‘We bouwen troep’

Peter van Rooy is optimistisch. Opmerkelijk voor iemand die net een dik ‘praktijkboek’ heeft geschreven over gebiedsontwikkeling in Nederland waarin hij harde noten kraakt over het gebrek aan kwaliteit van veel bouwprojecten. Van Rooys optimisme hangt samen met de economische crisis. Hij hoopt dat het sterk opgelopen begrotingstekort de overheid dwingt tot harde, maar noodzakelijke ingrepen. ‘Die dertig miljard die we tekortkomen op de begroting kun je alleen al terugverdienen door slimmer om te gaan met het woningdossier.’

Veertig projecten ging Peter van Rooy het afgelopen anderhalf jaar af. Woningbouwprojecten, maar ook bedrijfsterreinen, infrastructuur en landschappelijke projecten. Hij kwam vreemde dingen tegen. Een wethouder in een Groene Hart-gemeente die met droge ogen opschreef een gat van vier miljoen euro in een bouwproject te willen dichten met tien extra woningen. ‘Vier ton grondinkomsten per woning! Pure naïveteit, maar het tekent de houding van veel gemeenten. Woningen zijn er om geld mee te verdienen.’

Slechtste onderzochte project was Groot-Mijdrecht, waar al zeventien jaar lang wordt gesteggeld over de ontwikkeling van de polder die zeven meter onder zeeniveau ligt. Het project kenmerkt zich door groot onderling wantrouwen tussen overheden, burgers en marktpartijen. ‘Wantrouwen dat alle energie en geld wegslurpt. Rijk en waterschap hebben hun financiële steun ingetrokken en ondertussen kost alleen al het waterbeheer van dat gebied één miljoen euro per jaar. Eén groot drama.’

Gebrek aan vertrouwen is volgens Van Rooy een groot probleem bij gebiedsontwikkeling. Overheden worden het onderling niet eens, projectontwikkelaars doen geheimzinnig over hun marges en bewoners worden niet serieus betrokken bij de plannenmakerij en gaan dwarsliggen. Gevolg: een overdaad aan regels en controlemechanismen en een gebrek aan flexibiliteit.

‘Er worden telefoonboekdikke samenwerkingsovereenkomsten gesloten die geregeld moeten worden aangepast. Dat kost enorm veel tijd en geld. Op een gegeven moment zijn partijen dat zó zat dat ze in godsnaam maar verdergaan met wat ooit is afgesproken. En dan komt er weer een appartementenblok waar niemand op zit te wachten.’

Onderling wantrouwen is een van de redenen dat de betrokken partijen bij gebiedsontwikkeling te weinig focussen op wat ze met een gebied willen. Maar ook een gebrek aan kennis bij ambtenaren en gemeentebestuur speelt veel projecten parten. ‘Gemeenten boven de 80.000 inwoners hebben in principe de expertise voor goede gebiedsontwikkeling, maar bij grote gemeenten zie je vaak dat de aandacht is versnipperd omdat er te veel projecten tegelijk worden opgepakt.’

Van Rooy kwam niet alleen kommer en kwel tegen bij zijn rondgang. Drie projecten springen er positief uit. Roombeek in Enschede, waar bleek dat in bijzondere situaties wél voldoende geld en daadkracht is om in korte tijd kwalitatief mooie plannen uit te werken. Op Buuren in Maarssen, waar een verloederd en zwaarvervuild stuk grond langs de Vecht zonder overheidsgeld tot ontwikkeling werd gebracht. En Waalsprong in Nijmegen, waar de gemeente zo slim was in een vroeg stadium strategische grondaankopen te doen waardoor ze zelf de regie over de ontwikkeling hield.

Deze drie projecten hebben gemeen dat een gedreven en bekwaam bestuurder het project trok. ‘Zo’n trekker is kenmerkend voor elk succesvol project, maar het is niet voldoende. De randvoorwaarden moeten goed zijn ingevuld; het “boegbeeld” van het project kan er dan voor zorgen dat het project in beweging blijft en dat alle betrokken partijen zich willen committeren aan kwaliteit. Maar een bestuurlijke kanjer in een slecht college krijgt niets voor elkaar. En de kwaliteit van het openbaar bestuur ís in Nederland gewoon niet zo sterk.’

Betrokkenheid

De definitie van succesvolle gebiedsontwikkeling is lastig, maar Van Rooys werkdefinitie is verrassend eenvoudig. ‘Een ontwikkeling in een gebied is geslaagd als de gebruikers - zoals bewoners en bedrijven - bereid zijn om verder te investeren als ze eenmaal in het gebied zitten. In veel nieuwbouwlocaties zie je al direct na de oplevering “Te Koop”-bordjes verschijnen. Bewoners en bedrijven zijn vaak passanten, ze voelen zich niet aan een gebied verbonden.'

'Juist betrokkenheid en investeringsbereidheid van gebruikers is belangrijk. Beheer en onderhoud is een ondergeschoven kindje. Alle aandacht gaat uit naar de oplevering. Daarna is het klaar, terwijl je natuurlijk nooit klaar bent. Beheer en onderhoud moet je aan het begin regelen. Als je parkmanagement voor een bedrijventerrein pas gaat opzetten als het terrein wordt opgeleverd, ben je te laat. Bij woningbouw idem dito. Ik woon in een nieuwbouwwijkje in Utrecht waar bij verkoop werd geregeld dat de bewoners verantwoordelijk zijn voor het parkje waarin de woningen liggen. Daar betalen we 200 euro per jaar voor. Gevolg: de buitenruimte is perfect onderhouden en daar profiteer je als bewoner weer van doordat je huis in waarde stijgt.’

‘Nadenken over beheer en onderhoud is nadenken over kwaliteit. In Nederland denken we vooral in kwantiteit. Het gros van de wethouders wil meer woningen, meer bedrijfsruimte. We bouwen voor de vooruitgang en de open ruimte is de klos. Zoveel huizen erbij, zoveel wegen erbij. Dat we dat allemaal moeten onderhouden, vergeten we. Zo creëren we onze eigen urgentie, want als je huizen maar lang genoeg niet onderhoudt, moet je vanzelf nieuwe huizen bouwen. Dus slopen we wijken in Groningen en Heerlen en bouwen we troep in de groene ruimte. Dat is absurd.’

Dubbelrol gemeente

De grootste barrière voor goede gebiedsontwikkeling is volgens Van Rooy de dubbele rol van de gemeente. ‘Aan de ene kant is de gemeente een dominee met mooie plannen en visies, maar tegelijk is ze ook koopman. Voor de gemeente is de grondexploitatie een belangrijke inkomstenbron. Die dubbelrol maakt van een gemeente per definitie een onbetrouwbare partner.’

Regelgeving en beleid rond gebiedsontwikkeling moeten dan ook drastisch op de schop, vindt hij. De crisis moet aanleiding zijn om een aantal heikele punten aan te pakken. De huidige vorm van grondexploitatie moet verdwijnen.

‘Het is idioot als een gemeente een uitlegwijkje ontwikkelt omdat anders de sporthal niet wordt gebouwd. De huidige grondexploitatie is een perverse prikkel om in ondoordachte ontwikkeling te investeren. In Almere moeten nu wéér 60.000 woningen erbij om een sprong in het voorzieningenniveau te maken. Waarom? Wat is er gebeurd met al het geld dat is verdiend doordat die poldergrond een woonbestemming heeft gekregen? Almere is al één grote geldmotor.’

Van Rooy pleit voor bestemmingswinst in plaats van grondexploitatie. De winst die door eigenaren wordt gemaakt op verkoop van woningen of door bestemmingswijziging van grond moet deels terugvloeien naar de gemeente.

‘Dat is een beduidend frisser principe dan grond verkopen omdat je anders geen projecten kunt ontwikkelen. Nu strijkt een boer miljoenen op zonder er iets voor te doen als zijn grond ineens een bouwbestemming krijgt. Als je woning toevallig in een aantrekkelijk gebied staat, verdubbelt de waarde in een paar jaar. Wiens verdienste is dat? We moeten weg van het mechanisme waardoor grond de cash cow is voor een klein groepje boeren, ontwikkelaars, speculanten en gemeentelijke grondbedrijven.’

De bestuurskundige annex ruimtelijk adviseur, directeur van een eigen adviesbureau en verbonden aan Habiforum, vindt dat landelijke doelstellingen voor aantal te bouwen woningen moeten verdwijnen. ‘Wat moeten we met die 80.000 woningen per jaar? Wie gaat daar straks wonen? Er staan nu al 300.000 woningen te koop. Laten we mikken op kwaliteit, dan hebben we aan de helft waarschijnlijk meer dan genoeg.'

'25 jaar lang heeft iedereen geld verdiend aan vastgoed met de lulligste projecten. Maar de tijd dat je appartementen in Lochem kon verkopen, is voorbij. We moeten nu nadenken. Als we kwaliteit willen leveren, moeten we de hele structuur van de woningmarkt aanpakken. Dus óók slim afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Dan zijn woningen ook niet meer zo idioot duur. Allemaal politiek erg gevoelige onderwerpen - over de grondexploitatie zijn kabinetten gevallen - maar de tijd is er rijp voor. Anders is Nederland straks volgebouwd met lelijke woningen en bedrijventerreinen waar niemand op zit te wachten.’

NederlandBovenWater II, praktijkboek voor gebiedsontwikkeling Peter van Rooy. ISBN 978-90-806647-9-1. Verkrijgbaar via www.nederlandbovenwater.nl