Beleggers: ‘Zwicht niet voor verleiding nieuwe winkellocaties’

Gemeenten moeten niet zwichten voor de verleiding van grondverkoop op locaties aan de rand van de stad. Investeringen in bestaande, perspectiefrijke winkel­gebieden zijn noodzakelijk om binnensteden levensvatbaar en aantrekkelijk te houden. Regionaal beleid is daarbij onmisbaar.

Dat betoogt de belangen­vereniging IVBN voor institutionele vastgoedbeleggers, die vooral op A-locaties in grote steden vastgoedportefeuilles (winkels, kantoren, bedrijfsruimten, huurwoningen) beheren in opdracht van pensioenfondsen en verzekeraars. Het is voor het eerst dat de grote beleggers zich nadrukkelijk mengen in de discussie over leegstand en detailhandel.

Durven kiezen voor sterke locaties, luidt de boodschap in het visie­document dat de vereniging vandaag aanbiedt aan de G32 en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Dat betekent de zwakke plekken in kansrijke winkelgebieden aanpakken en investeren in winkelen als ‘beleving’, zegt directeur Frank van Blokland.

Dat is wat volgens Van Blokland toekomst heeft: funshoppen, gezelligheid. ‘Dan heb ik het niet over boodschappen doen, maar over winkelen, lunchen, uitgaan. Een winderig winkelplein met Albert Heijn, Blokker en C&A is niet genoeg. Als ik ga winkelen wil ik een Polare boekhandel kunnen bezoeken, terwijl mijn vrouw en dochter de Zara of andere modezaken induiken.’

Voortrekkersrol
Investeren in sterke winkellocaties is een taak voor gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en retailers samen, zegt Van Blokland. Gemeenten hebben daarin wel een voortrekkersrol: zij moeten hun winkelgebieden analyseren om te ontdekken welke toekomst hebben. Dat betekent in veel gevallen problemen oplossen in aanloopgebieden. Die hebben van oudsher een mix van wonen, werken en winkelen gehad. ‘In economisch goede tijden nam het winkelen een vlucht. Nu het slechter gaat en winkels leegstaan, moeten we durven terugkeren naar wonen, of nieuwe functies zoals een kinderdagverblijf, kleine accountant of pedicure.’

Van Blokland noemt Deventer als goed voorbeeld. In een lange winkelstraat, waar veel leegstand was, probeert de gemeente nu winkeliers aan de uiteinden te verplaatsen naar de kern van het winkelgebied. Aan de randen komt ruimte voor nieuwe functies. Want het centrumgebied versterken, betekent niet per se een groot winkelgebied. ‘Je kunt nu eenmaal niet in Deventer, Zwolle en Zutphen grote winkelgebieden met een regionale functie in stand houden. Je zult de uitstraling in overeenstemming moeten brengen met de schaal van de functie die je hebt. In Deventer is die meer lokaal, in Zwolle regionaal, dat is wat de consument dicteert.’

Samenwerking
Deze aanpak vraagt om regionale samenwerking, niet om lokale tegenwerking. Gemeenten beconcurreren elkaar om nog wat van hun waardeloze bouwgrond te kunnen verkopen aan ontwikkelaars en winkelketens die ruimte zoeken voor nieuwe ontwikkelingen buiten bestaand winkel­gebied. Zo proberen sportspeciaalzaak Decathlon en bouwmarkt Hornbach nieuwe winkelgebieden van de grond te krijgen in de regio Arnhem-Nijmegen. De Stadsregioraad stemde onlangs met 11 van de 21 stemmen in met een positief advies. Het woord is nu aan de provincie Gelderland.

De grote minderheid in de regioraad die tegen de plannen is, maakt duidelijk hoe lastig het is om te komen tot regionale overeenstemming en hoe verschillend de lokale belangen zijn. Winkeliers in aangrenzende gemeenten vrezen leegloop door de nieuwe ketens.

Een vergelijkbare situatie speelt in de gemeente Steenwijkerland, die de komst van een megasupermarkt wil toestaan. De lokale winkeliersvereniging dreigt met juridische stappen, om de komst van de grote concurrent alsnog tegen te houden.

‘Het is voor gemeenten ontzettend moeilijk’, erkent Van Blokland, die zelf ook een tijd werkzaam was als afdelingshoofd Economische Zaken bij de gemeente Groningen. Gemeenten zijn zoekende, ziet hij, en worden in verleiding gebracht door partijen die wat willen.

‘Ze kijken naar elkaar: als ik het niet doe, doet de buurman het. Ze worden tegen elkaar uitgespeeld door ontwikkelaars en winkelketens die proberen tegen de laagst mogelijke grondprijs in de regio een ontwikkeling tot stand te brengen. Helaas laten gemeenten dan hun private belang – een stukje grond verkopen – prevaleren boven het publieke belang van een sterk winkelgebied in de kern van hun gemeente.’

Regie
Deze problematiek vraagt om samenwerking en om provinciale regie, stelt de vereniging IVBN. Er moeten regionale beleidsvisies op detailhandel komen, door provincies aangestuurd, om gemeenten tegen elkaar in bescherming nemen. Wat de stedelijke beleggers betreft mag daarin geen ruimte meer zijn voor nieuwe perifere en grootschalige detailhandelslocaties. Dat de provincie Zuid-Holland vorig jaar de komst van het megawinkelcomplex Bleizo (tussen Bleiswijk en Zoetermeer) afschoot, is natuurlijk een ramp voor de grondexploitatie van de gemeente Lansingerland, erkent Van Blokland. ‘Ze hadden daar een outletcenter met kantoren en een nieuw station in gedachten. Maar de tijd van dat soort wilde plannen is echt voorbij. Gemeenten moeten zich de vraag stellen of ze met gronduitgifte een probleem oplossen, of nieuwe problemen creëren voor hun andere en omliggende winkellocaties.’

Beter is voor bestaande, vaak ziel­togende perifere winkelgebieden als meubelboulevards scherpe keuzes te maken. Leegstaande panden slopen – het zijn toch relatief goedkope meters – overige winkels herschikken met goede looproutes, betere parkeergelegenheid en een gezellige uitstraling. De boel proberen op te peppen met branche­verruiming is uit den boze, wat Van Blokland betreft. ‘Soms willen gemeenten meubelboulevards uitbreiden met een supermarkt, fietsenwinkel of zaken voor woonaccessoires. Dan maak je de problemen in de binnenstad alleen maar erger.’