Toekomst corporaties zorgelijk
In 2010 hebben de woningcorporaties 7 procent minder nieuwe huurwoningen gebouwd dan het jaar ervoor en ook de investeringen namen met ruim 10 procent af. Tegelijkertijd zijn de schulden enorm toegenomen. Dat blijkt uit de Trendrapportage woningbouwcorporaties 2011 van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Groeiende schuldenlast
Tot 2005 waren de langlopende schulden vrij stabiel en schommelden rond de 25 duizend euro per woning. Nadien zijn ze echter fors gestegen tot ruim 33 duizend euro aan het eind van 2010 en de corporaties gaan ervan uit dat ze eind 2015 zullen zijn opgelopen tot meer dan 38 duizend euro.
Onrendabele toppen
Een belangrijke verklaring hiervoor zijn de sterk toegenomen investeringen gedurende de afgelopen 6 jaar in nieuwe huurwoningen met zogenoemde 'onrendabele toppen'. Dat is het deel van de investering dat niet uit de huur kan worden terugverdiend. Daarnaast namen ook de investeringen in maatschappelijk vastgoed en in leefbaarheid sterk toe.
Bescheiden saldo
Als de schuld per woning in 2010 afgezet wordt tegen de bedrijfswaarde (de verdiensten per huurwoning bij het voortzetten van de exploitatie), dan is er een bescheiden positief saldo van 1500 euro per woning. In 2004 en 2005 was dat gemiddeld nog 12 duizend euro.
Zorgen
Hoewel de verhouding tussen schuldpositie en bedrijfswaarde nog positief is, is er reden genoeg om bezorgd te zijn over de financiële draagkracht van de corporaties in de toekomst. Allereerst is daar de historisch lage rente. Als die de komende jaren stijgt – en de kans daarop is groot - , dan zal er minder geld overblijven uit de huurinkomsten na betaling van rente en kosten voor onderhoud en bedrijfsvoering (de vrije exploitatiekasstromen). Daar komt nog bij dat het kabinet van plan is de corporaties vanaf 2014 te laten bijdragen aan de huurtoeslag, wat neerkomt op een jaarlijks bedrag van 650 miljoen euro.
Verkopen
Mocht er een tekort in de exploitatiekasstromen ontstaan, dan kan de corporatiesector dat ongedaan maken door de opbrengsten uit de verkoop van bestaande huurwoningen. Maar de verwachte verkoopopbrengsten zijn niet voldoende om zowel de huidige onrendabele investeringen als het tekort in de exploitatiekasstromen ongedaan te maken. Daar de huurprijs is gereguleerd, zullen de corporaties zich vooral moeten richten op het terugdringen van de uitgaven.
Dilemma
Corporaties kunnen zich gedwongen zien drastisch te snijden in onderhoud en bedrijfslasten. Een alternatief is om minder te investeren in woningen en andere maatschappelijke gewenste projecten. Met dit dilemma zal een aantal corporaties de komende jaren te maken krijgen.
Tot 2005 waren de langlopende schulden vrij stabiel en schommelden rond de 25 duizend euro per woning. Nadien zijn ze echter fors gestegen tot ruim 33 duizend euro aan het eind van 2010 en de corporaties gaan ervan uit dat ze eind 2015 zullen zijn opgelopen tot meer dan 38 duizend euro.
Onrendabele toppen
Een belangrijke verklaring hiervoor zijn de sterk toegenomen investeringen gedurende de afgelopen 6 jaar in nieuwe huurwoningen met zogenoemde 'onrendabele toppen'. Dat is het deel van de investering dat niet uit de huur kan worden terugverdiend. Daarnaast namen ook de investeringen in maatschappelijk vastgoed en in leefbaarheid sterk toe.
Bescheiden saldo
Als de schuld per woning in 2010 afgezet wordt tegen de bedrijfswaarde (de verdiensten per huurwoning bij het voortzetten van de exploitatie), dan is er een bescheiden positief saldo van 1500 euro per woning. In 2004 en 2005 was dat gemiddeld nog 12 duizend euro.
Zorgen
Hoewel de verhouding tussen schuldpositie en bedrijfswaarde nog positief is, is er reden genoeg om bezorgd te zijn over de financiële draagkracht van de corporaties in de toekomst. Allereerst is daar de historisch lage rente. Als die de komende jaren stijgt – en de kans daarop is groot - , dan zal er minder geld overblijven uit de huurinkomsten na betaling van rente en kosten voor onderhoud en bedrijfsvoering (de vrije exploitatiekasstromen). Daar komt nog bij dat het kabinet van plan is de corporaties vanaf 2014 te laten bijdragen aan de huurtoeslag, wat neerkomt op een jaarlijks bedrag van 650 miljoen euro.
Verkopen
Mocht er een tekort in de exploitatiekasstromen ontstaan, dan kan de corporatiesector dat ongedaan maken door de opbrengsten uit de verkoop van bestaande huurwoningen. Maar de verwachte verkoopopbrengsten zijn niet voldoende om zowel de huidige onrendabele investeringen als het tekort in de exploitatiekasstromen ongedaan te maken. Daar de huurprijs is gereguleerd, zullen de corporaties zich vooral moeten richten op het terugdringen van de uitgaven.
Dilemma
Corporaties kunnen zich gedwongen zien drastisch te snijden in onderhoud en bedrijfslasten. Een alternatief is om minder te investeren in woningen en andere maatschappelijke gewenste projecten. Met dit dilemma zal een aantal corporaties de komende jaren te maken krijgen.
Reacties: 1
U moet ingelogd zijn om een reactie te kunnen plaatsen.