Verwarming op vrieswater

Innovatief renoveren oude kantoorgebouwen

Al voor de fusie van Meijel, Maasbree, Kessel en Helden tot de gemeente Peel en Maas in 2010 blijkt dat alle vier de bestaande gemeentehuizen ongeschikt zijn om het nieuwe gemeente-apparaat te huisvesten. Zelfs het grootste gemeentehuis in de kern Panningen is ondanks een afslanking van het aantal ambtenaren met 20 procent en een werkplekdeling voor 55 procent, te krap voor de 360 resterende ambtenaren van de nieuwe Noord-Limburgse gemeente.

‘Toch kozen we al snel voor verbouwing en uitbreiding van het pand in Panningen’, zegt Jan Plompen, projectleider ‘Huis van de gemeente’. ‘Dat gemeentehuis uit 1997 was al toe aan groot onderhoud van installatie, isolatie en klimaat.’

De gemeente wilde een goed doortimmerd duurzaam plan maken. De vier gemeenteraden en B&W van Peel en Maas wensten dat iedereen vanaf dag één moest samenwerken in één gezamenlijke huisvesting om een nieuwe eenheid tussen vier verschillende gemeenten te bewerkstelligen. ‘Dat gebeurde in een tijdelijke huisvesting van een soort Lego-stenen’, aldus Plompen.

Ze zaten er zes jaar en verhuisden dit voorjaar naar de nieuwe locatie, een herontwikkeld gebouw waar delen zijn aangebouwd. Het is licht, er is veel hout en glas en wat opvalt zijn de grote ruimten, die op drie bouwlagen in cirkels op elkaar uitkijken en op de openbare hal. ‘Wij willen de burger van integraal advies voorzien en een compleet antwoord geven. Wij zijn zowel het kastje als de muur’, zegt Plompen.

Het gerenoveerde kantoor bevat duurzame muren en duurzame kastjes. Het is compact gebouwd, goed geïsoleerd en de installaties zijn zo gedimensioneerd dat in de toekomst nieuwe functies van het gebouw mogelijk zijn. ‘We kunnen nu al delen horizontaal of verticaal splitsen en verhuren’, zegt Plompen. ‘Maar stel dat we over tien jaar een nieuwe fusie ondergaan, dan is dit gebouw flexibel aan te passen en kan het bijvoorbeeld een tweede leven beginnen als zorgcentrum.’

Smeltende ijsklomp
Minstens zo duurzaam als deze levensloopbestendigheid noemt Plompen de sociale duurzaamheid die de aannemer uit de regio aan de dag legde door mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt en jongeren in een leertraject in te zetten en onderaannemers uit de buurt te betrekken bij de verbouw.

Uiteraard ligt het dak vol met zonnepanelen voor stroom en warmtecollectoren (zeg maar tuinslangen met water) voor warmtetransport. Prijswinnend hoogtepunt in de duurzame energie is de ijsverwarming, voor zover bekend de eerste installatie in Nederland. IJsverwarming? Dat klinkt nogal tegenstrijdig. ‘Zoals een koelkast de warmte uit de kast haalt en achter afvoert, zo haalt een warmtepomp de latente warmte uit een vat met 500 kubieke meter water in onze kelder’, legt Plompen uit. Daardoor wordt het water steeds kouder en bevriest het langzaam. ‘Op het kristallisatiepunt tussen water en ijs komt er zelfs nog extra energie vrij’.

Aldus voedt de zonnestroom van het dak de warmtepomp die ‘s winters en ‘s zomers de vloer- en plafondverwarming en -koeling aanstuurt. Een ingenieus softwaresysteem brengt vraag en aanbod in energie met elkaar in overeenstemming. Spectaculair is de omgekeerde gang van zaken in de zomer. ‘Dan smelt de ijsklomp met zonnewarmte van de zonnecollectoren en sturen we koel water door de plafonds en vloeren en hebben we een heerlijk koel kantoor’, zo merkte Plompen vooral deze nazomer. Resultaten van metingen zijn er nog niet, maar het lijkt erop dat de ambtenaren tevredener zijn en minder verzuimen.

Speculatieve nieuwbouw
Veel gemeenten proberen hun klimaat- en duurzaamheidsambities in hun eigen vastgoed te realiseren. Ook in sporthallen, zwembaden, schouwburgen en sportvelden zien de bezoekende burgers dat het de gemeente menens is. De overheid vervult op veel plaatsen een duurzame voorbeeldfunctie. Maar ook via het beleid kunnen gemeente en provincie de kantorenmarkt de duurzame kant op bewegen.

Want nog steeds is heel veel kantoorruimte onbenut en, erger, er wordt nog steeds bijgebouwd. ‘Er staat ruim 7 miljoen vierkante meter in Nederland leeg, waarvan 2,2 miljoen meter al langer dan vijf jaar’, zo blijkt uit cijfers van vastgoedadviesbureau JLL in Amsterdam. ‘In enkele grotere gemeenten trekt de kantoormarkt sneller dan verwacht aan, maar in veel kleinere gemeenten zijn de verkeerde vierkante meters op de verkeerde plekken gesitueerd’, licht hoofd afdeling onderzoek Sven Bertens toe. ‘De kantoren zijn niet goed ontsloten, hebben verouderde energie- en klimaatinstallaties of beschikken over te weinig mogelijkheden om bijvoorbeeld het nieuwe werken met flexplekken te realiseren.’

Het leidt niet alleen tot verloedering en verpaupering van gebouwen en openbare ruimte. Ook beleggers, waaronder pensioenfondsen, zien met lede ogen de waarde van hun bezit verminderen. JLL begeleidt zowel gemeenten en beleggers in de zogeheten transformatie van in onbruik geraakte kantoren. ‘We onderzoeken nieuwe ontwikkelruimte voor bestemmingen als hotels, woningbouw, zorgcentra, horeca.’ Vooral de transformatie naar woningen kan niet zomaar. ‘Ligging langs de snelweg kan in sommige gevallen niet in verband geluid en luchtemissies.’

Ook is het verstandig om meer dan voorheen nieuwbouwplannen voor kantoren kritisch tegen het licht te houden. Wat helpt, zegt Bertens, is dat veel grote gemeenten al actief proberen speculatieve nieuwbouw te stoppen. ‘In de periode 2000-2006 kochten projectontwikkelaars en beleggers veel grond op om kantoren te ontwikkelen die ze dachten met veel winst direct door te verkopen. Tegenwoordig hanteert bijvoorbeeld Amsterdam de eis van 70 procent voorverhuur. Van een plan voor 10.000 vierkante meter kantoren moet dus al 7.000 zijn verhuurd voordat er een bouwvergunning wordt afgegeven.’

Een andere nieuwe duurzame trend is dat een ‘ladder duurzame verstedelijking’ gemeengoed is geworden in de gemeentelijke bestemmingsplannen. ‘Dat verhindert dat er een maagdelijk weiland in ontwikkeling wordt genomen en dwingt projectontwikkelaars eerst ruimte binnen de gemeentegrens te benutten en bestaande kantoorparken te herontwikkelen’, merkt Bertens.

Harde meters
De provincie Utrecht gaat nog een stapje verder. Met een zogeheten inpassingsplan grijpt de provincie in gemeentelijke bestemmingsplannen in. Formeel mag daar kantoorruimte worden gebouwd maar de schop is nog niet in de grond gegaan. In Utrechtse gemeenten waaronder Utrecht, Nieuwegein, Houten, Amersfoort en Leusden staat een slordige 1 miljoen vierkante meter leeg. ‘We stellen zo’n inpassingsplan op voor 22 locaties in 11 kantoorgemeenten waarbij we vier miljoen harde vierkante meters kantoorruimte uit de plannen schrappen’, zegt Mariken Fellinger, programmamanager binnenstedelijke ontwikkeling bij de provincie.

Ze rept van soms pittige gesprekken met de gemeenten in kwestie. De verminderde gronduitgifte raakt immers ook de gemeentelijke portemonnee. ‘Toch zijn de meeste gesprekken constructief van aard omdat we allemaal de overtuiging delen dat de structurele leegstand moet worden verholpen en voorkomen’, zegt Fellinger. ‘Door deze reductie zal de markt eerder in bestaande leegstaande kantoren investeren.’

Naast duurzaam ruimtegebruik biedt dit perspectief voor een duurzame invulling van de bestaande locaties. Bij een toekomstplan voor een bestaand gebied waarbij sprake is van transformatie van kantoren naar woningbouw, zorg, horeca of hotel moeten er niet alleen ingrijpende aanpassingen aan de kantorenpanden plaatsvinden, vertelt Fellinger. ‘Er moet ook worden geïnvesteerd in winkels, openbaar vervoer en groen. Dat leidt soms tot een kip-ei-situatie.

Moet de overheid eerst investeren in deze zaken, waarna de projectontwikkelaar de vruchten ervan plukt of omgekeerd?’ In de toekomstvisie ‘Mooi Rijnhuizen’ voor een voormalig kantoorgebied in Nieuwegein wordt deze situatie doorbroken doordat overheden eerst investeren in de openbare ruimte met onder meer een fietsbrug. Dat wordt betaald uit een gebiedsfonds. Fellinger: ‘Er zijn 150 verschillende eigenaren in het gebied. Ontwikkelende partijen storten straks bij oplevering van het nieuwe gemengde woon-werkgebied, waaronder nul-op-de meter-woningen, een deel van de meerwaarde terug in het gebiedsfonds.’