Bouwdrift stuwt grondverkopen

Kadaster onderzoekt aan- en verkoopgedrag gemeenten

Het land schreeuwt na de crisisjaren om nieuwe woningen. Lukt het binnenstedelijk niet, dan moet de groene ruimte om te steden heen maar wat worden opgeofferd, opperde minister Ollongren (Binnenlandse Zaken) eerder dit jaar. Het grootste knelpunt bij alle bouwdrift leek tot nu toe de schaarste aan bouwvakkers. Veel van hen verkozen tijdens de crisis van tien jaar geleden een ander vak. De planologen bij gemeenten: idem. Dus scheen dat woningtekort eerder een gevolg van een nijpend capaciteitsprobleem (menskracht) dan van ontbrekende kavels.

Dat blijkt maar een deel van het verhaal, zo leert onderzoek van het Kadaster op verzoek van Binnenlands Bestuur, waarvoor de gemeentelijke grondaankopen en grondverkopen in de periode 2012 tot en met 2017 tegen het licht werden gehouden. Ja, het aantal hectares onbebouwde grond dat door gemeenten aan derden (zoals provincies, projectontwikkelaars en natuurorganisaties) is verkocht, stijgt weer sinds 2013 maar die trend werd vorig jaar alweer gebroken (zie grafiek). Het aantal door gemeenten aangekochte percelen onbebouwde grond was vorig jaar nog steeds lager dan in 2012, midden in de laatste economische crisis. Zo hard gaat het dus nog niet met de grondvoorwaarde voor nieuwbouw: beschikbaarheid van kavels.

‘Het beeld dat uit ons onderzoek naar voren komt, kun je enerzijds wel zo’n beetje verwachten’, reageert Matthieu Zuidema, expert vastgoedmarkt bij het Kadaster. ‘Je ziet om je heen de nieuwbouwproductie toenemen. Daar zit vaak een transactie aan vast, waarbij de gemeente grond verkoopt aan particulieren. Dus ja, de toenemende spanning op de nieuwbouwmarkt zie je in de cijfers terug. Maar wat me wel verbaasde was dat de toename niet sterker is. De enorme dynamiek in de bouwwereld, die constateer ik nog niet in het gemeentelijk grondgedrag.’

Laaghangend fruit
‘Het zal deels zitten in het proces van woningbouwontwikkeling’, vermoedt Zuidema. ‘Daar gaat nou eenmaal veel tijd overheen, zeker als we het hebben over de grote VINEX-gebiedsontwikkelingen uit de achterliggende periode. Dat soort gemeentelijke grondverwervingen zien we in onze data nog maar weinig. Ik denk daarom dat de meeste gemeenten nu nog toekunnen met hun bestaande grondvoorraad. Waarschijnlijk is er op dit moment nog voldoende laaghangend fruit – reeds beschikbare kleine percelen binnen of nabij de stadsgrenzen – om mee uit de voeten te kunnen.’

Maar het kan haast niet anders, aldus de onderzoeker, of die groei gaat zich in de komende jaren versnellen. ‘Het laaghangend fruit raakt vanzelf op. Er is een geleidelijke, maar gestage toename van de activiteit van gemeenten. Van alle kanten – vanuit de politiek, de bouwwereld, de bevolking – wordt er zo veel druk uitgeoefend, dan kan je haast niet anders verwachten dan dat de grondactiviteiten van gemeenten verder zullen toenemen. Gegeven de dynamiek op de grondmarkt, zoals we die uit het verleden kennen, moet je wel veronderstellen dat gemeenten op korte termijn meer grond zullen aankopen.’

Regionale verschillen
Daarbij spelen regionale verschillen volgens Zuidema amper een rol. ‘Je ziet wel dat een aantal gemeenten in de Randstad wat hoger in de lijst van actieve gemeenten staat (zie kader). Maar ik kom ook best veel gemeenten buiten de Randstad in de top tegen, zoals Almelo. In de Randstad is de regionale vraag weliswaar het hoogst, maar beschikbare ruimte voor woningbouw is schaars. Buiten de Randstad is de situatie juist omgekeerd.

Uit onze onderzoeken komt naar voren dat gemeenten buiten de Randstad juist over de grootste grondvoorraad beschikken. Dan kun je eerder anticiperen op de toenemende vraag en meteen met nieuwbouwontwikkeling aan de slag. Bovendien zijn grondprijzen buiten de Randstad lager. Dat is een belangrijke factor want grosso modo blijken de grondprijzen inmiddels op het hoogste niveau van de afgelopen veertien jaar.’

Een belangrijke kanttekening wil Zuidema nog wel bij zijn cijfers plaatsen. ‘Dit gaat alleen over onbebouwde grond. Je neemt binnenstedelijke ontwikkeling dus niet mee. Wij hebben de relatie tussen planontwikkeling en de dynamiek op de grondmarkt hierdoor nog onvoldoende scherp. We gaan dit de komende maanden samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en het CBS verder uitzoeken.’

’Wij zijn opgericht om te bouwen’
De hoge noteringen van Amsterdam en groeikernen als Almere en Haarlemmermeer zijn niet vreemd. ’Wij zijn ooit nu eenmaal opgericht om het woningtekort op te lossen’, reageert een woordvoerder van de gemeente Almere op de Kadastercijfers. De derde plaats van Almelo bij de grondverkoop komt voort uit een eenmalige grote verkoop van landbouwgrond aan de provincie Overijssel. De gemeente Goeree-Overflakkee dankt haar tweede plaats bij de grondaankopen volgens een woordvoerder aan, ‘de gemeentelijke ambities op het gebied van natuurontwikkeling, windenergie, agrarische structuur versterking, recreatieve routenetwerken en wonen in de natuur’. Om die te realiseren kocht de gemeente een groot aantal hectares van de provincie Zuid-Holland.

Top 5 gemeenten met meeste grondaankoop

Top 5 gemeenten met meeste grondverkoop

* aantal hectares in de periode 2013-1017. Bron: Kadaster