‘Utrechts stationsgebied crisisproof’

In heel Nederland worden grote bouwprojecten opnieuw doorgerekend vanwege gewijzigde omstandigheden door de kredietcrisis en economische malaise. De uitkomsten vallen voor gemeenten vaak tegen: hogere risico’s en lagere grondopbrengsten. Utrecht verwacht echter geen tegenvallers bij het eigen megaproject, de ontwikkeling in het stationsgebied.

 

‘Het Utrechtse stationsgebied is immuun voor de kredietcrisis’, stelt Albert Hutschemaekers, de projectdirecteur van het stationsgebied. ‘We praten over een waardevaste locatie in het midden van het land. De meeste contracten zijn al gesloten, met betrouwbare en grote partners: NS, Corio en Jaarbeurs. Die komen niet zomaar in de problemen.’

 

De kans dat deelprojecten in het stationsgebied niet doorgaan omdat de private partners het financieel niet rondkrijgen, acht Hutschemaekers vrijwel uitgesloten. Bovendien, onverkochte kantoorruimte is voor rekening van de bedrijven. Private risico’s zijn niet meegenomen in de berekeningen van de gemeente, maar vertraging is wel een risico: ‘Als projecten later van start gaan, krijgen wij onze grondinkomsten later binnen. Daarmee lopen we een renterisico, maar dat kunnen we grotendeels ondervangen door later te beginnen met de projecten.’

 

Sinds in september 2008 de kredietcrisis losbarstte, is de financiële buffer voor risico’s in het Utrechtse stationsgebied verkleind. Hoewel de maximaal mogelijke risico’s volgens de projectorganisatie met 100 miljoen euro zijn toegenomen, is het weerstandsvermogen dat de gemeente achter de hand houdt voor reële tegenvallers gedaald van 36 naar 30 miljoen euro.

 

De gemeente investeert 700 miljoen euro in het stationsgebied. Zo’n 630 miljoen euro moet komen uit grondopbrengsten en rijkssubsidies; de ‘eigen’ investering bedraagt 70 miljoen. Maar dat bedrag loopt op. Het Muziekpaleis - opvolger van Muziekcentrum Vredenburg - wordt 34 miljoen euro duurder dan de geplande 100 miljoen. Door vertraging van het stationsproject moet de gemeentelijke projectorganisatie zeker vier jaar langer in stand blijven: een tegenvaller van 19 miljoen euro. En de grondexploitatie heeft nog een tekort van negen miljoen euro.

 

Tegenslag

 

Ook de private partijen kampen met tegenslag. NS Poort moet 150.000 m2 kantoorruimte ontwikkelen in het stationsgebied. Die kantoren mogen pas worden gebouwd als 70 procent van de ruimte is verhuurd. Tot nu toe heeft de vastgoedtak van het spoorbedrijf één huurder: de gemeente. Die laat een nieuw stadskantoor van 65.000 m2 bouwen. Een andere belangrijke huurder, Econcern, is afgehaakt. De groene multinational zou 25.000 m2 huren, maar ging failliet door de kredietcrisis.

 

Nieuwe huurders vinden is lastig in een recessie. Zeker in Utrecht, dat volgens vastgoedadviseur Jones Lang Lasalle afgelopen kwartaal de slechtste kantoormarkt van West-Europa had. De leegstand in Utrecht is gestegen naar 11,4 procent. Vastgoedbedrijf Corio gaat Hoog Catharijne opknappen en mag daarnaast 35.000 m2 nieuwe winkelruimte bouwen.

 

De komst van het nieuwe winkelgebouw De Vredenburg naast het Muziekpaleis is vertraagd door juridische procedures. Corio mag van de rechter starten met de bouw, maar het vastgoedbedrijf onderzoekt nog of het nu start, of wacht met de bouw tot ook de laatste procedure bij de Raad van State is gewonnen.

 

De ontwikkelingen aan de westkant van het Utrechtse station, waar de Jaarbeurs de belangrijkste partner is, verlopen moeizaam. Op het Jaarbeursterrein zijn een hotel, een megabioscoop, een casino en 200 woningen gepland. Maar de plannen zijn met minimaal een jaar vertraagd omdat Holland Casino financiële problemen heeft.

 

Het al decennia slepende stationsproject heeft sinds het referendum in 2002 53 miljoen euro aan voorbereiding en planning gekost. Utrecht heeft de afspraken met de private partijen vastgelegd in ontwikkelovereenkomsten. Die dateren van voor de kredietcrisis. In de overeenkomsten is opgenomen dat bij ‘sterk gewijzigde omstandigheden’ partijen opnieuw aan tafel gaan.

 

Vastgoedbel

 

Hoofd onderzoek Ruben Langbroek van vastgoedadviseur Jones Lang Lasalle onderschrijft de mening van de gemeente dat het Utrechtse stationsgebied op termijn een interessante vestigingslocatie blijft. ‘Maar de vastgoedbel loopt leeg. De gemeente zou moeten kijken hoe realistisch de gebruikte getallen en planning nog zijn.’ Volgens de gemeente Utrecht heeft nog geen van de private partijen aangegeven zich niet aan de afspraken te kunnen houden.

 

Projectdirecteur Menno Overtoom van Corio Vastgoedontwikkeling vindt weliswaar dat sprake is van ‘zeer gewijzigde omstandigheden’, maar Corio wijzigt zijn plannen vooralsnog niet. ‘We gaan zo snel mogelijk aan de slag met het nieuwe winkelgebouw De Vredenburg, daar hebben we geld voor gereserveerd. We zien geen reden voor uitstel van onze andere plannen.’

 

Ook NS Poort gaat ervan uit dat de kantoren er gewoon allemaal komen. Het bedrijf doet geen uitspraken over hoeveel de plannen zijn vertraagd en welke kosten daaraan zijn verbonden. De Utrechtse rekenkamer deed recent onderzoek naar het stationsgebied. De informatievoorziening aan de gemeenteraad kan beduidend beter, was de conclusie.

 

Het grootste risico volgens de rekenkamer is dat het stationsgebied er heel anders uit komt te zien dan de Utrechtse bevolking in het referendum is beloofd. ‘Er komen meer kantoren, minder groen, en in de eerste fase zijn duizend woningen geschrapt’, zegt Watze de Boer, voorzitter van de rekenkamer. Over de financiële risico’s doet de rekenkamer geen uitspraak. ‘Dat maakte geen deel uit van het verzoek van de raad. Alles is vastgelegd in contracten, maar we kunnen niet inschatten hoe goed de risico’s zijn afgedekt.’

 

De duur en omvang van het project, de vele deelprojecten met eigen contracten en de lawine aan cijfermateriaal maken het stationsgebied voor de gemeenteraad een ongrijpbaar onderwerp. ‘Heel lastige materie voor raadsleden’, vindt Tim Schipper van oppositiepartij SP. ‘Het stationsgebied is een woud van informatie waarbij veel verstopt zit in details en bijlages. De raad wordt vaak voor voldongen feiten gesteld.’

 

Vertragingen

 

Ook volgens Utrecht is het grootste risico voor de gemeente vertraging in de vergunningprocedures. In totaal moeten 4200 procedures worden doorlopen, waarvan de helft in aanmerking komt voor inspraak en bezwaar. Wethouder Harm Janssen, verantwoordelijk voor het stationsgebied, ziet net als zijn projectdirecteur geen aanleiding om vanwege de crisis de eigen financiële risico’s hoger in schatten.

 

Dat de gemeentelijke investering van 70 miljoen al bijna is verdubbeld, bestrijdt hij. ‘We hebben voor een groot deel dekking voor die extra uitgaven binnen de bestaande begroting. We gaan negen miljoen euro bezuinigen op de grondexploitatie. Het is vervelend dat we duurder uit zijn met het Muziekpaleis, maar tegelijk neemt het risico op het Muziekpaleis daardoor af.’

 

Volgens Janssen is het onvermijdelijk dat bij zo’n groot en langdurig project dingen veranderen. ‘We blijven vasthouden aan het beeld dat we in het referendum hebben neergezet en waarvoor Utrecht heeft gekozen. Maar bij het referendum ging het om een visie, geen uitgewerkt plan.’ Janssen verzekert dat de extra investeringen voor het Muziekpaleis geen voorbode zijn van toekomstige kostenoverschrijdingen.

 

Volgens hem heeft Utrecht het project financieel en inhoudelijk in de hand. ‘We ramen de kosten van de projecten vooraf goed en scherp. Dat kan een keer tegenvallen, zoals bij het Muziekpaleis. Maar dat is geen reden om ineens veel ruimer te begroten of grotere risicoreserves voor het stationsgebied aan te houden. Als iedereen weet hoeveel geld er in totaal beschikbaar is, wordt het bijna onmogelijk om op lage prijzen te sturen.’

 

Utrechts miljardenproject

 

Het Utrechts stationsgebied is een groot en complex project, waarvoor 15 tot 20 jaar wordt uitgetrokken. De eerste fase moet in 2015 gereed zijn. De gemeente Utrecht en het Rijk investeren één miljard euro in het project; de private partijen 2 à 3 miljard. Maar van de 700 miljoen die de gemeente investeert (inclusief opbrengsten grondexploitatie), is alleen de 380 miljoen voor de eerste fase hard. Voor de tweede fase is nog geen grondexploitatie.

 

Corio investeert 330 miljoen euro in het stationsgebied. Daarvan gaat 67 miljoen euro naar de gemeente Utrecht voor 35.000 m² nieuwe winkelruimte. NS Poort betaalt de gemeente 40 miljoen euro voor de bouw van 150.000 m² kantoorruimte in het stationsgebied. NS wil in totaal 560 miljoen euro investeren. Het opknappen van het Utrechtse Centraal Station, de zogeheten OV-terminal, wordt grotendeels gefinancierd met gelden uit Den Haag.