Strenge regels zitten sociale koop dwars

Speciale programma’s om mensen met lage middeninkomens een woning te laten kopen bij de woningcorporatie kunnen eraan bijdragen om de volkshuisvestelijke doelstellingen van het kabinet te halen. Het gaat daarbij vooral om de bouw van meer betaalbare woningen, leefbaarheid van wijken en het vergroten van de middelen van corporaties. Voorwaarde is wel dat de toezichthouders Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hun strakke boekhoudregels versoepelen. Dat blijkt uit een onderzoek van ABF Research.

Uitponden

Speciale programma’s en constructies om mensen met een laag inkomen toch een woning te laten kopen zijn er in veel verschillende vormen. Vooral woningcorporaties begonnen in de jaren negentig met het grootschalig ‘uitponden’ van het eigen bezit, veelal aan de huurder met een gereduceerde prijs. Met de opbrengst konden dan weer nieuwe woningen worden gebouwd. Er zaten wel voorwaarden aan: een huurder kon de woning niet direct doorverkopen, of moest het bij verkoop opnieuw eerst aanbieden aan de corporatie.

Teugels

Maar door de bouw- en vastgoedcrisis vanaf 2008 trok het kabinet de teugels bij de corporaties flink aan: corporaties moesten zich weer vooral richten op de bouw van sociale huurwoningen, eigen bezit liefst verkopen aan marktpartijen en fors meer heffingen betalen. Gevolg was dat veel corporaties zich terugtrokken uit de koopmarkt. Maar toen de economie weer aantrok bleek dat er niemand anders was die goedkope koopwoningen bouwde: marktpartijen investeerden liever in duurdere woningen met een hogere winstmarge. Inmiddels hebben een aantal gemeenten besloten om dan maar zelf goedkope koopwoningen te bouwen.

Boekhoudregels

Een van de weinige corporaties die nog wel woningen verkoopt is het Eindhovense Trudo. Ze hebben op het oog de wind mee: inmiddels krijgen de corporaties weer meer ruimte. Sterker nog, het bouwen van goedkope huur- en koopwoningen is een van de speerpunten van het volkshuisvestelijk beleid van het huidige kabinet. Trudo wil daarom ook meer sociale koopwoningen bouwen in de regio Eindhoven, waar veel woningen nodig zijn. Maar uit onderzoek van ABF Research naar de koopconstructie die zij al zo’n 20 jaar gebruiken, Slimmer Kopen, blijkt dat die groei wordt gehinderd door de boekhoudregels van de Aw en het WSW.

Korting

Met het Slimmer Kopen-systeem verkoopt Trudo haar sociale huurwoningen het liefst zo snel mogelijk aan mensen met lage inkomens. Die krijgen een korting van 20 tot 30 procent op de verkoopprijs. Voorwaarde is dat de woningen bij verkoop weer aan Trudo wordt aangeboden en dat de corporatie meeprofiteert van de waardestijging van de woning. De corporatie hoeft de woning niet terug te kopen. Het geld dat met de verkoop wordt verdiend, kan weer worden gebruikt om nieuwe woningen te bouwen.

Kapitaalvermindering

Maar daar zit nu juist de crux: de Aw/WSW-regels eisen dat Trudo de waarde van de woningen in de boeken houdt, vanwege het feit dat de woningen ooit weer teruggekocht kunnen worden. Maar dat vermindert het kapitaal waarmee de corporatie weer kan bouwen. Volgens Trudo hanteren Aw en WSW strengere regels dan de voorganger van de Autoriteit woningcorporaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, terwijl de corporaties nou juist weer meer ruimte zouden krijgen.

Niet nodig

Uit het ABF Research-onderzoek blijkt dat die strenge hantering in het geval van Slimmer Kopen niet nodig is. Bovendien doet het programma precies waarvoor het bedoeld is: de realisatie van meer sociale woningbouw en het vergroten van het woningbezit onder lage inkomens. De meeste woningen van Trudo worden verkocht aan mensen met een relatief laag inkomen. Ook ligt het aantal overlastmeldingen bij Slimmer Kopen woningen bijna een factor drie lager dan bij huurwoningen van corporaties.