Het bod van woningcorporaties: zo sturen ze mee

Het is weer bijna tijd. (Woning)corporaties moeten voor 1 juli hun ‘bod’ doen aan gemeenten waarin zij ‘feitelijk werkzaam zijn’. Het overzicht van voorgenomen werkzaamheden, heet dat in de Woningwet. Corporaties zijn daarmee nu druk bezig.

Waar komt die plicht een bod te doen vandaan? Hoe verhoudt het zich tot die regierol voor gemeenten die de wetgever vurig wenste? En tot al die andere taken van corporaties? Kan het bod een rol spelen bij oplossingen voor de woningmarktcrisis en lokale problemen? Kortom, een routineklus, of juist een mooie kans voor inbreng bij invulling van gemeentelijke volkshuisvestingsopgaven of zelfs het oplossen van landelijke problemen?

De biedingsplicht is niet nieuw. Al vanaf 1996 zijn corporaties verplicht een lijst van voorgenomen activiteiten (zo heette dat toen) op te stellen en gemeenten voor overleg uit te nodigen. Het moest ‘een sleutelfunctie gaan vervullen bij het bepalen en realiseren van lokale of regionale volkshuisvestingsdoelstellingen’.

Later verschoof het accent. Corporaties moesten ‘het in de betrokken gemeenten geldende volkshuisvestingsbeleid in acht’ nemen. Uiteindelijk moesten prestatieafspraken worden gemaakt. Bij het ontbreken van gemeentelijk beleid hoefde het bod niet te worden gedaan. De terminologie is nu anders (de corporatie moet een redelijke bijdrage leveren aan de woonvisie) en de Woningwet benoemt de bedoeling (prestatie)afspraken te maken duidelijker, maar het systeem is gelijk. Ook zijn corporaties nog steeds eerst aangewezen partij om in woningbehoeften te voorzien. Een oudere traditie dus inmiddels.

Maar de Woningwet bepaalt nu (sinds 2015) explicieter dat corporaties hun middelen primair inzetten voor de woonvisie. Daardoor moet het bod veel directer op de woonvisie zijn afgestemd. Corporaties moeten daarnaast de doelgroep huisvesten en die ‘passend’ woonruimte toewijzen (lees: afgestemd op het inkomen). Scheefwoners kunnen door huurverhogingen geprikkeld worden naar duurdere woningen te verhuizen. Tel daarbij op dat het BTIV een gedetailleerde format biedt voor het bod. Hoeveel vrijheid is er dan nog het bod in te vullen?

Aardig wat. Corporaties worden al bij het gemeentelijk beleid betrokken. Voordat het in prestatieafspraken wordt vertaald formuleert de corporatie het bod: een essentiële schakel tussen beleid en afspraken. Het BTIV benoemt naast een format, onderwerpen die het bod ‘in elk geval’ moet omvatten. Maar aantal en invulling van de onderwerpen zijn relatief vrij. Het bod biedt dus juist kansen om – als redelijke bijdrage aan de woonvisie– voorstellen te doen de gemeente te verleiden er afspraken over te maken.

Dat vervolgens passend moet worden toegewezen staat buiten kijf, maar staat deels los van het gemeentelijk beleid. Genoeg onderwerpen resteren, zoals de middenhuur. Daarvoor is in beginsel een markttoets nodig (zie mijn eerdere column) en moet de gemeente zijn nagegaan of die werkzaamheden ter uitvoering van de woonvisie noodzakelijk zijn. Met afspraken via het bod lijkt dit aspect al opgelost. Het bod kan ook specifieke lokale woononderwerpen en onderwerpen benoemen waarmee met de prestatieafspraken gemeentelijke tegenprestaties kunnen worden gevraagd. Daar moet dan over gesproken worden.

De wet geeft tot 15 december om prestatieafspraken te maken. Gemeenten maken met de woonvisie het beleid. Het bod biedt een stap naar samenwerking. Een die als enige stap van woonvisie tot prestatieafspraken ingekaderd is met de Woningwet. Maar desalniettemin voor corporaties voldoende ruimte biedt samen met gemeenten richting te geven aan de gemeentelijke volkshuisvesting. Zelfs voor problemen van landelijke omvang zoals de middenhuur. De regering wilde corporaties onder aansturing van gemeenten brengen. Met het bod en de daarop gebaseerde onderhandelingen voor prestatieafspraken kunnen corporaties best veel meesturen.

Dat geldt nog meer voor de prestatieafspraken die volgen. Het kader daarvoor is vooreerst het bod. De prestatieafspraken bieden de mogelijkheid koppelingen te maken aan prestaties die de gemeente wil en kan verrichten en zo wederkerigheid te krijgen. Zo kan het bod in heldere en werkbare afspraken worden vertaald, waarvoor meer mogelijkheden zijn dan doorgaans in de praktijk gebruikt blijkens de jaarlijkse onderzoeken naar prestatieafspraken in opdracht van de minister.

De krapte op de woningmarkt is een landelijk probleem, maar de oplossing kan mede wortelen in het bod dat bij gemeenten binnenkort op de mat ligt. Zo niet, dan was de woonvisie niet duidelijk genoeg, of sluit het bod er te weinig op aan. Dan is het bod temeer een aandachtspunt voor de komende maanden waarin de prestatieafspraken moeten worden geformuleerd. Ook daarvoor biedt de Woningwet handvatten. Geen routineklus dus.

Michael de Groot

Lees hier meer columns van Michael de Groot