Stroomslurpers de deur uit

Gemeenten verduurzamen vastgoed via energieprestatiecontracten

Al sinds 2011 besparen de negen gemeentelijke overdekte zwembaden van Rotterdam meer dan een derde op de energiekosten en bijna een vijfde op onderhoud. En het staat al vast dat ze dit tot 2021 volhouden. Nog opzienbarender is dat de gemeente Rotterdam er amper omkijken naar heeft. Wie levert dan die wonderbaarlijke prestatie? Een zogeheten ESCo, acroniem van energy service company, voert de verduurzaming van het maatschappelijke vastgoed uit. Een ESCo wordt gemanaged door een marktpartij – in Rotterdam is dat Strukton Worksphere – die volgens een vooraf opgesteld energieprestatiecontract de maatregelen treft. De Rotterdamse ESCo investeerde voor eigen rekening en risico in quick wins als led-verlichting en bewegingsmelders, maar ook in dure afdekmatten waarmee het zwembadwater gedurende de nacht beter op temperatuur blijft.

Rotterdam betaalt de ESCo, de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) financiert. De besparingen op onderhoud vloeien direct terug naar de gemeentekas. De besparingen op energie vormen de revenuen van de ESCo. ‘Die gebruikt dat geld voor het terugbetalen van de leningen die zij zelf hebben afgesloten voor de maatregelen’, zegt Ard den Outer, coördinator verduurzamen gemeentelijk vastgoed in Rotterdam. Na enige inregeltijd werden de afgesproken reductiepercentages in de zwembaden elk jaar gehaald. De gemeente Berlijn, voorloper in de toepassing van dergelijke contracten bij zwembaden, hielp Rotterdam met het opstellen van de overeenkomsten.

Rotterdam had als een van de eerste gemeenten door dat maatschappelijk vastgoed valt te verduurzamen in een energieprestatiecontract, in combinatie met het uitbesteden van het onderhoud. ‘Een ESCo leent zich vooral goed voor een cluster van energieslurpers, waarbij het effect van het gedrag van de gebruikers op het energieverbruik minimaal is’, zegt Den Outer. Dus zwembaden en sporthallen zijn meer geschikt dat een klein kantoorpand, theater of gemeentewerf.

Toch sloot Rotterdam in 2014 een soortgelijk prestatiecontract af voor het bedrijfsverzamelgebouw van de afvaldienst ROTEB en later ook voor het onderhoud en de energiebesparing van de Kunsthal. ‘De Kunsthal moest toch worden gerenoveerd en toen we hebben besloten tot een maatwerkregeling met de ESCo’, zegt Den Outer.

Intussen zijn tal van gemeenten met energieprestatiecontracten en ESCo’s in de weer. Soms in eigen beheer, zoals in Groningen waar Gresco energiebesparing opschaalt naar vijfhonderd gemeentepanden. ‘Het draait hartstikke goed’, meldt Bert Horst, fondsmanager van Gresco. ‘Alle panden zitten in één vastgoedbedrijf, dat niet sectoraal maar integraal werkt. We zetten ons energie- en onderhoudsbudget in en hebben daarnaast een investeringscapaciteit van 17 miljoen euro van de gemeenteraad gekregen. Niet vanwege het milieu, maar omdat het stuk voor stuk businesscases zijn die zich binnen een tiental jaren terugverdienen.’

Vooruitlopers
Bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) somt Irma Thijssen een aantal gemeenten op die vooruit lopen in de verduurzaming van vastgoed. Zoals Enschede (Nationaal Muziekkwartier, nu honderd maatschappelijke panden) en Nijmegen (vijfhonderd panden, waaronder parkeergarages). De adviseur utiliteitsbouw ziet dat ook Zeist, Almere, Den Bosch, Gouda, Breda, Almelo, Velsen en Haarlem er druk mee in de weer zijn, maar dan via de eigen vastgoedafdeling. Thijssen noemt ook andere partijen als de Universiteit Leiden, de Hogeschool Utrecht en het Rijksvastgoedbedrijf, dat onlangs prestatiecontracten voor in totaal 25 miljoen euro afsloot voor zeven gebouwen van de Belastingdienst en voor het Van Goghmuseum.

Er is intussen een veertigtal bedrijven, meestal in de bouw- en installatiesector, dat actief in ESCo’s voorziet. In andere Europese landen worden al veel langer energieprestatiecontracten gesloten met marktpartijen, weet Thijssen. ‘In Londen worden 680 overheidsgebouwen verduurzaamd, in Parijs 100 scholen en in Berlijn 1400 gebouwen.’ Volgens haar is de Nederlandse overheid wat huiverig ten aanzien van de commerciële markt. ‘Ook hebben overheden zorgen over de teloorgang van regie en een mogelijk verlies aan arbeidsplaatsen in het gebouwbeheer. Of men ziet op tegen de aanbestedingsprocedure.’

Omslag
Maar Thijssen ziet ook dat de omslag in Nederland nu langzaam op gang komt. ‘Uitbesteden van een energieprestatiecontract is interessant omdat je expertise inhuurt en garanties krijgt. Dat is slim, want nog steeds functioneert 70 tot 80 procent van de installaties niet naar behoren wat tot wel 30 of 40 procent energieverspilling leidt. Bovendien kun je zo meteen voldoen aan verplichtingen als de Wet milieubeheer. ‘

Net als in bijvoorbeeld GWW-werk kunnen meerdere partijen inschrijven op het energiebeheer van het gemeentelijk vastgoed. De beste en meest concurrerende aanbieder wint. Thijssen: ‘Het mooie is dat de gemeente in eerste aanleg niet meer dan een doel formuleert als: maak de gebouwen in twintig jaar energieneutraal. Of: bespaar 35 procent op de energiekosten. Ze leveren de vastgoeddata aan en vertellen erbij wat de huidige energiekosten zijn. Vervolgens schrijven marktpartijen in met een pakket aan maatregelen hoe ze denken dat doel te bereiken.

Natuurlijk, alle begin is moeilijk, zegt Ard den Outer in Rotterdam. ‘Maar met het uitonderhandelen en precies invullen van het tweede en derde ESCo-contract ging het al een stuk sneller. De ESCo-verantwoordelijke van de gemeente is nu niet meer dan een vrijdagmiddag per maand kwijt om de voortgang van de drie contracten te monitoren.’

Toch leent niet al het gemeentelijk vastgoed zich voor de ESCo-constructie. Scholen huren weliswaar in de meeste gevallen het pand van de gemeente, maar zijn verder volledig autonoom in hun gebouwbeheer en betalen alles zelf. Ook bij sporthallen en sportvelden zijn het vaak de clubs die al dan niet met een verdeelsleutel of aparte meters of klokken de energierekening betalen. ‘Dat leidt helaas vaak tot verschillende motieven tussen huurder en verhuurder’, weet Thijssen. ‘De gemeente wil bijvoorbeeld best ledverlichting of zonnepanelen financieren, maar de huurder strijkt de revenuen op in de vorm van een lagere energienota. Daar moeten goede afspraken over worden gemaakt.’

Koudwatervrees
Hoewel ook Jacqueline Cramer een toename ziet van het aantal gemeenten dat met ESCo aan de slag gaat, constateert de voorzitter van branche-organisatie ESConetwerk nog veel koudwatervrees. ‘Je ziet bij veel gemeenten dat het niet in hun cultuur past om het energiebeheer uit handen te geven’, aldus Cramer. Die cultuur is er eentje van risico’s mijden en vrees voor verlies van werkgelegenheid. Bovendien worden zeggenschap en invloed met een langjarig contract uit handen gegeven.

‘Ik ga niemand veroordelen en geen namen noemen, maar het is wel jammer’, zegt Cramer. ‘We hebben na vijf jaar behoorlijk veel expertise in huis, er staat heel veel op papier over contracten en hoe je een aanbestedingsprocedure start.’ |

Ook de nieuwe EPC-facilitators (zie kader) zouden een soort vliegende brigade kunnen vormen die gemeenten kunnen helpen, aldus Cramer. Ze trekt een parallel met de milieudienst van kleine steden. ‘Door in een regionale milieudienst of omgevingsdienst samen te werken, komt er meer van de grond.’ Een proefproject kan helpen om de smaak te pakken te krijgen. Als voorbeeld noemt Cramer Enschede. Sinds de oplevering in 2008 had de schouwburg te maken met 64 externe partijen en een enorme hoeveelheid storingen. In een ESCo is het energieverbruik met 16 procent afgenomen wat de gemeente 80.000 euro per jaar scheelt. Het aantal storingen verminderde met 64 procent en de gemeente bezuinigt nu ook twee fte.

Cramer: ‘Enschede gaat nu de energievoorziening en onderhoud van een veel grotere groep gebouwen in het Muziekkwartier op deze manier laten verzorgen.’ Uit onderzoek blijkt namelijk dat hoe meer gebouwen in een prestatiecontract zitten, hoe korter de voorbereidingstijd en lager de overheadkosten zijn. Een ESCo benut ook meteen de natuurlijke momenten van vervangen en afschrijven om een energievriendelijker variant van de installatie of het apparaat door te voeren.

Te kleinschalig
Ook andere banken dan de BNG en pensioenfondsen tonen belangstelling om ESCo’s te financieren, constateert Cramer. ‘Ze investeren graag omdat het rendement heel behoorlijk is. Ze aarzelen eigenlijk alleen omdat ESCo-projecten tot nu toe te kleinschalig zijn. Pensioenfonds PGGM financiert nu al wel een warmtenet. Eigenlijk zouden pensioenfondsen het liefste bijdragen aan projecten waarbij hele wijken tegelijk worden verduurzaamd.’

Die woningen heeft Ron Sint-Nicolaas in de aanbieding. Samen met projectontwikkelaar Van Wijnen bedacht de ambtenaar van de gemeente Deventer het woningabonnement. ‘Het werkt net als de bundels van je telefoonabonnement’, zegt Sint-Nicolaas. ‘Je spreekt af welk energiepakket je wilt, met welke besparingsopties. Je kiest een looptijd van tien of vijftien jaar en je betaalt maandelijks een vast bedrag. Je bespaart energie volgens een afgesproken prestatie, investeert zelf geen enkele euro en je uitgaven blijven gedurende de afgesproken looptijd gelijk.’

Tussentijds kun je meer energiemaatregelen afspreken of je looptijd verkorten door een hoger maandbedrag af te spreken. Bij wijze van proef zijn twintig woningen in Deventer voorzien van zo’n woningabonnement met een risicokapitaal van 400.000 euro. ‘De provincie Overijssel heeft inmiddels 6 miljoen euro gefinancierd om de volgende zeshonderd huizen te verduurzamen’, zegt Sint-Nicolaas: ‘Met een citydeal tussen het rijk en dertien partijen willen we het initiatief van het woningabonnement nog groter maken. Pensioenfondsen zijn welkom.’

Online check voor verduurzaming
Sinds half mei is de tool EPC Precheck online beschikbaar. Daarmee kunnen beheerders en eigenaren van maatschappelijk vastgoed binnen vijf minuten zien of hun gebouwen en organisaties geschikt zijn voor het uitbesteden van onderhoud en energetische verbetering. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) ontwikkelde de tool in het Europese samenwerkingsproject GuarantEE. De EPC PreCheck wordt in 14 landen vertaald en verspreid. Dankzij datzelfde platform zijn sinds kort facilitators van energieprestatiecontracten beschikbaar die een haalbaarheidsonderzoek voor overheden kunnen uitvoeren voor verduurzaming van hun vastgoed.

‘Ze helpen de opdrachtgever met energetische, technische en juridische kennis en bij procesmanagement’, zegt Irma Thijssen van RVO.nl. Ze kunnen ook medewerkers van gemeenten trainen.’ De provincies Friesland, Overijssel en Brabant stimuleren samenwerking tussen gemeenten en overwegen een aanpak met deze facilitators. Zie www.platformduurzamehuisvesting.nl/precheck