Publiek onroerend goed verkopen: taxeren of bieden?

Over de staatssteunregels bij de verkoop van publiek onroerend goed. 

De verschillende Nederlandse overheidsinstanties hebben gezamenlijk een meerderheid van het Nederlandse vastgoed in handen. Zo heeft het Rijksvastgoedbedrijf 12,6 miljoen vierkante meter aan gebouwen en 60 duizend hectaren aan grond.1 Ook gemeenten en provincies hebben vaak veel vastgoed in eigendom. Het komt regelmatig voor dat een overheidsinstantie een deel van dit vastgoed wil verkopen. Wanneer het gaat om zuivere verkoop, zonder dat daar veel aanvullende voorwaarden aan verbonden zijn, valt de verkoop in beginsel niet onder de aanbestedingsplicht. Er is dan ook geen formele procedure die de verkoop inkadert.

Dat de verkoop niet aanbestedingsplichtig is, betekent niet dat er geen verdere regelgeving toepasselijk is. Artikel 107, eerste lid van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (hierna ook: “VWEU”), verbiedt “steunmaatregelen van staten (…) die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen (…) vervalsen of dreigen te vervalsen”. Wanneer het stuk onroerend goed verkocht wordt onder de marktwaarde, kan dat worden aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun.2  De verkrijgende partij verkrijgt het onroerend goed voor minder dan de marktwaarde en heeft op die manier een voordeel ten opzichte van de concurrentie.

Hoe moet beoordeeld worden of de verkoopprijs onder de marktwaarde ligt? Het Europese Hof van Justitie heeft in het BVVG-arrest een aantal voorbeelden gegeven van hoe de overheid een marktconforme prijs kan vaststellen.3  Er kan gebruik gemaakt worden van rekenmodellen, zoals in het Seydaland-arrest,4  door het beste bod te kiezen of door het onroerend goed te laten taxeren. Echter, volgens het Hof zijn ook andere methoden mogelijk.5  Daarnaast moet bij een bieding ook de context waarbinnen die bieding plaatsvindt worden meegenomen. Wanneer gebruik wordt gemaakt van een biedsysteem of een aanbesteding, kan de overheid er in principe vanuit gaan dat de hoogst geboden prijs een marktconforme prijs is, mits het bod bindend en geloofwaardig is en er geen gronden zijn om rekening te houden met andere economische factoren dan de prijs.

De combinatie van een taxatie en meervoudig onderhands dan wel openbaar laten bieden resulteert voor de overheid in de meest ideale situatie. De taxatie zorgt ervoor dat gegarandeerd is dat de op deze manier vastgestelde prijs de marktwaarde vertegenwoordigt. Vervolgens kan de overheid in de onderhandeling met eventuele kopers deze prijs als geloofwaardige ondergrens hanteren; verkopen onder deze prijs wordt immers door artikel 107 VWEU niet toegestaan. Een geïnteresseerde partij die er zeker van wil zijn dat zij het onroerend goed verkrijgt, zal daarom in ieder geval niet onder deze prijs bieden, maar wellicht wel boven deze prijs. Zo garandeert de overheid door twee waarborgen dat de geboden prijs minimaal de marktwaarde vertegenwoordigt én realiseert de overheid een hogere verkoopprijs dan wanneer enkelvoudig onderhands verkocht zou worden tegen de taxatiewaarde.

1 Zie https://www.rijksvastgoedbedrijf.nl/over-ons

2 Zie HvJEU 16 december 2010, ECLI:EU:C:2011:C:788, C-239/09.

3 Zie HvJEU 16 juli 2015, ECLI:EU:C:2015:470, C-39/14.

4 Zie HvJEU 16 december 2010, ECLI:EU:C:2011:C:778, C-239/09, r.o. 35.

5 Zie HvJEU 16 juli 2015, ECLI:EU:C:2015:470, C-39/14 en A.D.L. Knook & G.J. van Midden,    ‘Staatssteunengebiedsontwikkeling (deel 1)’ BR 2016/88.

Meer weten?

Neem contact op met Tom Vleeschhouwer. Telefoon: (06) 25 77 84 55 E-mail: tom.vleeschouwer@anteagroup.com