Kop in het onverkoopbare zand

Grondprijzen behoorden altijd al tot het wat creatievere deel van de gemeentelijke begroting en jaarrekening. Maar toen het economisch allemaal nog voor de wind ging, hoorde je er niemand over. Grondbedrijven maakten reusachtige winsten, waaruit gemeenten tal van voorzieningen konden betalen. Deloitte berekende dat de ingeboekte opbrengsten uit grondbedrijven tussen de 7 en 15 procent uitmaken van de totale baten van gemeenten.

De gemeente Beuningen bijvoorbeeld, betaalde afgelopen jaar nog onder meer 15 procent van de salariskosten uit winsten op de grondexploitatie. Nou ja, niet uit winsten, maar uit verwachte winsten. Want in werkelijkheid sloot het Beuningense grondbedrijf het boekjaar 2011 af met een verlies van 15 miljoen euro, nog afgezien van een strop van 20 miljoen op een mislukt zandwinningsproject. De totale schuld van Beuningen liep op van 84 miljoen euro in 2010 tot boven de 100 miljoen in 2011. Jaarlijks betaalt Beuningen momenteel een kleine 5 miljoen euro aan rente. Dat is 200 euro per inwoner per jaar.

Vorige week dinsdag vergaderde de gemeenteraad over de ontstane situatie. De PvdA-fractie pleitte ervoor om bouwgrond in de ramsj te doen. Inmiddels hebben zich zeven inwoners van de buurgemeente West Maas en Waal gemeld die Beuningense grond al illegaal bij hun eigen perceel hebben getrokken en deze nu voor een prikje willen overnemen. De vraag is of dit idee haalbaar is. Brussel bepaalt dat grond niet onder de marktwaarde mag worden verkocht. Dan is er immers sprake van verkapte staatssteun.

Marktwaarde
De grote vraag is: wat is de marktwaarde van gemeentelijke bouwgrond? Veruit de meeste gemeenten bepalen de uitgifteprijs volgens de zogeheten residuele waardemethode. Die lijkt vrij simpel: neem de huidige waarde van het huis (of het bedrijfspand) op de betreffende grond en trek daar de bouwkosten vanaf. Wat dan overblijft is de grondprijs.

Een woning die een projectontwikkelaar tweeënhalve ton oplevert en die de bouwer anderhalve ton heeft gekost, staat op grond ter waarde van een ton. De werkelijkheid is lastiger. Eerst wordt namelijk de grond verkocht, dan pas het huis dat erop wordt gebouwd. Er moet dus vooraf een inschatting worden gemaakt van de marktwaarde van de woning om de grondprijs te kunnen bepalen. En daar loopt het momenteel gierend mis.

De realiteit is dat de woningprijzen tussen 2008 en 2011 met 10 procent zijn gedaald. Hetzelfde huis van 250.000 euro, gaat momenteel voor 25.000 euro minder van de hand. Ervan uitgaande dat de bouwkosten gelijk blijven op 150.000 euro, resteert een grondwaarde over van 75.000 in plaats van 100.000 euro. Met andere woorden: een prijsdaling van 10 procent van de woningen, vertaalt zich in een daling van de grondprijs met 25 procent.

Onhoudbaar
Voor zover bekend, neemt geen enkele gemeente dit verlies voor haar rekening. Integendeel. Bijna alle gemeenten gaan in hun begrotingen uit van gelijkblijvende of zelfs stijgende grondprijzen. Lansingerland, al lange tijd in het vizier als gemeente die onhoudbare risico’s heeft genomen, schrijft in de onlangs verschenen Kaderbrief grondprijzen 2012 dat ze de grondprijzen tot en met 2014 bevriest. ‘Vanaf 2015 wordt weer uitgegaan van het reguliere opbrengstenstijgingspercentage van 2 procent.’

Almelo heeft de grootste moeite om van haar accountant fiat te krijgen over de jaarrekening 2011, onder meer omdat ze de prijsontwikkeling van bouwgrond te rooskleurig zou inschatten. De Twentse gemeente gaat uit van een jaarlijkse opbrengststijging van 2,5 procent. Ze noemt daarvoor twee argumenten in de voorjaarsnota. ‘Het is niet reëel voor de lange termijn uit te gaan van een structureel hogere kostenstijging dan opbrengstenstijging. In dat geval zou de productie van bouwgrond steeds onrendabeler worden c.q. steeds verliesgevender.’ Dat wil Almelo niet geloven en daarom noemt ze het niet realistisch.

Het tweede argument: ‘Uitgaan van een lange termijn prijsstijging van 2 in plaats van 2,5 procent per jaar heeft een effect van 12 miljoen euro [negatief, JM] op de grondexploitaties van de jaarrekening 2011.’ En dus houdt Almelo het in de boekhouding op 2,5 procent prijsstijging. Veghel doet net zoiets, zij het bescheidener. Daling van de grondprijs met 1 procent lijdt tot een verlies van 2,5 miljoen euro, zo vermeldt de Veghelse paragraaf Weerstandsvermogen bij het jaarverslag 2011.

Maar met dit risico wordt verder niet gerekend. Deloitte stelde voor om tot 2015 uit te gaan van een gelijkblijvende opbrengst en daarna met een stijging van 1 procent. Dit scenario leidt tot een verliespost van ruim 40 miljoen. Maar ‘in tegenstelling tot hetgeen door Deloitte wordt geadviseerd’, zo schrijft het college in het voorstel Kaders grondbedrijf dat de gemeenteraad vorige week behandelde, gaat Veghel uit van 0 procent stijging tot 2015, 1 procent stijging in 2016 en 2017 en 2 procent daarna. De verliespost bedraagt dan geen 40, maar 26 miljoen euro.

Goochelen
Er zijn ook gemeenten die goochelen met de residuele waardemethode. Maasdonk bijvoorbeeld ziet het nut niet van verlaging van de grondprijs en redeneert omgekeerd: als ze de grondprijs met 10 procent verlaagt, dan maakt dat de woning slechts 2,5 procent goedkoper en dat zal de koper worst zijn. Feitelijk betekent dit dat Maasdonk de grondprijs niet meer ziet als het residu, maar als uitgangspunt. Andere gemeenten maken een zelfgefabriceerde, schimmige mix van waardebepalingsmethoden.

Deloitte becommentarieerde vorige maand de manier waarop Veghel de grondprijs berekent. ‘In de Nota Grondbeleid wordt aangegeven dat de grondprijzen voor woningen over het algemeen residueel met een bovenmarge worden berekend, maar soms ook via een comparatieve berekening. Bij de residuele waardemethode bepaalt de bestemming de waarde van de grond. Echter, in de uitwerkingsnota wordt voor woningbouw slechts een gemiddelde grondprijs vermeld die tot stand is gekomen door indexering van de prijs van het voorgaande jaar. Een onderbouwende methodiek wordt niet beschreven.’

Lansingerland schrijft in de Kaderbrief grondprijzen 2012: ‘Lansingerland gebruikt in principe de residuele grondwaarde methode voor de ontwikkelingen binnen haar grenzen. Er vindt echter altijd een check op de uitkomsten plaats. Dit gebeurt door deze te vergelijken met de uitkomsten bij het toepassen van zowel de grondquote methode als de comparatieve methode.’ Anders gezegd: Lansingerland hanteert de methoden mix die boekhoudkundig tot de minste schade lijdt.

Griekse toestanden
Dat gemeenten het rookkanon aanzetten om verliezen te verdoezelen, is niet zo vreemd. Als ze hun grondposities realistisch zouden calculeren, dan dan ontstaan Griekse toestanden. Neem nogmaals Beuningen. Een paar maanden geleden scanden de toezichthouders Gelderland en het ministerie van BZK de gemeentebegroting en adviseerden om de opbrengst uit grondexploitatie op nul in de boekhouding te zetten. De ‘winstpotentie’ van het gemeentelijk grondbedrijf werd in de jaarrekening 2010 geschat op 10 miljoen euro, hetgeen de toezichthouders ‘opvallend’ noemden, ‘gelet op de huidige economische situatie’ en op een halvering van de lokale bouwopgave.

Desondanks meldt de recente jaarrekening over 2011 een ‘winstpotentie’ die stijgt naar 13 miljoen. Beuningen komt de toezichthouders tegemoet door deze potentie voor slechts de helft als opbrengst in de boekhouding te zetten. Dat voorkomt echter niet dat 320.000 euro per jaar van de algemene middelen moet worden overgeheveld naar het grondbedrijf om dat uit de schulden te helpen. Gedurende een periode van vijftien jaar. Ondertussen komt ook de rente over de grondbedrijfschulden ten laste van de algemene middelen. Tot 2016 gaat Beuningen uit van zeven ton rente per jaar. In 2028 moet de teller op nul staan, als alles meezit.

Rode seinen
Maar niet alles zit mee. Gemeenten negeren nog een paar rode seinen. Ten eerste rekent een flink aantal nog steeds met te hoge bouwverwachtingen. Almelo denkt dat op haar gronden tot 2015 nog ruim 500 nieuwe woningen worden neergezet. Dit omdat een lagere inschatting desastreuze gevolgen heeft, zo blijkt uit de voorjaarsnota. ‘Een ontwikkeling waarbij de crisis in verhevigde mate voortduurt en de komende vier jaar (2012-2015) bijvoorbeeld maar 40 woningen per jaar worden gerealiseerd, betekent een verminderde uitgifte van in totaal 350 woningen. In principe betekent dit een opbrengstderving van 30 miljoen euro. Besparing op bouw- en woonrijp maken levert circa 15 miljoen euro op hetgeen resulteert in een netto verlies van globaal 15 miljoen euro.’

Maar ook dan houdt men de moed erin. ‘Een inhaalslag gedurende tien jaren (35 extra woningen per jaar) levert een beperking van het verlies op tot ca 8 à 10 miljoen euro.’ Intussen rekent Almelo met een door de accountant als ‘niet realistisch’ bestempelde grondprijs van 245 tot 275 euro per vierkante meter.

Ten tweede bedelen veel gemeenten zichzelf nog steeds winsten toe uit het grondbedrijf, die vermoedelijk helemaal nooit worden gemaakt. Ze doen dat door aan het grondbedrijf geld te lenen voor grondaankopen. Doordat het grondbedrijf niet op de markt hoeft te lenen, bespaart het rente. Die bespaarde rente betaalt het grondbedrijf vervolgens aan de gemeente. In de praktijk echter, rekenen gemeenten vaak een hogere rente dan de bank zou doen. En dat kleurt de begroting van de gemeente net iets minder rood, zeker omdat ‘rentewinsten’ niet zelden al ingeboekt worden nog voordat duidelijk is of een project überhaupt kans van slagen heeft.

Deloitte schreef half mei aan Veghel: ‘Door de nog op te starten en al lopende grondexploitaties met een hogere rentevoet te belasten wordt een deel van het resultaat van de grondexploitatie door de algemene dienst afgeroomd. Dit zou kunnen worden gezien als een vorm van vroegtijdige winstneming. Deze vroegtijdige winstneming doet zich ook voor in die situaties waarin nog geen sprake is van zekerstelling van winst en zelfs bij verlieslatende plannen.’

Het gemeentebestuur heeft de aanbeveling overgenomen om dezelfde rekenrente te hanteren als de marktrente: 4 procent. Maar een gemeente als Venlo vindt 4,25 procent ‘in historisch perspectief aan de lage kant’ en brengt het grondbedrijf de komende drie jaar 5 procent rente in rekening. En daarna zelfs 5,5 procent. Daar bovenop denkt Venlo dat de grond jaarlijks 2,5 procent meer waard wordt.

Verlagen
Tot slot schuilen er grote risico’s in de NIEGG: de ‘niet in exploitatie genomen gronden’. Veel gemeenten bezitten gronden aangekocht zonder concrete bouwplannen. Of soms waren die plannen er wel, maar zijn die inmiddels voor onbepaalde tijd afgeblazen. Het verschil tussen de prijs waarvoor de grond is aangekocht in de oorspronkelijke bestemming (veelal agrarisch) ligt tientallen malen lager dan de prijs van de grond met de nieuwe bestemming (woningen of bedrijven) is enorm. Maar veelal staan ook gronden waar de gemeente niets mee doet al in de boeken tegen de waarde van de nieuwe bestemming.

In februari van dit jaar echter zijn de bindende richtlijnen voor de wijze waarop NIEGG in de begroting en jaarrekening gezet mag worden aangescherpt. ‘Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit, waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode’, schrijft de commissie BBV (Besluit begroting en verantwoording).

Door het stilvallen van de bouw is de verwachting dat een steeds groter deel van grond in gemeentebezit onder NIEGG gaat vallen en moet worden afgeboekt. Almelo gaat 140 hectare grond niet in exploitatie nemen en moet de waardering van de grond nu verlagen naar de agrarische waarde. ‘Dit vraagt om een extra voorziening van 25 miljoen.’ Almelo is niet de enige. Het ziet er niet goed uit voor gemeenten.