Vastgoed verduurzamen met energieprestatiecontracten

Energieprestatiecontract
Een ESCo wordt gemanaged door een marktpartij – in Rotterdam is dat Strukton Worksphere – die volgens een vooraf opgesteld energieprestatiecontract de maatregelen treft. De Rotterdamse ESCo investeerde voor eigen rekening en risico in quick wins als Led-verlichting en bewegingsmelders, maar ook in dure afdekmatten waarmee het zwembadwater gedurende de nacht beter op temperatuur blijft.

Financiering
Rotterdam betaalt de ESCo, Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) financiert. 'We zetten het huidige jaarlijkse budget voor de energiekosten en de onderhoudskosten voor deze gebouwen in', zegt Ard den Outer, coördinator verduurzamen gemeentelijk vastgoed in Rotterdam. De besparingen op onderhoud vloeien direct terug naar de gemeentekas. De besparingen op energie vormen de revenuen van de ESCo. 'Die gebruikt dat geld voor het terugbetalen van de leningen die zij zelf hebben afgesloten voor de maatregelen', legt Den Outer uit.

Energieslurpers
De gemeente Rotterdam had als een van de eerste gemeenten door dat het maatschappelijk vastgoed valt te verduurzamen in een energieprestatiecontract in combinatie met het uitbesteden van het onderhoud. 'Een ESCo leent zich vooral goed voor een cluster van energieslurpers waarbij het gedrag van de gebruikers op het energieverbruik minimaal is', zegt Den Outer. Dus zwembaden en sporthallen zijn meer geschikt dat een klein kantoorpand, theater, gemeentewerf of kantine. Toch sloot Rotterdam in 2014 een soortgelijk prestatiecontract af voor het bedrijfsverzamelgebouw van de afvaldienst ROTEB en en later ook voor het onderhoud en de energiebesparing van de Kunsthal. 'De Kunsthal moest toch worden gerenoveerd en toen we hebben besloten tot een maatwerk-regeling met de ESCo', zegt Den Outer.

Opmars ESCo
Intussen zijn tal van gemeenten met energieprestatiecontracten en ESCo's in de weer, soms in eigen beheer, zoals in Groningen, waar Gresco energiebesparing opschaalt naar 500 gemeentepanden. 'Het draait hartstikke goed', meldt Bert Horst, fondsmanager van Gresco. 'Alle panden zitten in één vastgoedbedrijf, dat niet sectoraal maar integraal werkt. We zetten ons energie- en onderhoudsbudget in en hebben daarnaast een investeringscapaciteit van 17 miljoen euro van de gemeenteraad gekregen. Niet vanwege het milieu, maar gewoon omdat het stuk voor stuk businesscases zijn die zich binnen een tiental jaren terugverdienen', aldus Horst.

Gemeenten
Bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) noemt Irma Thijssen een aantal gemeenten zoals Enschede (Nationaal Muziekkwartier, nu 100 maatschappelijke panden) en Nijmegen (500 panden waaronder parkeergarages). De adviseur utiliteitsbouw van RVO.nl ziet ook dat Zeist, Almere, Den Bosch, Gouda, Breda, Almelo, Velsen en Haarlem druk in de weer zijn met verduurzaming van hun vastgoedportefeuille, maar dan via de eigen vastgoedafdeling. Thijssen noemt ook andere partijen als de Universiteit van Leiden, Hogeschool Utrecht, en het Rijksvastgoedbedrijf dat onlangs prestatiecontracten van in totaal € 25 miljoen afsloot voor zeven gebouwen van de Belastingdienst en voor het Van Goghmuseum. Er is intussen een veertigtal bedrijven, meest bouw- en installatiebedrijven dat actief in ESCo's voorziet.

Marktpartijen
In andere Europese landen zijn overheden al veel langer voortvarend bezig met energieprestatiecontracten met marktpartijen. 'In Londen worden 680 overheidsgebouwen verduurzaamd, in Parijs 100 scholen en in Berlijn 1400 gebouwen', zegt Thijssen. Volgens haar is de Nederlandse overheid wat huiverig ten aanzien van de commerciële markt. 'Ook hebben overheden zorgen over de teloorgang van regie, mogelijk verlies aan arbeidsplaatsen in het gebouwbeheer en ziet men op tegen de aanbestedingsprocedure.' Thijssen: 'In Nederland komt de omslag nu langzaam op gang. Uitbesteden van een energieprestatiecontract is interessant omdat je expertise inhuurt en garanties krijgt. Dat is slim want nog steeds functioneert 70 tot 80 procent van de installaties niet naar behoren. En dat leidt wel  tot 30 of 40 procent energieverspilling. En daarmee kun je meteen voldoen aan verplichtingen zoals de Wet Milieubeheer. '

Inschrijven
Net als in bijvoorbeeld GWW-werk kunnen meerdere partijen inschrijven op het energiebeheer van het gemeentelijk vastgoed. De beste en meest concurrerende aanbieder wint. 'Het mooie is dat de gemeente in eerste aanleg niet meer dan een doel formuleert als 'maak die gebouwen in 20 jaar energieneutraal' of 'bespaar 35 procent op de energiekosten'. Ze leveren de vastgoeddata aan en vertellen er bij wat de huidige energiekosten zijn. Vervolgens schrijven marktpartijen in met een pakket aan maatregelen hoe ze denken dat doel te bereiken', legt Thijssen uit.

Pensioenfonds
Ook andere banken dan de BNG en pensioenfondsen tonen belangstelling om ESCo's te financieren. Zo beheert ambtenarenpensioenfonds ABP het astronomische bedrag van 800 miljard euro. 'Het opmerkelijke is dat deze instellingen graag investeren omdat het rendement heel behoorlijk is. Ze aarzelen eigenlijk vooral omdat de ESCoprojecten tot nog toe te kleinschalig zijn. Pensioenfonds PGGM (zorg en welzijnswerkers) financiert nu bijvoorbeeld wel een warmtenet. Eigenlijk zouden pensioenfondsen het liefste bijdragen aan projecten waarbij hele wijken tegelijk worden verduurzaamd', zegt Jacqueline Cramer, voorzitter van branche-organisatie ESC Netwerk.

Woningabonnement
Die woningen heeft Ron Sint-Nicolaas wel in de aanbieding. Samen met projectontwikkelaar Van Wijnen bedacht de ambtenaar van de gemeente Deventer het zogeheten woningabonnement. 'Het werkt net als de bundels van je telefoonabonnement', zegt Sint-Nicolaas. 'Je spreekt af welk energiepakket je wilt, met welke besparingsopties, je kiest een looptijd van tien of vijftien jaar en je betaalt maandelijks een vast bedrag. Je bespaart energie volgens een afgesproken prestatie, investeert zelf geen enkele euro en je uitgaven blijven gelijk.' Tussentijds kun je meer energiemaatregelen afspreken of je looptijd verkorten door een hoger maandbedrag af te spreken. Bij wijze van proef zijn 20 woningen in Deventer voorzien van zo'n woningabonnement met een risicokapitaal van € 400.000. 'De provincie Overijssel heeft inmiddels € 6 miljoen gefinancierd om de volgende 600 huizen te verduurzamen', zegt Sint-Nicolaas: 'Met een citydeal tussen het Rijk en 13 partijen willen we het initiatief van het woningabonnement nog groter maken. Pensioenfondsen zijn welkom.'

Lees het hele artikel in Binnenlands Bestuur nr. 10 (inlog)