe brengt om haar vermogen te consumeren in plaats van te investeren.’

Vlak: ‘Dat kun je een aantal jaren volhouden, maar het betekent wel dat je het door vele generaties voor ons opgebouwde vermogen van corporaties eenzijdig inzet voor de financiële belangen van de huidige generatie.’

Als corporaties in reactie daarop zouden stoppen met hun investeringen in vernieuwbouw, renovatie en nieuwbouw komen ze er wellicht bedrijfseconomisch beter voor te staan, maar dan verliezen ze wel hun maatschappelijke legitimiteit’, vreest de IPD-directeur. ‘Dat is de spagaat waarin ze zich bevinden.’

In de oproep van de Amsterdamse hoogleraar marktwerking- en mededingingseconomie Barbara Baarsma, om corporaties terug te laten keren naar activiteiten louter gericht op de primaire doelgroep (huishoudens met een bruto jaarinkomen van minder dan 33 duizend euro), ziet de directeur weinig heil. Vlak: ‘Dat betekent het einde van het bedrijfsmodel. Als je je niet meer mag inlaten met een mengvorm waartoe ook meer risicovolle projecten behoren met uitzicht op een hoger rendement, waarbij je deze extra opbrengsten ook aanwendt voor de primaire doelgroep, dan moet iemand anders eindverantwoordelijk zijn voor de exploitatietekorten. In onze economische en maatschappelijke ordening kan alleen de overheid deze rol vervullen. Daarmee keer je terug naar de situatie van de jaren 50 en 60 van de vorige eeuw. Ik heb niet de indruk dat de overheid daar iets voor voelt.’