Kop in ’t zand

De meevallende tegenvaller blijkt uit onderzoek van Haute Equipe naar de baten en lasten van gemeenten op het terrein van de bouwgrondexploitatie. In opdracht van Binnenlands Bestuur zette het adviesbureau de begrote baten en lasten van 2009 tot en met 2011 op een rij. Uit dat onderzoek blijkt dat de begrote baten aan bouwgrondexploitatie van Nederlandse gemeenten over het jaar 2009 in totaal 5,986 miljard euro bedroegen. Rekening houdend met de lasten (5,760 miljard) bedroeg het positieve saldo over dat jaar 225,6 miljoen. De begrote baten en lasten voor het jaar 2010 werden al iets lager geraamd - respectievelijk 5,844 miljard euro en 5,669 miljard euro - waardoor het saldo uit kwam op 175 miljoen euro positief.

In 2011 zijn de geraamde baten (5,215 miljard) ten opzichte van 2009 ruim 700 miljoen lager, de lasten dalen naar 5,191 miljard euro. Per saldo houden de Nederlandse gemeenten blijkens de primitieve begrotingen dit jaar dus nog wel rekening met een winst van bijna 24 miljoen euro. Uit een vorig jaar gemaakte inventarisatie van Deloitte in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het voormalige ministerie van Vrom kwam naar voren dat gemeenten minimaal 2,4 miljard euro zouden mislopen door de stokkende bouw. Als voornaamste oorzaken werden renteverlies, tijdverlies en (soms) een daling van de grondprijs aangeduid.

‘Dit zijn op het eerste gezicht opmerkelijke cijfers’, zegt directeur Dirk Jans van Haute Equipe in reactie op de bescheiden plus waarmee ondanks de sombere vooruitzichten toch nog rekening wordt gehouden. ‘De woningmarkt is immers de afgelopen jaren sterk gestagneerd en ook de uitgifte van kavels en de bouw van nieuwe woningen zit behoorlijk in het slop, getuige de vele krantenberichten. In hun begrotingen gaan de gezamenlijke gemeenten in 2011 echter uit van een daling van de opbrengsten van “slechts” 13% ten opzichte van 2009. Doordat de lasten niet evenredig meedalen is de geraamde winst 90% lager.’

Jans betwijfelt of het beeld dat in veel gemeentebegrotingen wordt geschetst over de opbrengst van de bouwgrondexploitatie wel helemaal spoort met de werkelijkheid. Volgens ingewijden blijven gemeenten - al dan niet tegen beter weten in - hopen op een aantrekken van de markt, lijken ze overtuigd van het unieke van hun bouwlocaties en hebben ze ongefundeerde hoge verwachtingen van particulier opdrachtgeverschap als oplossing van alle problemen. ‘De werkelijkheid is volgens mij een stuk minder rooskleurig’, zegt ook Jans. Natuurlijk, veel begrotingen zijn opgesteld in het voorjaar van 2010. Niet alle gemeenten beschikten toen al over de jaarcijfers van 2009. In die cijfers zou de weerslag van de financieel economische crisis al enigszins zichtbaar moeten zijn geweest. Maar ook zonder die harde cijfers, was de gure wind die buiten het gemeentehuis waaide onmiskenbaar. Dat deze niet heeft geleid tot een forsere bijstelling van de begrotingen, verbaast Jans. ‘De klappen worden dus straks pas zichtbaar, in de jaarrekeningcijfers. Die zullen echt een stuk minder positief zijn dan de begrotingscijfers.’

Bij de cijfers

Gemeenten horen de baten en de lasten van de bouwgrondexploitatie in principe te boeken op de functie 830. In de bovenstaande tabel zijn de cijfers uitgedrukt in bedragen per inwoner. Per provincie en groottegroep is door de onderzoekers een nadere analyse opgesteld, om te zien in welke mate de cijfers voor groepen van gemeenten gelijkmatig verlopen. Voor een gemakkelijke vergelijking van de cijfers, zijn in de tabellen bedragen per inwoner opgenomen.

Uit de tabel Provincies blijkt dat gemeenten in Drenthe, Flevoland, Gelderland, Groningen en Noord-Brabant in hun begroting 2011 rekening houden met verliezen op bouwgrondexploitatie. De overige gemeenten houden rekening met lagere inkomsten, maar zijn wel nog steeds positief. De gemeenten in Friesland houden zelfs rekening met extra winst ten opzichte van 2010. Duidelijk is dat de meer perifeer gelegen delen van Nederland het over het algemeen het moeilijkst hebben.

Er kan volgens Haute Equipe-onderzoeker Patrick Schier niet een heel duidelijk verband worden gevonden tussen de cijfers en de grootte van een gemeente. Wat volgens hem niet onverwacht is, is dat de grootste gemeenten rekening houden met verliezen op bouwgrondexploitatie. ‘Dit zijn over het algemeen ook de gemeenten die nog groeipotentie hebben en in principe ook nog de meeste woningen (laten) bouwen. Waar de totale winst in 2011 voor de gemeenten gezamenlijk wordt geraamd op 24 miljoen euro, gaan deze gemeenten uit van een verlies van 55 miljoen’ euro, zegt hij.

Dat kleine gemeenten het relatief nog goed doen, met name op woningbouwgebied, is volgens directeur Jans van Haute Equipe deels te verklaren uit het feit dat jongeren uit die gemeenten honkvast zijn. ‘Ze willen er dolgraag blijven wonen en liggen ook met slaapzakken voor de deur als er kavels in de verkoop komen’, zegt Jans.

In ’t rood

In ’t rood

Het gaat bij de bouwgrondexploitatie blijkens recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek inmiddels niet meer om risico’s alleen. Het CBS concludeerde op basis van de jaarcijfers over 2009 dat de Nederlandse gemeenten dat jaar een verlies leden van 414 miljoen euro op bouwgrond. Het gerealiseerde saldo van de lasten en baten lag in dat jaar ruim 1 miljard euro lager dan in 2008, vooral doordat de opbrengsten uit verkopen van grond door de economische crisis flink lager uitvielen.

De gerealiseerde tekorten zitten vooral bij de grote gemeenten. Zo leed Utrecht in 2009 met een negatief saldo van 62 miljoen euro het grootste verlies op bouwgrond, gevolgd door Den Haag (- 42 miljoen euro). Ook in Arnhem, Breda en Rotterdam waren de verliezen groot. Van de vier grote steden behaalde Amsterdam als enige een positief resultaat, al was het exploitatiesaldo er met 86 miljoen euro lager dan in 2008. In dat jaar verdiende de hoofdstad nog ruim een half miljard euro aan het bouwrijp maken, verkopen en verpachten van grond.  

Verantwoording
Het onderzoek van Haute Equipe is gebaseerd op de cijfers die gemeenten hebben aangeleverd via IV3-staten aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) over de primitieve gemeentebegrotingen voor de jaren 2009 tot en met 2011. De vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) zijn buiten beschouwing gelaten.

Correcties:
De provincie Zuid-Holland is weggevallen uit de infographic 'Saldo bouwgrondexploitaties' op pagina 39. Het saldo bouwgrondexploitatie van de provincie Zuid-Holland is per inwoner in de jaren 2009, 2010 en 2011, respectievelijk 24, 21 en 19.