Alle stenen in één hand

Aan de Oude Markt in Enschede ligt Villa Van Heek, ooit eigendom van de gelijknamige textielbaronnen, nu in handen van de gemeente. Het monumentale gebouw bood lange tijd onderdak aan een centrum voor beeldende kunst, dat ook een naburig pand gebruikte. Enschede zette z’n zinnen op een hoogwaardige horecavoorziening in het hartje van de stad. De gemeente wilde een restaurant als aanvulling op de vele ‘biertenten’ die er al zijn en liet het oog vallen op de villa.

Door te zorgen dat alle functies van de culturele club in één gebouw passen, speelde Enschede de villa vrij. Villa Van Heek wordt nu ‘horecaklaar casco’ opgeleverd en na een aanbestedingsprocedure verhuurd. In eerste instantie blijft de gemeente eigenaar. Niet uitgesloten is dat de villa na verloop van tijd verkocht wordt, bijvoorbeeld aan de exploitant.

Schuiven en herontwikkelen is lonend, zegt Jan Kappers, die aan het hoofd van het Vastgoed Bedrijf Enschede (VBE) staat. Met de oprichting van dit bedrijf in 2001 was Enschede een van de eerste gemeenten die een professionaliseringsslag maakte. Enschede bracht de ‘stenen’ onder in één dienst, die meer is dan sleutelbeheerder en huurophaler. ‘Besparen, efficiënt beheren en verbeteren van de kwaliteit van het vastgoed waren in Enschede de motieven van de oprichting van VBE’, zegt Kappers. ‘Het was de bedoeling dat we als eenheid jaarlijks 2,5 ton aan besparingen zouden opleveren, die zouden worden afgedragen aan de algemene middelen. Inmiddels heeft er een verschuiving plaatsgevonden. We werken kostenneutraal. Als we beter presteren dan gepland, dragen we geld af aan het concern.’

Scholen, sporthallen, musea, theaters, buurthuizen, bedrijfsverzamelgebouwen, maatschappelijke opvang: gemeenten hebben veel soorten vastgoed onder hun hoede, versnipperd over verschillende organisatorische eenheden. Soms weet de ene hand niet wat de andere doet. Onderbrengen in één afdeling is een logische gedachte.

Enschede is voorloper, maar een groeiend aantal gemeenten slaat deze weg in of zit in een overgangsfase, zegt vastgoedanalist Bert Teuben van ROZ Performancemeting, een instituut dat voor dertien Nederlandse gemeenten de vastgoedeigendommen en bijbehorende exploitatielasten in kaart brengt. Wanneer een gemeente haar gegevens op orde heeft, kan zij de ‘prestatie’ van de portefeuille laten meten. Indicatoren zijn de hoogte van de huren, leegstand, gebruikerstevredenheid, onderhoudskosten en de verhouding tussen boek- en marktwaarde. Deze gegevens leveren managementinformatie op, waarop kan worden ‘gestuurd’.

Enorme operatie

Rotterdam zit middenin in de transitie naar één gemeentelijke vastgoedorganisatie – Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam OBR - waar stapsgewijs alle vastgoed wordt ondergebracht. Het is volgens directeur Vastgoed Henk Rotgans een enorme operatie. Per 1 november gaan de circa zestienhonderd gebouwen van de dienst Jeugd, Onderwijs en Samenleving en de dienst Sport en Recreactie over naar het OBR. Vanaf dan vallen er ongeveer vierduizend objecten onder het ontwikkelingsbedrijf, met een waarde tussen de twee en drie miljard, gemeten naar de taxatie voor de onroerendgoedbelasting (woz-waarde).

‘Doel van deze operatie is maatschappelijke en financiële meerwaarde voor de stad creëren en slagkracht vergroten’, vertelt Rotgans. ‘De operatie hangt samen met de ‘sociale pijler’ van het college: het verbeteren van voorzieningen op wijkniveau, met name in de zogenoemde Vogelaarwijken.’ Vastgoed hoeft volgens Rotgans geen blok aan het been te zijn, maar biedt de overheid kansen om zaken te verbeteren, zoals het opzetten van brede scholen en multifunctionele voorzieningen op buurtniveau. Of mogelijkheden om ongewenste ontwikkelingen de pas af te snijden, zoals verloedering, huisjesmelkerij en het verdwijnen van toekomstige waardestijgingen in de zakken van speculanten.

Een geclusterde vastgoeddienst heeft volgens diverse gesprekspartners meer kennis in huis voor het nemen van strategische beslissingen, zoals aankopen of afstoten of privatiseren. Bij ondoordacht privatiseren heeft de politiek niks meer in de melk te brokken, maar krijgen gemeenten achteraf vaak wél de rekening van tekorten gepresenteerd.

Met de vorming van vastgoedafdelingen wordt volgens Teuben de lange termijn scherper in het oog gehouden, iets waar colleges in vier jaar meestal niet aan toe komen. Ze krijgen meestal wel de financiering voor nieuwbouw rond, maar overzien niet de exploitatie over de hele levensduur – veertig tot zestig jaar. ‘Als bij de bouw bezuinigd wordt op het materiaalgebruik kan dit betekenen dat gedurende de exploitatiefase de kosten toenemen.’

Een andere drijfveer voor een sterk vastgoedbedrijf is het aanjagen van economische ontwikkelingen. Een mooi voorbeeld is volgens Vastgoed-directeur Rotgans de Schiehaven Müller Pier in Rotterdam. ‘Daar zijn we in het LLoyd Kwartier samen met een corporatie en Proper Stok als ontwikkelaar aan het herstructureren, in combinatie met nieuwbouw. We willen hier de audiovisuele industrie samenbrengen. Een ander voorbeeldproject is de Creative Factory, een omgebouwde graansilo waar we kleine bedrijven ruimte geven. Daar doen we in Rotterdam heel veel aan.’

Sturend

Enschede begint de vruchten te plukken van de operatie, Rotterdam denkt volgend jaar die slag te maken. Diverse gebouwen - vooral op sportgebied - worden vaker en doelmatiger ingezet en verhuurd aan meerdere gebruikers. Achterstallig onderhoud wordt aangepakt, leegstand voorkomen en huurprijzen worden gestandaardiseerd. Zowel in Rotterdam als Enschede schrijft het vastgoedbedrijf nu een strategische visie, die met bestuur en diensten besproken moet worden. VBE-manager Kappers: ‘De consequentie zou kunnen zijn dat we af en toe meer sturend worden.’

Samenwerking met markt

Door een zakelijker benadering weten gemeenten beter wat ze aan vaste activa in de knip hebben, stelt bouwkundige en vastgoedexpert ir. Bert Teuben van ROZ Performancemeting. Het instituut inventariseert het eigendom en de bijbehorende exploitatielasten voor de dertien gemeenten Amstelveen, Assen, Breda, Den Haag, Dordrecht, Enschede, Heerlen, Leiden, Nijmegen, Oss, Rotterdam, Tilburg en Utrecht.

Volgens gegevens van ROZ Performancemeting hebben gemeenten 80 procent van het door hun gebruikte of verhuurde vastgoed in eigendom, met een totale Woz-waarde tussen de 25 en 35 miljard euro. Ter vergelijking: (institutionele) beleggers bezitten naar schatting voor 65 miljard aan vastgoed.

Meer samenwerking met de markt, in publiekprivate samenwerking of sale- and leasebackconstructies, lijkt volgens Teuben een voor de hand liggende ontwikkeling die in het buitenland al verder gevorderd is. Zoals in België, waar de overheid haar gebouwen naar de private beleggingsmarkt wil brengen. Of in Duitsland, waar steden meer financiële armslag krijgen door het afstoten van grote portefeuilles vastgoed.

Van onderaf opgebouwd

In Enschede is Vastgoed Bedrijf Enschede ‘van onderaf opgebouwd’, aldus Kappers. ‘Eerst hebben we veel tijd gestoken met het in kaart brengen van de omvang van het gemeentelijk vastgoed en de afspraken met gebruikers binnen en buiten de gemeente.’ 2006 was volgens hem het eerste jaar dat het systematisch onderhoud op orde was en het bedrijf niet meer voor verrassingen kwam te staan. Juist de gefaseerde aanpak maakte het volgens hem mogelijk een professioneel, toekomstgericht vastgoedbedrijf op te richten.

De intentie, volgens Kappers: ‘Zoveel mogelijk de eigen broek ophouden en tegelijk streven om accommodaties zo goedkoop mogelijk aan de huurders ter beschikking te stellen.’ Wel moesten volgens Kappers huurconstructies worden losgeknipt van de subsidierol. In de praktijk komt dat er op neer dat de gemeente richting huurders ‘meet met gelijke maten’. Hierdoor worden sommige huurders geconfronteerd met hogere, marktconforme huren.