Grondprijskorting om woningbouwers te lokken

Met een korting van 10 procent op de grondprijs wil gemeente Amsterdam projectontwikkelaars verleiden om bij transformatie betaalbare woningen te realiseren. De kortingsactie duurt één jaar.

Minimaal vijf

Omdat in Amsterdam steeds minder lege bouwgrond beschikbaar is voor woningbouw, speelt transformatie een steeds grotere rol. Daarbij worden bedrijfspanden of andere (niet-woon)gebouwen omgebouwd tot woningen. Volgens de gemeente komt transformatie soms moeilijk van de grond door de hoge bouwkosten en de waarde van het pand. Daarom geeft ze ontwikkelaars die met transformatie minimaal vijf betaalbare woningen bouwen korting. Betaalbare woningen zijn in dit verband woningen met een huur tot 1.040 euro per maand en woningen van maximaal 314.000 euro, volgens de gemeente.

Versnellen

'Met deze tijdelijke financiële regeling stimuleren we de bouw van extra sociale huurwoningen en middeldure huur en middeldure koopwoningen: woningen waar de Amsterdammers grote behoefte aan hebben', zegt wethouder Jakob Wedemeijer (SP) in het gemeentelijk persbericht. Hoeveel extra woningen de regeling zou moeten opleveren, is onduidelijk, zegt Wedemeijers woordvoerder. De regeling 'moet het een en ander versnellen.' De gemeente evalueert de werking van de regeling na een jaar. 'Het gaat erom dat mensen die een bestaand pand hebben dat geen woonfunctie heeft, door de regeling worden verleid om dit om te bouwen', zegt de woordvoerder.

Belangenclubs

De kortingsactie is een uitvloeisel van overleg met belangenclubs Neprom (makelaars) en IVBN (institutionele vastgoedbeleggers), met wie de gemeente afspraken heeft gemaakt om tot 2025 10.000 middeldure woningen te bouwen. Voor woningbouwprojecten hanteert Amsterdam normaalgesproken een verdelingsformule van 40-40-20: 40 procent sociale woningbouw, 40 procent middenhuur, 20 procent koopwoningen. Voor transformatieprojecten zijn uitzonderingen mogelijk.

Residuele methode

Volgens specialist woningmarkt Erik de Leve van Stec Groep is een lagere grondprijs voor sociale woningbouw en middenhuur vrij normaal, in ieder geval als de gemeente uitgaat van de residuele methode. Die methode neemt de marktwaarde van een woning als uitgangspunt, die op haar beurt is gebaseerd op de huurprijs. Uit een lagere huurprijs volgt een lagere grondprijs. 'Als daarbovenop nog een extra korting wordt gegeven, naar wie gaat dan die korting, die winst?', vraagt De Leve zich af. Alleen 'zeer sterk gestegen bouwkosten of extra hoge eisen wat betreft verduurzaming bijvoorbeeld' zouden zo'n korting rechtvaardigen, meent hij.

Iets extra's

Wel meent de woningmarktspecialist dat een korting op de grondprijs zou moeten samengaan met duidelijke afspraken over een plafond voor de huurprijs en de ontwikkeling van deze huurprijs in de komende jaren. 'Op het moment dat de gemeente Amsterdam daar voldoende afspraken over maakt en dus eigenlijk strengere eisen stelt, dan is het logisch dat daar een andere grondprijs onder zit.' De stad moet kortom iets extra's krijgen voor de lagere grondprijs, 'anders geeft de gemeente Amsterdam onnodig een deel van de opbrengst van de grond weg.' Volgens De Leve zijn er veel gemeenten die lagere grondprijzen hanteren voor de bouw van sociale huurwoningen, maar hij kent geen andere gemeenten met een tijdelijke kortingsactie zoals in de hoofdstad.

Inbrengwaarde

De IVBN is in haar nopjes met die kortingsactie, zo blijkt uit het persbericht van de gemeente Amsterdam. IVBN-bestuurslid Wim Wensing zegt daarin dat Amsterdam hiermee 'positief (reageert) op de kritiek vanuit IVBN/NEPROM dat de inbrengwaarde van te transformeren vastgoed onvoldoende wordt meegenomen in de berekening van de grondprijzen / erfpachtwijziging, waardoor transformaties lastiger zijn door te voeren.'

Erfpacht

Overigens gaat het bij transformatieregeling niet om grond die de gemeente Amsterdam verkoopt, maar verpacht. Op het moment dat transformatie leidt tot functiewijziging van de, moet de eigenaar de erfpacht laten aanpassen. Voor die wijziging moet de eigenaar de gemeente bijbetalen. Op het tarief dat de gemeente dan rekent, krijgt de eigenaar 10 procent korting.