Beknelde huishoudens helpen? Bouwen, bouwen, bouwen

Wie een woning wil huren of kopen, ziet zich geconfronteerd met drie vragen: is er überhaupt een woning te vinden?; is die gevonden woning naar smaak?; en is, tot slot, die woning te betalen? In woningmarkttermen gaat het dan om ‘toegankelijkheid’, ‘vraaggerichtheid’ en ‘betaalbaarheid’. Het vraagstuk voor projectontwikkelaars en overheden is vervolgens hoe zij deze marktvraag het beste kunnen bedienen, oftewel: wat voor woningen moeten zij bouwen?

Het antwoord van twee onderzoekers van het Centraal Planbureau (CPB) is nu: het maakt niet zozeer uit wát er gebouwd wordt, als het maar veel is.

Onder de streep

De beide onderzoekers stopten voor hun onderzoek verschillende bouwscenario's in een simulatiemodel dat het marktevenwicht toont dat ontstaat na het bijbouwen van bepaalde soorten en/of aantallen woningen. Duidelijk is dat allereerst het aantal bijgebouwde woningen telt. Want meer woningen zorgen op de eerste plaats voor een groter aanbod, vervolgens voor dalende huizenprijzen en daarna voor meer verhuisbewegingen. Door dat laatste laten huisbewoners woningen achter die eigenlijk geschikter zijn voor anderen. Koopkrachtige bewoners bijvoorbeeld verhuizen naar grotere woningen, waardoor hun eerdere, betaalbaardere huizen vrij komen voor minder koopkrachtigen. Onder de streep verbetert de woningmarkt zowel qua toegankelijkheid, vraaggerichtheid als betaalbaarheid.

Beknelde huishoudens

Het onderzoek richt zich met name op het vinden van een oplossing voor huishoudens die weliswaar een eigen woning hebben, maar ‘bekneld’ zitten. Dat betekent dat de huidige woning niet naar hun wens is, en de maandlasten maar net te dragen zijn. Volgens de onderzoekers kan in Nederland gedacht worden aan ongeveer 63.000 huishoudens, die in de regel net niet in aanmerking komen voor de sociale huursector maar in de koopsector aan de onderkant hangen. Het gaat hier vaak om eenpersoonshuishoudens, in de leeftijdscategorie dertig tot veertig.

Niet bouwen voor de doelgroep

Uit het simulatiemodel blijkt dat het niet goed is om specifiek voor deze doelgroep te bouwen, omdat het niet vanzelfspreekt dat het hen lukt in deze nieuwbouw te komen. De kans bestaat dat zij weg worden geconcurreerd door anderen met een grotere kredietwaardigheid. ‘Zeker aandachtsgroepen op de woningmarkt, waaronder starters en beknelde huishoudens, hebben vaak relatief lage inkomens en vermogens en kunnen dus snel overboden worden door andere huishoudens’, noteren de beide onderzoekers. In hun ogen is wel een oplossing: het bijbouwen van verschillende woningtypen, die zo contrastrijk zijn dat deze woningen geen concurrent van elkaar zijn maar uiteenlopende doelgroepen bedienen.

Als het gaat om beknelde huishoudens lijkt het het beste om te bouwen op locaties waar de huizenprijzen hoog zijn. Ten eerste is hier het dalende prijseffect het grootst, ten tweede wil de doelgroep op deze plekken het liefst wonen. Dat komt doordat het hier in de regel zal gaan om stedelijk gebied. ‘Beknelde huishoudens hebben hier door hun lage leeftijd en kleine huishoudgrootte een relatief grote voorkeur voor’, schrijven de onderzoekers van het CPB.