Tweede leven voor De Mars

Als gemeente kan je ook weleens geluk hebben. Je kampt al jaren met een zwaar verouderd bedrijventerrein, ruim honderd jaar geleden ontstaan rondom een gasfabriek. Dat terrein ligt geïsoleerd tussen een rivier, een kanaal en een spoorlijn. Vrachtverkeer moet ofwel het stadscentrum, ofwel een aangrenzende dorpskern doorkruisen om er te komen. Je hebt mooie plannen voor verbetering, maar de private grondeigenaren bewegen niet mee.

 

En dan opeens bereik je een doorbraak. Het overkwam de gemeente Zutphen met het industrieterrein De Mars, dat pal ten noorden van het stadscentrum langs de IJssel ligt. Al sinds 1999 lagen er plannen van provincie en gemeente om De Mars nieuw leven in te blazen. De werkgelegenheid slonk van ongeveer 7000 tot 6000 arbeidsplaatsen; een vuilnisbelt van 30 meter hoog wachtte op sanering. Maar afgezien van wat losse projecten, zoals een door de provincie Gelderland en het ministerie van Economische Zaken gesubsidieerde ruilverkaveling rondom de aanwezige industriehaven, kwam er weinig van de grond.

 

Meevallers

 

Externe factoren brachten enkele jaren geleden de omslag. De provincie Gelderland besloot om de N348 tussen Deventer en Zutphen met een brug over het Twentekanaal te laten aftakken naar De Mars. De compensatiegelden (zogeheten Nanov- gelden) voor het niet doorgaan van de Betuwelijn-noord kwamen beschikbaar voor nieuwe spoortunnels aan de zuidzijde van het terrein. Bovendien kwam er een brede zone langs het spoor beschikbaar, omdat Strukton besloot zijn activiteiten te verplaatsen naar een verderaf gelegen terrein.

 

’Procesversnellers’ noemt Mirjam Huffstadt de factoren die de herstructurering van buitenaf op gang hielpen. Huffstadt is als externe kracht ingehuurd om het twaalfkoppige programmabureau voor de ontwikkeling van De Mars te leiden. Want meevallers of niet, voor de gemeente Zutphen is De Mars allesbehalve een invuloefening.

 

Het terrein beslaat maar liefst een kwart van de bebouwde gemeentegrond en herbergt ruim een kwart van de gemeentelijke werkgelegenheid, terwijl de meeste grond in particuliere handen is. Milieu-, water- en ruimtekwesties maken de herstructurering ingewikkeld. De zware industrie op het terrein grenst aan een Natura 2000-gebied. De sanering van de enorme vuilstortberg aan de noordrand kostte de gemeente vorig jaar aanzienlijk meer dan begroot, en er zijn nog veel ingrepen nodig om het terrein qua energieverbruik en inrichting – met een nieuwe milieuzonering - toekomstbestendig te maken.

 

‘We hebben 5 jaar nodig om van plannen tot uitvoering te komen’, verwacht Huffstadt, die begin 2007 aantrad. ‘Er ligt al een stedenbouwkundig masterplan en een gebiedsplan. Bestemmingsplannen en een spoortransformatie zijn in voorbereiding. Op het zuidelijke deel van het terrein hebben private partijen en de gemeente grond aangekocht voor de nieuwe woonwijk Noorderhaven. Er is gelukkig een grote sense of urgency.’

 

Chaotisch

 

Het programmabureau bevindt zich centraal op De Mars, boven een showroom met roodglimmende landbouwwerktuigen. Aan de overkant is een meubelpleintje met zaken als Leen Bakker, Kwantum en Beter Bed. De wijdere omgeving doet chaotisch aan. Er zijn wat kantoorpanden, maar het beeld wordt bepaald door oude loodsen, werkplaatsen, fabrieken, bedrijfswoningen en stukken braakland, zonder zichtbare samenhang. Middenin het gebied ligt een buurtje met verouderde sociale huurwoningen en een actieve bewonerscommissie. Het moet tegen de vlakte zodra de eerste vervangende nieuwbouw in 2012 gereed is.

 

De keus voor een apart programmabureau was aanvankelijk niet onomstreden. ‘Het gaf gedoe in het stadhuis’, vertelt wethouder Rik de Lange (onder andere Ruimtelijke Ordening, PvdA). ‘Je komt aan de invloedssfeer van de bestaande organisatie. Het was niet mijn taak als wethouder, maar ik heb toch aangedrongen op die ontvlechting, omdat de opgave voor onze gemeente zo groot en complex is. Er zijn nog weleens discussies over, maar in de raad is dit model nu helemaal geaccepteerd.’

 

Ook de ondernemers keken aanvankelijk sceptisch naar de komst van een club ambtenaren en adviseurs. ‘Wat moeten die dure mensen hier?’ zo verwoordt Gerrit Jan van der Pol, voorzitter van de plaatselijke werkgeversvereniging VWKZ, het aanvankelijke sentiment. Maar de VWKZ is om. ‘Er gebeurt veel, ze pakken het professioneel aan.’ De werkgeversvoorzitter doelt primair op fysieke verbeteringen op De Mars. ‘De wegen zijn hersteld, er zijn fietspaden en rotondes aangelegd, de bewegwijzering wordt vernieuwd, het groen is opgeknapt. Dat schept vertrouwen.’

 

Het was een bewuste keus van de gemeente om direct een fysieke revitalisering in gang te zetten, en niet te lang uitsluitend in papierwerk te blijven hangen. Ook hoedt de gemeente zich ervoor om al te vastomlijnde plannen te lanceren. Voor deelgebieden komen er aparte bestemmingsplannen, zodat er ruimte is voor tussentijdse aanpassingen. En een beeldkwaliteitsplan heeft niet de eerste prioriteit.

 

‘Bedrijven denken in termen van bereikbaarheid, veiligheid en efficiency’, zegt Huffstadt. ‘Een mooie omgeving is niet hun core business. Je eerste publieke investeringen moeten aansluiten bij hun behoefte. We redeneren altijd vanuit de bedrijven.’

 

‘Je kunt een bedrijf niet benaderen met: we hadden gedacht u te verplaatsen’, zegt Peter Heeren, die als extern projectleider aan het programmabureau is verbonden. ‘Als je je verdiept in de onderneming, kun je met een positief voorstel komen. Bijvoorbeeld dat je op een andere plaats een laad-loskade aan het water kunt bieden, of meer milieuruimte, altijd toegespitst op hún speciale belang. Dat is een beter motief dan: we hebben uw grond nodig. Het is maatwerk.’

 

De communicatie over de veranderingen krijgt veel aandacht. Huffstadt toont de rijk geïllustreerde nieuwsbrieven die meermalen per jaar bij alle gebruikers van het terrein worden bezorgd. ‘En we nodigen tweemaal per jaar alle ondernemers persoonlijk uit voor een informatiebijeenkomst’, vertelt Heeren. ‘We hebben dan altijd een speciaal thema, zoals de sanering van de vuilstort of de nieuwe ontsluitingen.’

 

Kille brieven

 

Zelfs met deze zorgvuldige aanpak gaat de herschikking van bedrijven niet altijd van een leien dakje. De onderhandelingen verlopen soms moeizaam, zegt Huffstadt, de programmamanager. Bij een willekeurige steekproef van Binnenlands Bestuur zitten echter geen zware gevallen. Van de tien benaderde ondernemers zijn er acht onvoorwaardelijk enthousiast over de aanpak van de gemeente. Twee van deze acht hebben bovendien forse en duurzame investeringsplannen, die aansluiten op de gemeentelijke doelstellingen om in 2020 CO2-neutraal te zijn.

 

Een punt van kritiek is er van een groothandelaar, die overigens vol lof is over de herstructurering als geheel. De gemeente zou zijn bedrijf ‘op kosten jagen’ nu er plannen zijn om afvalwater en hemelwater in het riool te scheiden. ‘Wij waren daar niet op ingericht, en ik hoor er alsmaar niks over. Wanneer moet ik waarop aangesloten zijn?’ Alleen de eigenaar van een meubelzaak is écht boos. Hij moet vertrekken voor het woonplan Noorderhaven en ontving daar naar eigen zeggen uitsluitend kille brieven over van de gemeente, die persoonlijk contact uit de weg ging.

 

Huffstadt reageert verrast op de klacht. ‘Welk bedrijf is het? O, dat moet dan gebeurd zijn vóór de oprichting van het programmabureau. Natuurlijk heeft de gemeente de formele procedures rondom het voorkeursrecht schriftelijk in gang moeten zetten, maar ik betreur het dat deze ondernemer niet persoonlijk te woord is gestaan. Nu we met het programmabureau op het terrein aanwezig zijn, kan zoiets niet meer voorkomen. Iedereen kan elk moment bij ons binnenlopen, en we nemen elke klacht serieus.’

 

De meeste ondernemers zien reikhalzend uit naar de beloofde parkmanager, die nog deze maand wordt aangesteld door de gemeente. Heeren: ‘Bij vernieuwing van een bedrijventerrein loop je het risico dat er na een aantal jaren weer verloedering optreedt. De parkmanager zal collectieve diensten voor de bedrijven op De Mars ontwikkelen. Dat kan bijvoorbeeld beveiliging en afvalverwijdering zijn, maar ook energie-inkoop, onderlinge business-to-business, misschien zelfs kinderopvang.’ De eerste twee jaar parkmanagement krijgt De Mars deels cadeau van provincie en gemeente. Daarna moeten de kosten door de bedrijven worden gedragen.

 

Kansen

 

De economische crisis heeft De Mars nog niet al te zwaar getroffen. Enerzijds is dat te danken aan het feit dat veel bedrijven stevig zijn geworteld in de regio en minder conjunctuurgevoelig zijn. ‘Het is hier de Rotterdamse haven niet’, constateert Huffstadt nuchter. ‘Maar we zien natuurlijk wel meer leegstand ontstaan, terwijl we juist dachten uit het dal te zijn. Ook hebben we de plannen voor Noorderhaven moeten bijstellen. We gaan nu eerst met de ontwikkelaar Proper Stok en woningcorporatie ieder de goedkopere woningen bouwen.’

 

De programmadirecteur ziet echter naast bedreigingen ook kansen. ‘Voor het noorden van De Mars is er dankzij de crisis versneld vijf miljoen van het rijk én vijf miljoen van de gemeente vrijgekomen voor infrastructuur. En de provincie draagt versneld budget bij voor de ontwikkeling van de Spoorzone.’

 

De gemeente Zutphen boft ook met ondernemers als Pieter Sybrandy. De Zutphense eigenaar van marketingbureau Sypro Media bouwde vlak achter het spoor een fraai kantoorpand. Door de prominente ligging aan een toegangsweg verbeeldt het elegante pand de beoogde modernisering van het terrein. ‘Ik hou van onroerend goed’, vertelt Sybrandy. ‘En ik heb prima kunnen samenwerken met de gemeente. Het pand is helemaal verhuurd, hoofdzakelijk aan zorgondernemers. Er werken een kleine zeshonderd mensen.’

 

Deze maand koos ook een adviescentrum van de Rabobank voor het representatieve gebouw, zodat Sybrandy zijn eigen bureau nu verplaatst naar een verderop gelegen pand. Een van de zorgondernemers breidt intussen uit. In een aangrenzende drukkerijloods komt dagbesteding voor gehandicapten. Sybrandy bezit bovendien een oud pakhuis in het toekomstige woongebied Noorderhaven. ‘Daar ben ik nu met de gemeente over in gesprek. Ik wil het graag renoveren en ik denk aan een bestemming als begeleid wonen.’

 

Zie voor alle plannen en andere informatie: www.mars-zutphen.nl

 

Bedrijventerrein De Mars

 

Omvang: 200 hectare, inclusief uiterwaarden (deels Natura 2000-gebied)
Aantal ondernemingen: circa 200, waarvan 25 in de zware industrie (categorie 4 en 5). Verder vooral groothandelaren, expediteurs, woonwinkels en kleine technische bedrijven.
Werkgelegenheid: ruim 6000 arbeidsplaatsen
Investering in herstructurering: 400 miljoen euro, waarvan 80 miljoen uit publieke middelen. Er worden onder andere 191 sociale huurwoningen gesloopt en in deelproject Noorderhaven 1000 nieuwe woningen ontwikkeld.

 

Ministeries leren van Zutphen

 

De herstructurering van De Mars heeft veel baat bij samenwerking met andere overheden. ‘Als stedendriehoek, samen met onder andere Apeldoorn en Deventer, hebben we een gezamenlijke lobby gevoerd om toegang tot rijkssubsidies te krijgen,’ vertelt wethouder Rik de Lange, die sinds 2005 politiek verantwoordelijk is.

 

‘We hebben onderling afspraken gemaakt om zo min mogelijk nieuwe bedrijfslocaties uit te geven – in Zutphen de komende jaren zelfs géén - en om het tussenliggende groene gebied te ontzien. Ook hebben we besloten om categorie 4 en 5-bedrijven hier in Zutphen op De Mars te blijven huisvesten.’

 

De duidelijke afspraken, ook met kleinere buurgemeenten, vonden weerklank op het provinciehuis en bij de ministeries van VROM en EZ. Er is een vast overleg met ambtenaren van de departementen en een provinciaal milieu-ambtenaar werkt een dag per week op het programmabureau. Vorig jaar selecteerden VROM en EZ de Mars bovendien als een landelijk pilotproject. De ministeries verwachten dat de zorgvuldige milieuzonering en de aandacht voor duurzaamheid op De Mars leereffecten voor andere bedrijventerreinen zullen opleveren.

 

Projectleider Corien Warmenhoven, die zich bij het programmabureau bezighoudt met milieuregulering en bestemmingsplannen, ontdekte dat er dankzij de samenwerking met hogere overheden meer mogelijk is. De milieurandvoorwaarden werden op De Mars, anders dan gebruikelijk, het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling. ‘Dat werkt heel prettig’, zegt Warmenhoven. ‘Als je eerst uitzoekt welke milieubelangen er op individueel niveau spelen, dan word je tijdens de ruimtelijke procedures niet meer verrast met nieuwe informatie, en is je milieutoets een formaliteit.’

 

Met hulp van VROM werkte ze bovendien een nieuwe juridische benadering uit voor de geluidshinder op het bedrijventerrein dat grenst aan uiterwaarden met een Natura 2000-stempel. ‘We gaan niet meer uit van één grote geluidszone voor het hele gebied, maar trekken contouren rond kleinere delen. Elk bedrijf dat daarbuiten valt, krijgt dan een individuele beoordeling ten opzichte van zijn directe omgeving. Dit alles wordt via een partiële herziening vastgelegd in het bestemmingsplan.’