Nog tot 2024 dalende lijn vergunningen woningbouw

Gemeenteambtenaren die zich bezig houden met de woningbouw hebben het de laatste jaren zwaar gehad. Maar het is hen wel gelukt de woningbouw in Nederland weer op gang te helpen. Het Programma Woningbouw van het ministerie van Binnenlandse Zaken eist in 2030 dan ook 900.000 nieuwe woningen.

Toch lijkt dat niet genoeg te zijn, getuige de nieuwste woningbouwprognose van onderzoeksbureau ABF Research. In 2030 zullen er waarschijnlijk 120.000 méér huishoudens zijn dan vorig jaar nog werd verwacht. Dat betekent dat er in dat jaar nog eens 115.000 extra huizen overeind moeten staan. Eerst dacht ABF Research dat 866.000 woningen genoeg zouden zijn, nu rekent het met 981.000.

De woningbouw is de laatste jaren wel degelijk sterk aangetrokken, schrijft het onderzoeksbureau. Tot en met 2030 ligt er nu een harde plancapaciteit van 388.800 woningen, en zachte plannen voor nog eens 607.300 woningen. Een groot probleem echter is dat de vergunningverlening sinds vorig jaar is ingezakt, een daling die waarschijnlijk doorzet tot 2024. (Zie onderstaande grafiek uit het rapport.) 

Dalende vergunningverlening

In 2019 nam de vergunningverlening af als gevolg van de perikelen rondom stikstof en de chemische stoffengroep PFAS. Het was in dat jaar dat de Raad van State het Programma Aanpak Stikstof afschoot dat het rijk in 2015 was begonnen. In 2022 liep de vergunningverlening opnieuw terug, als gevolg van onder meer de stijgende materiaalkosten, de stijgende rente, de dalende huizenprijzen en de strengere overheidsregels voor verhuurders. 'Omdat het go/no-go-besluit bij veel projecten pas genomen wordt nadat circa 70 procent van de woningen is verkocht, worden er minder vergunningen aangevraagd', schrijven de onderzoekers.

Daarnaast zien investeerders minder profijt in huurwoningen door nieuwe fiscale maatregelen voor verhuurders en meer regulering van de middenhuur. Ook van invloed is waarschijnlijk de nadruk van de overheid op de 'betaalhaarbeid' van twee derde van de woningen. Die eis vermindert eveneens de winstgevendheid.

Hoge grondprijzen, dalende huizenprijzen

De dalende huizenprijzen zijn een probleem voor woningbouwprojecten waarvoor de grond al is aangekocht. Om het woningproject profijtelijk te laten blijven, kan het zijn dat een project wordt herontwikkeld. Ook dat zorgt voor vertraging.

Nog zoiets: het ministerie van Volksgezondheid heeft in het kader van het WOZO-programma bepaald dat na 2030 maximaal 130.000 ouderen in een verpleeghuis mogen verblijven. Het onderzoeksbureau verwacht dat er daardoor in 2038 75.000 extra huishoudens zullen zijn, met name bestaand uit alleenstaande ouderen. Overigens zullen er waarschijnlijk in dat jaar 778.600 85-plussers zijn in Nederland, een verdubbeling van het huidige aantal. Dit ouder worden van de bevolking is één van de redenen van de huishoudverdunning in Nederland. Tegen die tijd wonen er gemiddeld twee personen in één woning. Nu is dat 2,26.

Flinke bevolkingsgroei

Maar waarom groeit de Nederlandse bevolking zo hard, ondanks de lage vruchtbaarheidscijfers? 2022 was een 'exceptioneel' jaar, aldus de onderzoekers. Dat jaar zochten zo'n 90.000 Oekraïners hun toevlucht in Nederland. Zij werden direct ingeschreven in de Basisregistratie Personen.

Daarnaast eiste de krapte op de arbeidsmarkt een grote toestroom aan arbeidsmigranten. Universiteiten trokken veel buitenlandse studenten aan. Ook was er een hoge instroom van asielmigranten. Tot slot had gezinshereniging een rol.

De bevolkingsgroei blijft onzeker; juist omdat migratie zo belangrijk is voor de groei van Nederland, en omdat die migratiecijfers sterk kunnen fluctueren. Vruchtbaarheidscijfers geven makkelijker een beeld van de toekomst. Desondanks gaan zowel het CBS als ABF Research ervan uit dat de groei de komende jaren doorzet. Zij zien Nederland tot en met het jaar 2030 uitdijen met 861.000 mensen. Oftewel, met 600.000 huishoudens.