Wie redt de winkelstraat?

Een nieuw debacle in vastgoedland kondigt zich aan: na de kantorenmarkt en woningbouw dreigt nu ook de bouw voor detailhandel in het slop te raken. De (geplande) nieuwbouw van winkelpanden overtreft verre de vraag, oudere winkeliers sluiten de deur zonder te worden opgevolgd, internetwinkels worden serieuze concurrenten. In 2011 stond er alleen al in de Randstad 870.000 vierkante meter winkelvloer leeg. ‘Dat is tien maal het winkeloppervlakte van het centrum ‘van Leiden’, stelt Thijs Lenderink van I&O Research.

Hij deed onderzoek naar de koopstromen en het winkelaanbod in de Randstad: welke consument koopt waar, wat zijn de toekomstige wensen van de koper dat soort vragen. Met nog tienduizenden (grootschalige) vierkante meters in de pijplijn, zal de leegstand eerder oplopen dan dalen.

Zo spreekt het Economisch Bureau van ING-bank in haar laatste Kwartaaloverzicht commercieel vastgoed van een ‘verschralend beeld in de winkelstraten.’ Vooral in de winkelstraten net buiten het centrum zullen panden leeg komen te staan.

Gemeenten moeten hier volgens de ING op inspelen om leegstand zoals in de kantorensector te voorkomen. Wat kunnen gemeenten doen om het winkelbestand gezond te houden? Scherp kiezen en de regie nemen, roepen de onderzoekers. ‘Kijk waar behoefte aan is en houdt oog voor het belang van je centrum als winkelgebied. Voorkom overbodige concurrentie tussen bestaande locaties en het zoveelste nieuwe winkelcentrum dat weinig toevoegt aan wat er al is’, stelt Lenderink.

Als er nog ruimte is voor extra winkelruimte, dan zit die in de ontwikkeling van niche markten. Vernieuwing van het winkelbestand kan heel goed, zolang het maar iets toevoegt en het past bij de beleving van de moderne consument. Een koopjeshal voor merkartikelen kan hier aan voldoen. ‘Zo ook vloerruimte waarbij internet wordt geïntegreerd met een fysieke winkel’, voegt Lenderink toe.

Intern keuzes maken, extern afstemmen. Dat is volgens hem een van de eerste dingen die gemeenten moeten doen om hun winkelbestand op orde te houden. En intern kiezen betekent dan vooral de kracht van het stadscentrum benutten en uitbouwen. ‘Je kunt niet langer op alle locaties hetzelfde bieden’, stelt hij vast.

Directeur Gerard Zandbergen van Locatus, verzamelaar van winkelinformatie in de Benelux, gaat nog een stapje verder: ‘Stimuleer als gemeente dat goede retail bij elkaar gaat zitten, liefst in het centrum. Ga in gesprek met ondernemers in leeglopende gebieden, haal hen desnoods over te verhuizen.’ En herbestem indien nodig vervolgens de leegkomende panden, zo luidt het advies.

Verloederen

Dat laatste is lastig, want vaak niet af te dwingen. Maar als een winkelgebied dreigt te verloederen, dan moet je toch actie ondernemen. ‘Je bent er als gemeente commercieel niet verantwoordelijk voor, maar iedereen kijkt toch naar jou voor een oplossing’, aldus Zandbergen. Dat kan pijn doen, maar door de zure appel heen bijten is beter dan niets doen, stellen de onderzoekers. Je moet als gemeente de ontwikkeling sturen.

Dat sommige bestuurders nog als een konijn in de koplampen kijken noemen ze allen ‘de slechtste optie’. Afstemmen met buurgemeenten is een andere noodzakelijke oplossingslijn. Binnen de diverse stadsregio’s zijn al afspraken gemaakt over het maximum aan geplande uitbreidingen. Dit om te voorkomen dat wat de een saneert, er aan de andere kant van de grens erbij komt.

Maar dat is geen eenvoudige opgave, want gemeenten hebben volgens Lenderink hun grondpolitiek de laatste jaren soms juist verschoven naar het faciliteren van nieuwe winkelcentra. Daar was nog geld te verdienen en meer aanbod was goed voor de lokale economie, zo luidde de redenering.

‘Met een grote supermarkt als trekker geldt dat ook wel, maar als iedereen daarop inzet ontstaat een nieuwe varkenscyclus. Inmiddels is de strijd om het winkelend publiek in de regio losgebarsten. Afstemming is verstandig’, zegt hij.

Beconcurreren

Een van de gebieden waar overleg wordt gevoerd over de gezamenlijke inrichting van het winkelbestand is de regio West-Friesland. ‘Afspraak is dat projecten waarbij het winkelaanbod met meer dan 4.000 vierkante meter wordt uitgebreid in de regio worden besproken’, aldus VVD-wethouder financiën en ruimtelijke ordening Ronald Louwman van ‘centrumstad’ Hoorn. Mede op indicatie van de provincie gaat dat volgens de wethouder in goed overleg met de buurgemeenten.

‘Natuurlijk heerste er enige zorg binnen de regio. Daarom hebben we onderling juist goede afspraken gemaakt over het winkelbestand. Zo voorkomen we dat we elkaar beconcurreren en kunnen we elkaar juist aanvullen. Onder andere op basis van onderzoek over consumentengedrag is Hoorn aan gewezen als het regionaal recreatief winkelcentrum van de regio.’

In andere regio’s verloopt het overleg soms wat minder soepel, zo weet bijvoorbeeld de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude inmiddels. Buurgemeente Haarlemmermeer stapte eerder naar de Raad van State over de aanleg van outletcentrum Sugar City in het dorp Halfweg. 25.000 meter extra winkelvloer op het oude terrein van de Suiker Unie zou ontwrichtend werken op het winkelbestand in Haarlem, Haarlemmermeer en de Amsterdamse wijk Osdorp.

Haarlemmermeer benoemt het overleg als volgt: ‘In de stadsregio werken wij nu samen om detailhandelsbeleid op elkaar af stemmen. Door de diverse beleidsnota’s bij elkaar te brengen en transparant te maken waar wij mee bezig zijn’, aldus wethouder economie Arthur van Dijk. Tegelijkertijd pleit hij voor stringentere afspraken zoals die binnen het regionale ‘Platform bedrijven en kantoren’ inmiddels wel zijn gemaakt om de kantoren- en bedrijvenmarkt beter te reguleren.

‘Het zou goed zijn om nog stringentere keuzes te maken en bewust minder in te plannen als het gaat om meters detailhandel. Haarlemmermeer heeft een behoudende nota voor detailhandelsbeleid. En dit is een bewuste keuze. We willen houden wat we hebben en de kwaliteit van het aanbod is belangrijk.’

Prestige

Dat is vanzelfsprekend ook voor de meeste provincies de gewenste insteek, aldus de Gelderse gedeputeerde voor ruimte Co Verdaas (PvdA). ‘Wij hechten sterk aan regionale afstemming. Maar de gevoeligheden liggen soms hoog opgestapeld’, zo weet hij ook. ‘Het gaat om grote belangen, om geld en om prestige’, zegt hij.

In de stadsregio Arnhem-Nijmegen zet de komst van een grootschalig (33.000 m2) Retail en Leisure Park in de gemeente Zevenaar de verhoudingen onder druk. Nijmegen zegt – mede namens Arnhem – bestaande gevoeligheden niet verder via de media te willen uitspelen. Dat is wel nadat de verwijten over en weer al lang publiek zijn. Zo riep het gemeentebestuur van Zevenaar in de lokale pers dat Nijmegen raadsvragen over de voortgang van het project ‘onjuist’ had beantwoord.

Later neemt een woordvoerster van Zevenaar echter met enige verbazing kennis van de suggestie als zouden er spanningen in de regio zijn. ‘We hebben juist goed overleg, waarbij iedereen vanuit zijn eigen verantwoordelijkheden praat. Het gaat ons om de realisatie van een mooi nieuw gebied. De gevolgen voor andere steden vallen volgens ons wel mee, maar vallen verder buiten onze directe verantwoordelijkheid.’

Gedeputeerde Verdaas wil niet ingaan op concrete kwesties zoals de plannen voor een nieuw winkelpark bij Zevenaar. Hij zegt dat de provincie gemaakte afspraken niet kan doorbreken, maar wel de regie kan nemen bij nieuwe ontwikkelingen. Dat is volgens Verdaas wel een primaire taak van de provincie.

‘Eenmaal bestaande bestemmingsplannen kunnen we niet zomaar veranderen, maar bij herziening kijken we naar gemaakte afspraken. Als deze niet worden nageleefd kunnen we in het uiterste geval een regressieve aanwijzing geven.’

Planschade

Aan de andere kant kan Gelderland ook iets bieden om ontwikkelingen te sturen. ‘We hebben de luxe van 800 miljoen euro aan NUON-gelden. Dat praat wat makkelijker. Daarmee kunnen we soms een aantal leegstaande panden in een dorpswinkelgebied uit het slop halen.’

Heeft hij als gedeputeerde instrumenten genoeg om ongewenste ontwikkelingen in het buitengebied tegen te gaan? ‘Mijn pleidooi in Den Haag is om bestemmingsplannen te laten vervallen als ze niet worden ingevuld. Een bouwvergunning wordt na vijf jaar ingetrokken als hij niet is gebruikt. Als dat ook voor bestemmingsplannen zou gaan gelden, zouden we als lokale overheden meer regie kunnen voeren met minder planschade.’