Gemeentelijk vastgoed voor 13 miljard euro ondergewaardeerd

Nederlandse gemeenten hebben een overwaarde van 13 miljard euro op hun eigen vastgoed. Dat is het verschil tussen de boekwaarde van de panden (20 miljard) en de verwachte verkoopopbrengst (33 miljard). De WOZ-waarde van het vastgoed is zelfs twee keer zoveel als de boekwaarde: 39 miljard.

De cijfers zijn afkomstig van Bert Teuben, die op gemeentelijk vastgoed promoveert aan de Universiteit van Amsterdam. Teuben is onderzoeker bij IPD Nederland, dat vastgoedinformatie verzamelt en analyseert voor beleggers, corporaties en gemeenten. Teuben publiceerde een artikel over het gemeentelijk vastgoed in het laatste nummer van het economenblad ESB.

‘Gemeenten zijn vaak rijker dan ze zelf weten’, zegt Teuben, die voor zijn onderzoek put uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek, gemeentelijke jaarrekeningen en zijn eigen werkgever IPD. ‘Maar het is moeilijk om vast te stellen wat gemeentelijk vastgoed precies waard is. De WOZ-waarde is niet altijd een goede indicatie. Het blijkt dat veel gemeentelijk vastgoed onder de WOZ-waarde wordt verkocht. Ik heb daarom de WOZ-waarde gecorrigeerd aan de hand van de opbrengst van ruim honderd verkopen van gemeentelijk vastgoed.’

Gemeenten zijn sinds het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) van 2004 verplicht om vastgoed in hun boekhouding op te nemen tegen de kostprijs min jaarlijkse afschrijvingen over een periode van 40 tot 60 jaar. De totale boekwaarde van het vastgoed is opgelopen tot ruim 20 miljard euro in 2009. De totale waarde groeide de afgelopen 5 jaar jaarlijks met ruim 1 miljard.

Gemeentelijk vastgoed wordt onderscheiden in drie categorieën: commercieel vastgoed (waaronder ook parkeergarages), vastgoed voor de gemeentelijke organisatie en publiek vastgoed voor maatschappelijke doeleinden, zoals scholen, musea en sportcomplexen. Het commerciële vastgoed, vaak voormalige gemeentepanden die worden verhuurd, vormt na onderwijs de op een na grootste categorie.

Winst

Teuben is voorzichtig met het schatten van mogelijke winst die verkoop van vastgoed kan opleveren. ‘Veel vastgoed kan niet verkocht, omdat er bijvoorbeeld instanties zitten met een maatschappelijke taak. Dat wil niet zeggen dat alle publiek vastgoed onverkoopbaar is. Panden met daarin welzijnsinstellingen of kinderdagverblijven, zijn vaak heel courant.’

Doordat het merendeel van publiek vastgoed echter niet snel verkoopbaar is, schat Teuben voorzichtig dat van de stille reserve van 13 miljard slechts 2,5 miljard bij verkoop om te zetten is in cash. Dat betekent dat gemeenten samen 2,5 miljard euro extra weerstandscapaciteit hebben. Dat cijfer kan door gewijzigd beleid overigens snel oplopen. ‘Als een gemeente taken afstoot, kan ook het bijbehorend vastgoed worden verkocht.’

De onderzoeker pleit voor een professioneler omgang van gemeenten met hun vastgoed. ‘De omvang en waarde van het vastgoedbezit moet veel transparanter worden weergegeven. Sommige gemeenten zijn daarmee bezig. Anderen hebben amper een idee van hun bezit. De praktijk is dat de meeste gemeenten eigenlijk alleen bij nieuwbouw beoordelen of ze een bepaald pand per se in bezit moeten hebben. Bij ouder vastgoed wordt die afweging zelden nog gemaakt.’

De stille reserves in het vastgoed zijn van een andere orde dan die bij het grondbezit van gemeenten, stelt Teuben. ‘Bij grond loop je als gemeente het risico dat je moet afboeken. Die kans is bij de wijze waarop het vastgoed nu in de boeken staat gering.’

Top 10-gemeenten
Top 10-gemeenten (50 duizend+ gemeenten) met het meeste vastgoed (boekwaarde 2008) per inwoner in euro’s.

Bron: CBS