Een puntdak met gevolgen

Een mooi huis op steenworp afstand van het Nationaal Park Veluwezoom. Daar droomt een mens van en dat deden Adriaan en Jeanette Lommers ook. Hún droom kwam wel uit. In het midden van de jaren 80 verhuisden ze van een rijtjeswoning in het Zuid-Hollandse Oudenhoorn naar een vrijstaande bungalow in het weelderige Dieren.

Ze troffen het met de buren aan de Breukinklaan. De kinderen speelden met elkaar, de vaders en moeders gingen met elkaar naar de schouwburg. Buurman was voorzitter van de Stichting Hulp aan Roemenië die na de val van Ceauşescu in 1989 was opgericht en Lommers werd er de secretaris van.

Maar eind jaren 90 sloop het drama hun lommerrijke laan binnen. De buurman wilde een uitbouw aan de garage van zijn vrijstaande huis neerzetten. Hij was voor zichzelf begonnen en had een kantoor nodig. ‘Wat zeg je tegen buren met wie je er toch wat van moet maken? Dat je dat niet wilt? De uitbouw zou een plat dak krijgen en verscholen blijven achter de heg, dus vooruit. Hadden we toen maar nee gezegd’, verzucht Adriaan Lommers.

Zijn vrouw herstelde destijds van een hersentumoroperatie. De familie Lommers had wel wat anders aan haar hoofd dan het napluizen van gemeentepublicaties. De uitbouw van de garage kwam er dus. Maar daar bleef het niet bij.

Adriaan Lommers: ‘Op een avond in 2007 vertelde de buurman ons dat hij een bouwvergunning had gekregen om een puntdak op zijn garagekantoor te zetten. Hij legde de bouwtekening op tafel en we zagen meteen dat we met dat dak onze zon en ons uitzicht wel konden vergeten. Het was 6 meter hoog en 15 meter lang. “Geen sprake van; we zullen alles doen om dat dak tegen te houden”, zeiden we onmiddellijk.’

Maar het dak kwam er, de buren werden vijanden en het uitzicht en de zon waren volgens de Lommersen verdwenen. ‘Plus 77 duizend euro van de waarde van het huis en zo’n 20 duizend euro aan advocatenkosten’, voegt Adriaan Lommers eraan toe. Want hij liet het er niet bij zitten.

Bezwaarschriften, beroep en hoger beroep volgden bij de Commissie bezwaarschriften van de gemeente, de Rechtbank Arnhem en de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Om een lang juridisch verhaal kort te maken: in november 2009 bepaalde de Raad van State dat zowel de bouw als het gebruik van de dakopbouw in strijd was met het bestemmingsplan.

De gemeente Rheden besloot daarop om de bouwvergunning alsnog te weigeren en gelastte afgelopen juni onder oplegging van een last onder dwangsom van 50 duizend euro de buurman om binnen 4 maanden zijn dakopbouw af te breken. De buurman ging daartegen bij de Commissie bezwaarschriften van de gemeente in beroep.

Bedelbrief

Tóen gebeurde het. De gemeenteraad van Rheden had lucht gekregen van de puntdakaffaire en begon zich er vorig jaar zomer mee te bemoeien. Adriaan Lommers: ‘We schrokken ons rot. Niemand was langsgeweest, maar de politieke kaarten bleken al geschud. Een grote meerderheid in de raad droeg het college van B en W in een motie op om het bestemmingsplan aan te passen en het puntdak van de buren te legaliseren. Het voortbestaan van hun bedrijf zou namelijk in het geding zijn.

Een paar maanden eerder hadden de medewerkers van dat kantoor, die volgens de buurman trouwens allemaal vanuit huis telewerken, heel toevallig in een bedelbrief aan de wethouder geschreven dat tien gezinnen zouden worden getroffen als de gemeente zou doorzetten met de handhaving. We zouden volgens de gemeenteraad ook niet meer schaduw hebben en van planschade was geen sprake.’

Om te beginnen, zegt Lommers: ‘Er mag in deze woonstraat helemaal geen bedrijf zijn gevestigd! Wij merken dat de zon zich van half november tot maart niet meer laat zien en we kijken nu uit op een pannendak van 75 vierkante meter. Een WOZtaxateur heeft berekend dat de waarde van het huis na de bouw van het puntdak is gezakt van 535 duizend naar 458 duizend euro. Verbijsterend eigenlijk dat een gemeente die wil handhaven, van de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan moet maken om niet te hoeven handhaven.’

Spelregels

Adriaan Lommers zegt zich te realiseren dat het college uitvoert en de gemeenteraad beslist, maar hij vindt wel dat de raad zich niet met ‘zijn’ zaak had moeten bemoeien.

Lommers: ‘Zoals de wethouder heeft gezegd, draait het hier om een kwestie van handhaving en daar gaat de raad niet over. Waar bemoeien ze zich mee? Het gaat om een privaatrechtelijke procedure waarbij de politiek de spelregels niet hoeft te wijzigen. Moeten wij worden gestraft omdat we ons keurig aan de wettelijke voorschriften hebben gehouden?’

Hij is het dan ook eens met de auteur van een commentaar in De Gelderlander die eind vorig jaar schreef dat de raad van Rheden zich van zijn meest amateuristische kant had laten zien. ‘De raad heeft namelijk het gezag van de bestuursrechter ondermijnd en ons ons recht ontnomen.

Onder een publicatie voor de aanvraag van een bouw vergunning staat keurig waar je in beroep kunt gaan. Maar er staat toch niet: als de gemeenteraad het niet eens is met de Raad van State of de rechtbank dan gaan ze hun eigen gang?’

Dezelfde gemeenteraad lijkt trouwens geschrokken van zijn eigen voortvarendheid. Raadslid Koekkoek van de VVD, met zes zetels de grootste partij in Rheden, wil opeens niets meer zeggen en GroenLinks-raadslid Duursma zegt ronduit te betreuren dat ze haar stem heeft gegeven aan de motie om het bestemmingsplan te wijzigen (zie ook kader).

Misschien zijn de raadsleden ook wel geschrokken van de uitspraak van de Nijmeegse hoogleraar bestuursrecht Schlössels, die in De Gelderlander zei dat het geen pas gaf om een illegale bovenbouw te legaliseren door het bestemmingsplan te wijzigen. De overheid dient op te treden tegen illegale situaties, tenzij er sprake is van reëel uitzicht op legalisatie. Volgens hem is dat er niet.

Dat vond de Commissie bezwaarschriften van de gemeente Rheden vorige maand trouwens ook toen ze het bezwaar van de buurman tegen de dwangsom afwees. Volgens de commissie heeft het college zich weliswaar gecommitteerd aan een ‘inspanningsverplichting’ om het bestemmingsplan te wijzigen, maar dat wil allerminst zeggen dat daarmee concreet zicht is op legalisatie.

Nog is de strijd niet gestreden. De buurman gaat bij de rechtbank Arnhem in beroep tegen de beslissing van de gemeente om, na het advies van de Commissie bezwaarschriften, de dwangsom te handhaven. En dan is het natuurlijk wachten op het nieuwe bestemmingsplan. Als dat er ooit komt, want je weet maar nooit met een ‘inspanningsverplichting’.

Adriaan Lommers: ‘Als het aangepaste bestemmingsplan er is, kunnen we niet anders dan ertegen in beroep gaan. Bijvoorbeeld omdat de buurman nu 85 vierkante meter gebruikt voor zijn bedrijf aan huis en de gemeenteraad daar 50 vierkante meter van wil maken. Erg aardig, maar hoe handhaaf je dat? Dat gaat natuurlijk nooit gebeuren. En dan nóg blijft het dak erop zitten.’ En dus ziet Lommers een volgende stap naar de Raad van State in het verschiet. Ze zullen winnen, verwacht hij. ‘Er zijn geen argumenten om het bestemmingsplan te rechtvaardigen, behalve dan dat de raad iets wat illegaal is legaal wil maken. Daar trapt de Raad van State toch niet in?’ 

De buurman: ‘Ze waren opeens tegen het dak’
De buurman zegt: ‘Ik had van de gemeente keurig een bouwvergunning gekregen voor die dakopbouw. Toen de vergunning nog niet was aangevraagd, ben ik bij alle buren langsgegaan. Daarna, voordat de vergunning onherroepelijk werd, ben ik nóg eens met de tekening naar de buren gegaan. Als ze toen tegen mij hadden gezegd dat ze dat dak veel te hoog vonden, dan had ik met hen en de architect naar een bevredigende oplossing gezocht. Als die er niet was geweest, had ik dat dak niet laten bouwen. Want we gingen immers goed met elkaar om. De enige voorwaarde die ze stelden was dat ik 2 dagen met de bouw zou stoppen in verband met het huwelijk van hun kinderen. Het was dus een complete verrassing voor ons toen de buren in september 2007 probeerden om bij de voorzieningenrechter hun gelijk te halen met de drogreden dat ze ons gewaarschuwd hadden. De rechter en de Commissie beroep en bezwaar oordeelden snel dat ik gewoon kon bouwen. Is er dan bij mij sprake van kwade opzet? Tijdens de bodemprocedure bleek dat er iets aan de bouwvergunning niet klopte. De Raad van State en de rechtbank Arnhem oordeelden dat de gemeente de vergunning opnieuw moest bekijken. Als het dak eraf moet, zullen we bezien of er kosten bij de gemeente te verhalen zijn. Zij hebben immers de bouwvergunning afgegeven. De bouw van het dak heeft 98 duizend euro gekost, sloop kost 81 duizend euro. Tel de advocatenkosten er nog bij op. Maar daar zijn we nu niet mee bezig. We denken dat het zover niet komt. Ik ben wél in voor een goed overleg met de buren, maar dat gaan ze uit de weg.’ 

De wethouder: ‘Handhaving is collegezaak’
Wethouder Ron König (D66) zegt: ‘Ik heb in juni tegen de gemeenteraad gezegd dat handhaving een college-aangelegenheid was. Ik vond het niet verstandig van de gemeenteraad om zich inhoudelijk met deze kwestie bezig te houden. Toen de raad het college via een motie verzocht om de mogelijkheden voor legalisatie via aanpassing van het bestemmingsplan te onderzoeken, heeft het college die wens gerespecteerd. Wat deze zaak lastig maakt, is dat het bouwwerk gerealiseerd is voordat de verleende bouwvergunning onherroepelijk werd, Het afbreken is ingrijpend en kostbaar. De directe buren hebben echter ook een punt. Zij zijn door de bouw in hun belang geschaad. Voor beide belangen is dus wat te zeggen. De publieke belangenafweging die wij als gemeente moeten maken, wordt nogal vertroebeld door het conflict tussen beide buren. Maar behalve de verschillende belangen zijn er natuurlijk ook wettelijke kaders die wij hebben te respecteren. Op 23 februari 2010 ontving de gemeente een verzoek om handhaving wegens bouwen zonder bouwvergunning. In april 2010 besloot het college om de bezwaren van de buren gegrond te verklaren en de bouwvergunning alsnog te weigeren. In juni heeft de gemeenteraad het college opgedragen om de mogelijkheden voor legalisatie via aanpassing van het bestemmingsplan alsnog te onderzoeken. De handhaving is opgeschort omdat de gemeenteraad het bestemmingsplan wil aanpassen. Het college zet daar nu op in, maar zekerheid over de haalbaarheid van legalisatie achteraf, via aanpassing van het bestemmingsplan, is er niet. Ik verwacht dat de Raad van State daar uiteindelijk helderheid over zal moeten geven. Zodra duidelijk is wat het oordeel van de Raad van State is, kan de zaak-Breukinklaan pas echt worden opgelost. Maar ik vrees dat er geen oplossing is die beide partijen tevreden stelt.’ 

Spijt van de motie

Raadslid Bert Kiljan (PvdA, met 5 zetels de tweede partij in Rheden) zegt: 'We zijn in dat wespennest terechtgekomen omdat we dachten: dit kan toch niet waar zijn? Maar zeker wij van de PvdA hadden onvoldoende zicht op wat de consequenties van ons ingrijpen konden zijn. Die puntdakaffaire was afgelopen zomer een emotioneel onderwerp in Dieren. Politieke partijen pakken zoiets op en brengen het in de gemeenteraad. De ratio werd daarbij een beetje weggedrukt. Het onderwerp raakt het onderbuikgevoel. Toen had ik al een beetje het gevoel, maar achteraf helemaal, dat het onverstandig was van de gemeenteraad om ons met die kwestie in de Breukinklaan te bemoeien. Daar kun je beter niet in duiken. Als de zaak zo complex is, moet je niet in de bevoegdheden van B&W treden en het oordeel overlaten aan de rechter. We hebben als gemeenteraad het college de opdracht gegeven om te zoeken naar een mogelijkheid om het bestemmingsplan aan te passen en die opbouw te legaliseren. Deze formulering biedt ruimte voor het college om het bestemmingsplan niet aan te passen.' 

Boze Burger
De tijd dat overheden relatief ongestoord besluiten konden doordrukken is voorbij. Burgers weten tegenwoordig heel goed waar en hoe ze hun recht kunnen halen. Sommigen verzetten zich net zo lang totdat ze de strijd hebben gewonnen of alle juridische middelen zijn uitgeput. Over hen gaat de serie ‘Boze burger’. Wie zijn die doorzetters, wat drijft ze en hoe gaan ze te werk?