Grijze goudkusten

Een groeiend deel van alle koopwoningen is in bezit van 70-plussers. Die gaan de komende vijftien jaar een steeds groter beroep doen op voorzieningen uit dalende gemeentelijke Wmo-budgetten. En daarna is het de vraag wie hun huizen wil kopen. 

‘Het meest opvallende vind ik dat Groningen niet donker kleurt.’ Michiel Pellenbarg, adviseur van het Kadaster en geboren Groninger, klinkt bijna opgelucht: nu eens niet het beeld van het Noorden als vergrijsde krimp­regio. Het Kadaster bracht voor Binnenlands Bestuur het woningbezit onder 70-plussers in alle 408 Nederlandse gemeenten in kaart. De resultaten zijn verrassend te noemen.

Gemiddeld is 18 procent van de koopwoningen in bezit van deze categorie ouderen. In de grote steden en in groeigemeenten ligt dit percentage uiteraard lager, maar opvallend genoeg ook in een heel regiment Groninger gemeenten. Menterwolde behoort met een 35ste plaats zelfs tot de categorie gemeenten met de minst oude huizenbezitters. Ook in gemeenten als Ten Boer, Appingedam, Slochteren, Hoogezand-Sappemeer, Loppersum en Winsum, zijn woningbezitters verhoudingsgewijs jong.

Heel anders is de situatie in bijvoorbeeld het Gooi. In Laren is ruim 30 procent van alle koopwoningen in bezit van mensen die het zeventigste levensjaar hebben gepasseerd. Ook Blaricum, Naarden en Bussum scoren ver boven het landelijk gemiddelde. Hetzelfde geldt voor de gemeenten onder Groningen, zoals Haren en Tynaarlo, en voor gemeenten langs de Noordzeekust. Gemeenten die hoog scoren op gemiddeld inkomen en gemiddelde huizenprijzen doen dat ook op het percentage vergrijsd woningbezit.

Honkvast
Oudere woningbezitters zijn honkvaster dan ooit. Ze beschouwen hun eigen huis als het hoogtepunt van hun wooncarrière en doen dus niet graag een stap terug, analyseerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) dit voorjaar in het rapport Vergrijzing en woningmarkt. Aan de honkvastheid zit nog een psychologische kant: ouderen kunnen geen afscheid nemen van de verkoopprijs die ze ooit dachten te realiseren, ondanks dat die in de huidige markt kijkers noch kopers oplevert. Dat gaat vermoedelijk ook in de toekomst niet lukken, stelt het PBL.

Ouderen investeren namelijk nauwelijks in het onderhoud van hun woning, waardoor de waarde daalt. Ook in het aanpassen van hun woning hebben ze weinig trek. Soms komt dit doordat de ouderen eigenlijk te weinig geld hebben voor het formaat woning waarin ze zitten. Maar de ontkenningsfase speelt ook hier een rol: zojuist gepensioneerde babyboomers verkeren nog in de illusie van de eeuwige jeugd en houden er geen rekening mee dat trappen en drempels binnen afzienbare tijd onneembare hindernissen vormen.

Een extra complicerende factor is dat verzorging- en verpleeghuizen nagenoeg op slot gaan. Ouderen worden geacht hun zorg zelf te organiseren of een beroep te doen op de Wmo. ‘Zorg- en woonbeleid van de overheid staan op gespannen voet met elkaar, omdat het streven naar zolang mogelijk thuis wonen de doorstroming belemmert’, aldus het PBL. Wordt het gemeentelijke Wmo-budget nu nog vooral opgesoupeerd door mensen die corporatiewoningen huren, in de nabije toekomst komt daar een behoorlijke groep particuliere huizenbezitters bij. Een groter beroep op kleinere budgetten betekent dat ouderen, meer nog dan het ‘eigen kracht’-jargon nu al doet vermoeden, op zichzelf zijn aangewezen.

Opeenhoping
Het Kadaster onderzocht op het regionale niveau van Noord-Veluwe meer precies wat de consequenties zijn van het seniorenwoningbezit voor de langere termijn.  ‘We waren echt een beetje verrast’, zegt adviseur Bert van Marle van het samenwerkingsverband tussen Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg en Oldebroek. ‘Het Kadaster heeft bestanden gekoppeld, die niet alleen betekenis hebben voor onze gemeenschappelijke woonvisie, maar ook voor de decentralisaties in het sociale domein. Daardoor kunnen we meer samenhangend en beter onderbouwd beleid ontwikkelen.’

Op Harderwijk na is het percentage 70-plushuizenbezitters in Noord-Veluwe hoger dan het landelijk gemiddelde. Bovendien blijkt de bereidheid om hun woning te verkopen kleiner naarmate hun woningen groter zijn. Gevolg is dat bijna driekwart van de duurste woningen in bezit is van bejaarden. ‘Ze zijn misschien verknocht aan hun huis’, zegt Pellenbarg. ‘En ze houden vast aan een verkoopprijs die in de huidige markt niet reëel is.’ Hij vraagt zich overigens af of zakken met de prijs nog wel soelaas biedt. ‘De crisis duurt al lang. Er is erg weinig doorstroming geweest, waardoor er echt sprake is van een opeenhoping van woningen in dit segment.’

Doordat de ouderen blijven zitten waar ze zitten en doordat ze onvoldoende bereid of in staat zijn om noodzakelijke aanpassingen aan hun woningen te plegen, krijgen gemeenten in toenemende mate te maken met een tamelijk nieuwe groep klanten: particuliere woningbezitters die behoefte hebben aan ondersteuning. De gemeente moet ook in die categorie middelen gaan verstrekken die de zelfredzaamheid bevorderen. In het geval van de grijze grote woningbezitters betekent dit vooral financieel bijdragen aan woningaanpassingen. Maar nu al is duidelijk dat gemeenten geen geld hebben.

Provinciegeld
Leo Bezemer, secretaris en algemeen directeur van Noord-Veluwe, stelt dat particuliere huizenbezitters allereerst zelf verantwoordelijk zijn. ‘Ouderen zullen moeten investeren om hun woning courant te houden. Ze moeten af van het idee dat de waarde van hun huis stijgt naarmate ze het langer in bezit hebben.’ Een meevaller is dat uit het Kadaster-onderzoek ook blijkt dat de bejaarden bij elkaar klitten. Zelfs binnen buurten met dezelfde woningen zijn er straten met gezinnen en straten met ouderen. Hoe dat zo komt, is onduidelijk. ‘Maar het voordeel is dat bij elkaar wonende ouderen gemakkelijker sociale netwerken kunnen aanspreken en zo elkaar kunnen ondersteunen’, zegt Bezemer. Daarnaast heeft hij zijn hoop gevestigd op de provincie Gelderland. Die investeert via een investeringsimpuls tientallen miljoenen in het energiezuiniger maken van (met name corporatie-)woningen.

Bezemer pleit ervoor deze gelden ook royaal in te zetten voor woningaanpasingen waardoor ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. ‘De provincie kan ook renteloze leningen voor woningaanpassingen verstrekken. De woningeigenaar, die doorgaans een groot deel van z’n hypotheek al heeft afgelost, betaalt zo’n lening dan in pakweg vijf jaar terug, waardoor een volgende groep ouderen uit deze pot kan lenen.’ Op die manier zou de provincie bijdragen aan de gemeentelijke Wmo-budgetten. Bezemer denkt dat ook banken een rol kunnen spelen, door goedkope leningen te verkopen om de waarde van de woningen op peil te houden.

Overlijden
Mochten de 70-plussers op deze manier overleven, dan dient zich over tien, vijftien jaar een nieuw probleem aan: hun grote woningen komen min of meer tegelijkertijd op de markt, omdat de eigenaren overlijden of echt niet langer op eigen benen kunnen staan. Mede op basis van het woningbehoefte-onderzoek WoON van het Rijk onderzocht het Kadaster in welke mate er binnen de regio Noord-Veluwe belangstelling is voor deze woningen. Dat valt vies tegen. Het bezit van de senioren spreekt jongeren helemaal niet aan. Waar ouderen grote vrijstaande woningen in de aanbieding hebben, is de regionale vraag vooral naar beter betaalbare rij- en hoekwoningen.

Bovendien bewonen de ouderen huizen uit bouwperioden die op dit moment slecht liggen: voor de jaren negentig, terwijl de belangstelling van jongere kopers vooral uitgaat naar woningen van na 2000. Pellenbarg heeft niet onderzocht wat daar de oorzaak van is, maar persoonlijk vermoedt hij dat het iets met kwaliteit te maken heeft. ‘Er zijn lange tijd woningen van lage kwaliteit gebouwd, veelal op kleine perceeltjes. Er was zo veel krapte op de markt dat die woningen toch wel werden verkocht. Na de eeuwwisseling is weer meer aandacht gekomen voor kwaliteit. Nu kopers de keuze hebben, gaan ze daar voor.’

Pellenbarg sluit niet uit dat zich in andere gemeenten en regio’s dezelfde mechanismen voordoen, maar durft dat niet op voorhand te concluderen. ‘We hebben nu voor Noord-Veluwe het regionale aanbod vergeleken met de regionale vraag. Het kan best zo zijn dat een regio een grote aantrekkingskracht uitoefent op woningzoekers van elders. Misschien hebben die andere voorkeuren en gaat het vrijkomende bezit dus gemakkelijker van de hand.’

Bezemer zegt dat de gemeenten in zijn regio voor een grote omslag staan. ‘We hebben tot dusverre altijd plannen gemaakt voor nieuwbouw. Nu komen we tot de conclusie dat we het moeten doen met de bestaande voorraad. Beleidsmatig betekent dat een enorme verandering, al was het maar omdat we onze grond­bedrijven moeten herpositioneren. In de woonvisie die we momenteel ontwikkelen staat verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad centraal. De communicatie met particulieren moet beter, om ze ervan te overtuigen dat we niet in een tijdelijke dip zitten, maar dat de woningmarkt structureel is veranderd.’

Menterwolde
Ondanks de vergrijzing in de krimpregio Oost-Groningen, is het woningbezit onder 70-plussers in de meeste gemeenten lager dan het landelijk gemiddelde. Hoe kan dat?

In Menterwolde is slechts 12,3 procent van de particuliere woningen in bezit van 70-plussers, bijna 6 procent onder het landelijk gemiddelde. Tegelijkertijd bestaat ongeveer 60 procent van de 5.300 woningen in de gemeente uit koopwoningen. Wethouder Jan Batelaan van Menterwolde is wel verrast door de cijfers. Hij ziet twee oorzaken. ‘Jonge mensen blijven hier vrij lang thuis wonen. Ik denk dat nogal wat oudere eigenaren hun bezit al aan hun kind hebben overgedaan. Mijn tante heeft onlangs haar boerderij verkocht aan haar dochter. Daarnaast zie ik ook een behoorlijke instroom van jonge kopers uit de stad Groningen.’ Een onderzoek van de Rijksuniversiteit Groningen bevestigt dit. De nieuwkomers werken in Groningen, maar kiezen voor de rust en de ruimte in plattelandsgemeenten die een goede verbinding hebben met de stad. Ze kunnen bovendien voor veel minder geld veel meer huis kopen dan in de stad zelf. Bijna 60 procent van de nieuwkomers koopt in Menterwolde een vrijstaande woning.

Volgens Hilde van Ree, directeur van woningcorporatie Groninger Huis, zitten de meeste 70-plussers in huurwoningen. ‘Dat is een sociaal-cultureel bepaald fenomeen. Menterwolde is van oudsher een rode gemeente, net als deze hele regio. Het klassenverschil tussen de herenboeren en de landarbeiders is nog steeds voelbaar. Voor ouderen was en is het gewoon not done om een koopwoning te hebben. Daarnaast kunnen de meesten die natuurlijk ook niet betalen. De inkomens liggen hier laag.’ Van de 1.300 huur­woningen die Groninger Huis in Menterwolde heeft, wordt 28 procent gehuurd door 70-plushuishoudens. Daarnaast onderschrijft Van Ree de redenering van Batelaan. ‘Onlangs zijn 27 huurappartementen opgeleverd en in drie daarvan wonen mensen die hun huis hebben verkocht aan hun kinderen.’

Laren
Net als in Menterwolde bestaat het woningbestand in Laren (4.800 woningen) voor ongeveer 60 procent uit koopwoningen. Het absolute aantal 70-plussers ligt in Laren drieënhalf keer zo hoog als in de Oost-Groningse gemeente. Die kunnen nooit allemaal in Larense huurwoningen te zitten. Na Schiermonnikoog en Rozendaal heeft Laren het hoogste percentage (30,2) 70-plussers onder de woningbezitters.

Wethouder Wim van der Zwaan had wel een vermoeden, ‘maar dat het zo hoog was, wist ik niet’. Toch maakt zijn gemeente zich er niet druk om. ‘Wij doen er niets aan. Veel ouderen wonen in koopappartementen. Als ze verkopen, komen er andere ouderen voor in de plaats, want ze zoeken nu eenmaal veiligheid bij elkaar.’

De keuze tussen nieuw bouwen of investeren in de bestaande voorraad is in Laren niet aan de orde. De gemeente heeft vrijwel geen bouwgrond meer tot haar beschikking. Laren moet het dus doen met wat er is. ‘Maar beleid voeren we daar niet zelf op, dat doen we in regionaal verband met de andere gemeenten in de Gooi- en Vechtstreek.’

Over vrijkomende villa’s maakt Van der Zwaan zich evenmin druk. ‘Wij zitten niet in een slechte woningmarkt. Er melden zich bij ons behoorlijk wat yuppies die veel te besteden hebben. Ze kopen grote woningen van ouderen en gaan die grondig verbouwen. Dat vinden wij prima.’