Oppervlak bepaalt Woz

De meeste gemeenten hanteren dit jaar ‘gebruiksoppervlak’ als basis voor de WOZ. Dat doet meer recht aan een woning dan het oude criterium: kubieke meters. Maar de overgang gaat niet altijd even vlot. En ook de samenwerking met no-cure-no-paybureaus hapert. 

De WOZ-beschikkingen gaan de deur uit en de bezwaren komen binnen. Dit jaar speelt dat de meeste gemeenten in hun berekeningen overstappen van inhoud (kubieke meters) naar gebruiksoppervlak. Dat moet de burger meer houvast geven. Huizensite Funda gaat immers al jaren van de gebruiksoppervlakte uit. Sommige partijen geven aan dat de overgang tot fouten bij de WOZ-bepaling leidt en roepen burgers op om bezwaar te maken. Gemeenten spreken tegen dat de nieuwe maatstaf voor grote schommelingen zorgt, maar het zorgt in sommige gevallen wel voor vertraging.

‘Bijna alles is verzonden’, zegt Arri Hartog, MT-lid van Servicegemeente Dordrecht. ‘Er wordt goed gereageerd.’ De Servicegemeente voert de WOZ ook uit voor vier andere gemeenten. ‘In sommige gemeenten gaan de tarieven meer omhoog dan in andere en dan zijn er toch mensen die bellen om te vragen of het klopt. Ze zoeken bevestiging. Soms zijn ze een beetje boos.

Niemand belt om te zeggen dat hij blij is.’ Ze hebben in de Drechtsteden hard moeten werken om de overstap naar vierkante meters te maken. ‘Het was een megaklus’, zegt Hartog. ‘Het grootste deel is goed te doen, maar sommige gebieden, zoals de oude binnenstad van Dordt, zijn heel complex. In de laatste tienduizend woningen zit het arbeidsintensieve werk. Daar hebben we verschillende technieken voor gebruikt, zoals bouwtekeningen en luchtfoto’s.’

Uit zo’n luchtfoto kon bijvoorbeeld blijken dat ergens een gebouw stond waar de gemeente nog niet van op de hoogte was. ‘Er zijn steeds meer vergunningsvrije gebouwen mogelijk en zonder signaal worden die niet bijgewerkt in de administratie. Als je dat niet periodiek controleert, dan ontstaat er slijtage in de bestanden. Nu we daar toch mee aan de slag waren, hebben we het direct opgeschoond.’ Zo kan het gebeuren dat de aanpassing van inhoud naar oppervlak zorgt voor een waardeverschil. Maar het huis verandert daardoor niet van grootte. ‘Wij zien dan ook geen grote waardeschommelingen. Al hoor ik daar in het land wel andere geluiden over.’

Foutgevoelig

Sommige partijen zeggen dat er door de overstap naar oppervlak meer verkeerde inschattingen worden gemaakt. Volgens de Vastelastenbond is de wijziging goed voor de WOZ, maar pas op de lange termijn. Op de korte termijn zou het juist foutgevoelig zijn. ‘Vierkante meters zijn veel herkenbaarder voor een woning, dus het is beter dan het aantal kuub’, zegt directeur Dirk-Jan Wolfert. ‘Wat we wel zien is dat gegevens die worden gebruikt, uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), niet altijd up-to-date zijn. Dus als je daar vanaf nu meer gebruik van gaat maken, kan dat zorgen voor meer fouten.’

Het bureau Eerlijke WOZ concludeerde in een jaarlijks onderzoek dat ‘de gemiddelde Eerlijke WOZ-waarde’ in 78 procent van de gevallen ten minste 10.000 euro afwijkt van de door de gemeente vastgestelde waarde. 21 procent van de woningen heeft te maken met een te hoge WOZ-waarde en 56 procent van de woningen heeft te maken met een te lage WOZ-waarde. De omvang van de steekproef was 5,9 miljoen woningen, oftewel ‘75 procent van de totale populatie van woningen in Nederland’.

En Previcus Vastgoed ziet na twee maanden ‘dat het in veel gevallen misgaat’, nadat het bureau in vooroverleg met gemeenten van ruim 13.000 woningen de vierkante meters van de woningcorporaties kon vergelijken met die van de gemeente.

‘We zagen grote verschillen tussen de vierkante meters die de gemeenten gebruikten voor de WOZ-waarde en het aantal vierkante meters dat in het systeem stond van de woningcorporaties. In circa 50 procent van de gevallen was de afwijking (naar boven en naar beneden) groter dan 5 procent.’

Corrigeren

‘Previcus nam in zijn onderzoek woningen van woningcorporaties als uitgangspunt’, reageert Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg (BsGW). ‘Dit om eventuele verschillen vooraf al te onderkennen en waar nodig te corrigeren. Hierdoor kunnen bezwaarprocedures worden voorkomen.’ BsGW adviseert burgers die hun WOZ-waarde te hoog vinden om eerst even te bellen voor zij bezwaar maken. In de praktijk zou blijken dat velen dan afzien van bezwaar maken. En bezwaar maken via no-cure-no-paybureaus (Previcus en Eerlijke WOZ zijn no-cure-no-paybureaus en de Vastelastenbond heeft zo’n bureau als partner) biedt volgens BsGW bovendien ook niet meer kans op succes. Hierbij verwijst BsGW naar onderzoek van de Waarderingskamer en onderzoekscentrum COELO.

‘Je ziet in de berichtgeving van de no-cure-no-paybureaus over de overstap naar oppervlakte dat gegevens niet zouden kloppen’ vertelt Ruud Kathmann, lid van het managementteam van de Waarderingskamer. ‘Het klopt dat de BAG ook niet altijd goed was. We hebben ook gezegd dat je niet klakkeloos de oppervlakte uit de BAG kan overnemen. Men moest dit project nadrukkelijk zien als een verbetertraject.’

In sommige gevallen ziet Kathmann dat de afstemming tussen de ‘BAG- en WOZmensen’ nog gaande is – het proces is dus nog niet overal afgerond. ‘De nieuw gecontroleerde gebruiksoppervlakten zijn bijvoorbeeld al wel gebruikt voor de WOZ-taxatie, maar staan nog niet in de BAG.’ Twintig gemeenten kunnen dit jaar niet binnen de eerste acht weken de WOZ-waarden bekendmaken en bij nagenoeg allemaal ligt de oorzaak bij de overstap. ‘Dat vinden we jammer, omdat je in je berichten naar buiten nog niet zo eenduidig bent. Aan de ene kant vinden we dat het zo langzamerhand klaar mag zijn, omdat gemeenten vijf jaar de tijd hebben gehad, maar aan de andere kant is er bij zo’n groot project natuurlijk altijd sprake van vertraging en er is in de afgelopen tijd ook wel wat gebeurd. Uiteindelijk gaat het hier om een belangrijke kwaliteitsimpuls.’

Niet florissant

Intussen zwakt de woningmarkt niet af – de gemiddelde WOZ-waardestijging is 9 procent - en merkt Kathmann dat de teneur bij burgers is: ik kan dit niet zomaar laten gaan. ‘Mensen gaan zich steeds meer zorgen maken over de woningmarkt en met televisiereclames over mensen die zich blauw betalen wordt ook wel aangemoedigd om bezwaar te maken.’ Hij betreurt het dat de samenwerking met de no-cure-no-paybureaus ‘nog steeds niet florissant is. Het zijn nog steeds twee werelden die elkaar niet hebben gevonden en we hopen dat dat iets meer normaliseert. Daar wordt aan gewerkt.’

Het blijft pionieren in de WOZ, vindt Arri Hartog. ‘Gelukkig is het nu niet meer zoals een aantal jaar geleden, toen we de eerste dagen na verzending tweeduizend telefoontjes per dag kregen. We hopen dat dat komt doordat onze uitleg beter is. Het blijft zoeken naar wat huiseigenaren écht willen weten. We proberen onszelf scherp te houden door een professioneel ontwerper te laten tekenen wat wij uitleggen. In twee of drie sessies wordt zo’n tekening verbeterd en die kunnen we ook naar inwoners sturen. Is de tekening niet goed, dan was onze uitleg niet goed.’

Zo wordt de communicatie volgens Hartog veel meer toegesneden op waar de inwoner behoefte aan heeft, ‘in plaats van wat wij willen zenden. Onze neiging is namelijk om meteen enthousiast te beginnen over bijvoorbeeld primaire en secundaire objectkenmerken. Voor ons buitengewoon boeiend, maar de vraag is of iemand daarop zit te wachten.’