‘Pssst...rijksmonument kopen?’

Valt er voor gemeenten te besparen door vastgoed van de hand te doen? Rotterdam gaat er vol voor. Kenners waarschuwen voor te overspannen verwachtingen. ‘De opdracht te verkopen is gemakkelijk en graag gegeven.’

Wat te doen met de eigen vastgoedportefeuille? Het is een vraag die de gemoederen in veel gemeenten volop bezig houdt. Anders valt de stroom mails over de materie die bij de redactie van Binnenlands Bestuur binnenkomt niet te duiden. 

‘Is het voor u interessant om een interview te hebben over hoe de gemiddelde gemeente naar oplossingen zoekt om het aantal gemeentelijke eigendommen te verlagen, te herbestemmen of zoekt naar nieuwe huurcontracten met een huuropbrengst die de kosten meer dekt?’, vraagt het ene adviesbureau. ‘De praktijk wijst uit dat een ingenieursbureau gemeenten kan helpen met geld verdienen door hun vastgoed inzichtelijk te maken en er vervolgens slim mee om te gaan’, schrijft een ander.

Directeur Rinald van der Wal van bbn-adviseurs beaamt dat vastgoedmanagement en de professionalisering ervan ‘hot’ is in gemeenteland. ‘Door de crisis wordt nu, op zoek naar mogelijkheden om de begroting op orde te krijgen, overal naar efficiency gekeken, ook in de eigen vastgoedorganisatie. Gemeenten hebben vaak veel gebouwen in bezit. Een overzicht op centraal niveau is er lang niet altijd’, zegt hij in zijn kantoor in Houten. ‘Onderhoud en beheer zit nogal eens versnipperd door de hele organisatie: sporthallen bij de afdeling sport, bibliotheken bij de afdeling cultuur, scholen bij onderwijs. En zo verder. De klassieke situatie: elke afdeling doet het beheer over het eigen vastgoed. Als het op vijf of zes plekken in de organisatie zit, is het lastig om overzicht te krijgen’, aldus Van der Wal.

Na te hebben gezorgd voor overzicht, is het zaak helder te krijgen welke verschillende contracten er zijn afgesloten. Daarna volgt het ontwikkelen van een visie op het bezit.

De helft van de gemeenten heeft volgens hem inmiddels de vastgoedportefeuille aardig goed in beeld, maar de visie erop nog niet klaar. Alphen aan den Rijn is één van die gemeenten. Vorige week maakte verantwoordelijk wethouder Michel du Chatinier (ChristenUnie) bekend dat Alphen na het afgelopen jaar al haar vastgoed in beeld te hebben gebracht, nu per object gaat bekijken of het vastgoed bijdraagt aan de doelen van de gemeente en wat de kosten en opbrengsten van elk object zijn.

Du Chatinier: ‘Op basis van de inventarisatie en analyse passen we bij elk object maatwerk toe om strategische keuzes maken over het afstoten, aankopen, outsourcen, behouden of verbeteren van het vastgoed.’ Door het vastgoed slimmer, efficiënter en effectiever in te zetten, wil het college er in 2016 236.000 euro mee bezuinigen.

Doelen
Wat zijn zoal de mogelijkheden om te besparen? Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden, moet je volgens Van de Wal eerst kijken naar de verschillende doelen die je als gemeente met je vastgoedbezit hebt. ‘Daarna moet je per beleidsdoel naar mogelijke maatregelen kijken die je kunt treffen en de effecten die daarvan mogen worden verwacht’, zegt hij. Daarbij komt dat je niet met alle bezit zomaar alles kan doen. Neem het wettelijk verplicht vastgoed, zoals onderwijs- en brandweergebouwen. Bij wet is de gemeente verplicht te voorzien in adequate huisvesting.

Maar anders ligt het op het terrein van het zogeheten beleidsondersteunend vastgoed. Gemeenten voeren een bewust beleid om activiteiten op gebied van sport, welzijn en cultuur te ondersteunen. Die ondersteuning gaat vrijwel altijd verder dan strikt nodig: menig gemeente subsidieert de activiteit niet alleen, ze stelt er ook nog gebouwen voor beschikbaar. Vandaar de term beleidsondersteunend vastgoed. Met name daar liggen volgens Rinald van der Wal kansen. ‘Niet voor niets worden in veel gemeenten wijkbijeenkomsten in traditionele wijkgebouwen stopgezet. Ze vinden meer en meer plaats in verzorgingshuizen, cafés en kerken. Dat hoeft niet per se in eigen vastgoed. Vooral bij welzijnsactiviteiten kan het vaak anders. Nederland staat vol met buurthuizen. De vraag is of je die in stand moet houden, of je wel subsidie moet steken in gebouwen of alleen maar in de activiteit. Breda is bijvoorbeeld gestopt met het subsidiëren van buurtcentra.’

Concentreren van functies, het verbeteren van de bezetting en het vragen van marktconforme huren voor commerciële activiteiten zijn andere mogelijkheden om de kosten te laten dalen en de opbrengsten op te krikken. Vrijkomende gebouwen kunnen een nieuwe functie krijgen dan wel te koop worden gezet. Verder doen gemeenten er goed aan eens kritisch te kijken naar vastgoed dat ze in de loop der jaren om strategische redenen hebben verworven, bijvoorbeeld om op een specifieke plek een ontwikkeling mogelijk te maken. Op die manier zijn gemeenten ‘toevallig’ eigenaar geworden van kantoren, winkels, parkeergarages en dergelijke.

Crisis
Van der Wal: ‘Ooit was er ongetwijfeld een goede reden om dat eigendom te verwerven, maar mogelijk is het perspectief verdwenen. Door de crisis ligt er veel stil. Dan moet je je de vraag stellen: geef ik het een kans over vijf of tien jaar?’

Hij wil er niet mee gezegd hebben er ‘dus’ maar een bordje ‘te koop’ op te spijkeren. ‘Laten we maar verkopen, is vaak een te simpele benadering vanwege het feit dat het per categorie verschillend is. Je wil een sportgebouw verkopen, maar wie wil er eigenaar worden? Vaak lijkt het aantrekkelijk om vastgoed te verkopen en is het een toverwoord als het gaat om het bereiken van besparingen. De bevindingen van veel gemeentelijke vastgoedspecialisten zijn anders. De woz-waarde – en soms zelfs de taxatiewaarde – wekt vaak de indruk dat er sprake kan zijn van een substantiële opbrengst. De opdracht om een oude basisschool, een zwembad, een wijkcentrum of een bibliotheek te verkopen, is gemakkelijk en graag gegeven. Maar de onderhavige gebouwen zijn in veel gevallen helemaal niet courant. Ze hebben een bijzondere bestemming en kampen soms met achterstallig onderhoud. Zo nu en dan zit een status als monument in de weg, of is er grote maatschappelijke druk om het gebouw te behouden’, zegt hij.

Er zijn echter gemeenten die veel vastgoed willen verkopen. Rotterdam bijvoorbeeld. De gemeente heeft besloten alleen een zogeheten kernportefeuille aan te houden en wil daarom af van in totaal 2.800 vastgoed­objecten die daar niet toe behoren. Het gaat om diverse soorten vastgoed, woningen, bedrijfspanden, horeca, winkels, maar ook scholen en wijkgebouwen. Er zitten ook rijksmonumenten bij. De stad heeft er een speciale dispositiemanager voor aangesteld. Sinds 2009 zijn er zo’n 500 objecten verkocht. De verkoop verloopt volgens een woordvoerder gestaag. ‘Maar de verkoopprocessen duren alleen wat langer en zijn arbeidsintensiever.’

Van der Wal: ‘In de praktijk blijkt het moeilijk te zijn om netto opbrengsten te genereren. Veel objecten hebben hoge boekwaarden. De gemeente realiseert in de praktijk vaak een opbrengst die net voldoende is om boekwaarde en kosten te dekken. Daarbij worden allerlei creatieve strategieën ingezet. Soms is het verstandiger de focus te leggen op creatieve en rendabele verhuur.’

Er wordt geëxperimenteerd met nog een andere oplossing: het op afstand plaatsen van gemeentelijk vastgoed. Door al het vastgoed in een stichting onder te brengen en vervolgens daar weer van te huren, levert dat gemeenten volgens Anita Keita van adviesbureau Penta Rho een directe besparing op. ‘Omdat het onder een ander bekostigingsstelsel en een ander fiscaal regime valt’, zegt ze. ‘Dat leidt tot aanzienlijk lagere exploitatielasten.’

Er is volgens haar nog een voordeel: omdat het vastgoed aan de politieke invloed wordt onttrokken, kunnen zakelijker keuzes in de portefeuille worden gemaakt. Twee gemeenten zijn daar druk mee bezig, maar willen er nog niet mee naar buiten treden omdat de interne besluitvorming nog niet is afgerond.