Slimmer beheer cultureel vastgoed

Dertien miljoen achterstallig onderhoud per jaar, onduidelijke eigendomsverhoudingen en een wirwar aan huurcontracten. Het beheer van de Amsterdamse cultuurgebouwen is een rommeltje. Cultuurwethouder Carolien Gehrels heeft daarom een oud voornemen nieuw leven ingeblazen. Er moet een Amsterdams Cultureel Vastgoedfonds komen dat het beheer van theaters, musea en andere culturele instellingen op professionele wijze gaat doen.

'We hebben de laatste jaren veel geïnvesteerd in nieuwe cultuurgebouwen zoals het Muziekgebouw aan 't IJ en de openbare bibliotheek, maar het wordt tijd dat we beheer en onderhoud van bestaande gebouwen beter gaan structureren', zegt cultuurwethouder Gehrels, wier plan Cultuur onder dak volgende week door de Amsterdamse gemeenteraad wordt besproken. 'Het Muziektheater is twintig jaar oud en er was al die tijd geen goed onderhoudsplan. Nu stoppen we er twee miljoen per jaar extra in.'

'Een verschrikkelijk goed plan', vindt Cor Schlösser, directeur van De Melkweg, een van de 120 kunstinstellingen die onder het nieuwe vastgoedfonds komen te vallen. 'Maar alles valt of staat met de uitvoering. Dat moet op een eerlijke manier gebeuren.' En, zo voorspelt Schlösser, dat wordt een hele opgave, omdat nu elke instelling zijn eigen afspraken en voorrechten heeft. 'Als de gemeente daar met al te grove middelen doorheen gaat, zal er veel verzet komen bij de instellingen.'

Wethouder Gehrels staat voor een stevige klus. Niet voor niets is in het verleden veel over soortgelijke plannen gepraat, maar geen actie ondernomen. Dat moet nu wel gaan gebeuren. Amsterdam heeft al een inventarisatie gemaakt van wat de stad aan culturele gebouwen bezit. Zelfs zo'n overzicht ontbrak. Uit de inventarisatie blijkt dat een deel van de gebouwen eigendom is van de stadsdelen en een deel van de centrale stad. Bij de centrale stad zijn vaak verschillende afdelingen verantwoordelijk voor onderhoud en beheer. Een deel van het eigendom is bij 'derden'. Instellingen zijn zelf slechts in een enkel geval de eigenaar. Voordat er een nieuw fonds kan worden gecreëerd, moeten de panden in eigendom komen van de stad en het achterstallig onderhoud worden weggewerkt.

Amsterdam heeft geen zicht op hoe hoog de reële huisvestingslasten van alle kunstinstellingen zijn. Dat in beeld brengen had in het verleden 'geen hoge prioriteit'. Gevolg van dat gebrekkige overzicht is dat van de nu geschatte 21 miljoen euro onderhoudskosten per jaar, slechts acht miljoen wordt gereserveerd. 'Er is te weinig aandacht voor beheer', is het understatement van Gehrels. 'Als er ergens een probleem is met het onderhoud is er direct paniek. Dan wordt automatisch bij de gemeente aangeklopt. Zoals nu met de houtzwam in het gebouw van Felix Meritis. Wij worden weer met onverwachte kosten geconfronteerd. Dat soort risico's moet veel beter in kaart worden gebracht.'

Iconen

Om een einde aan het ad-hocbeheer te maken, wil Amsterdam alle culturele panden in één vastgoedfonds onderbrengen. Dat fonds komt op enige afstand te staan van de gemeente, die er wel in zal deelnemen. Gehrels: 'Het wordt geen zelfstandig bestuursorgaan.' Het fonds krijgt een eigen bestuur en moet op een professionele manier het vastgoed beheren. Daarbij past ook een eigen aankoop- en verkoopbeleid. Panden die niet van groot cultureel belang zijn voor de stad, kunnen worden verkocht. Gehrels: 'Dan praten we niet over iconen als de Stadsschouwburg of het Stedelijk Museum, maar panden van de tweede of derde categorie, zoals het Nederlands Popinstituut.'

Een deel van het jaarlijkse onderhoudsgat van dertien miljoen hoopt de gemeente te verdienen met professioneler beheer van de panden. Maar het meeste geld moet komen uit de deelname van bedrijven en instellingen aan het fonds. Een commissie van vastgoedmannen onder voorzitterschap van Victor Halberstadt constateert dat er bij private partijen belangstelling is om in zo'n cultureel vastgoedfonds te stappen. Dat kan om verschillende redenen zijn. Een museum of schouwburg kan in bepaalde gevallen een solide belegging zijn, en zo een aanvulling vormen op de bestaande vastgoed portefeuille van bijvoorbeeld pensioenfondsen.

De positieve invloed van culturele gebouwen op omliggende gebouwen zou te gelde kunnen worden gemaakt via ontwikkelen van omliggend vastgoed. En er is het promotionele aspect. Grote bedrijven afficheren zich graag als beschermer van het cultureel erfgoed. Wethouder Gehrels mikt vooral op dat laatste argument. 'Culturele gebouwen zijn er niet in eerste plaats om rendement op te leveren voor derden. Maar ook dan schijnt er voldoende belangstelling te zijn bij bedrijfsleven en instellingen.'

Gehrels hoeft niet te vrezen dat geldbeluste vastgoedjongens op de musea duiken. Commercieel is cultureel vastgoed nauwelijks interessant. 'Het is een zakelijke propositie met haken en ogen', zegt hoogleraar vastgoed Tom Berkhout, verbonden aan Universiteit Nyenrode. 'Het zijn bijzondere, nogal onderhoudsgevoelige gebouwen met een heel specifiek gebruik en met huurders die grotendeels afhankelijk zijn van subsidie. Het zijn panden die moeilijk verhandelbaar zijn. Natuurlijk zijn het gebouwen met grote economische waarde. Maar die waarde is vooral voor de stad, die er bezoekers mee trekt. Het is voor een investeerder lastig om van die waarde te profiteren.'

Het vastgoedfonds krijgt beperkte speelruimte. Aankoop en verkoop van panden zal waarschijnlijk moeten worden goedgekeurd door de gemeenteraad. Aan het gebruik van de panden kan amper worden getornd. De commissie Halberstadt stelt voor om de culturele instellingen om de paar jaar gelegenheid te geven mee te dingen naar een ander pand. Dit om de 'eeuwige koppeling' tussen instelling en pand te verbreken. Maar dat gaat niet gebeuren, als het aan Gehrels ligt. 'Verhuizen van instellingen van het ene naar het andere pand zie ik niet zo zitten. Je moet de historische band tussen gebruiker en pand niet zomaar verbreken.'

Rendement

In Nederland bestaan twee beleggingsfondsen voor cultureel vastgoed: het Triodos Cultuurfonds en het VastgoedCultuurFonds. Beide fondsen zijn vooral interessant voor particulieren die er belastingvoordeel mee kunnen krijgen. Voor het Amsterdamse fonds bestaat die mogelijkheid niet, omdat het belastingvoordeel alleen geldt voor nieuwe gebouwen. Net als bij de fiscaalvriendelijke groenfondsen stapt de belegger doorgaans niet in cultureel vastgoed vanwege de fantastische rendementen. Het VastgoedCultuurFonds scoort, inclusief fiscaal voordeel van 2,5 procent, een rendement van vijf procent.

Chris de Jong, initiatiefnemer van het VastgoedCultuurFonds, dat investeert in nieuw- en verbouwprojecten van culturele instellingen, vindt het Amsterdamse fonds een goed idee. 'Probleem bij cultuurpanden is dat niemand zich verantwoordelijk voelt. De gebruikers niet omdat ze geen eigenaar zijn, de gemeente niet omdat er geen structureel beleid is.' De Jong denkt dat professioneel beheer door één fonds een forse stap in de goede richting is. Alleen al door slimmer beheer moet er meer geld kunnen worden vrijgemaakt voor onderhoud.

Maar De Jong gelooft zelf meer in het in eigendom geven van het pand aan de gebruiker. 'Als de gebruiker ook eigenaar wordt gaat hij veel verantwoordelijker met het pand om. Kijk naar de Ateliers aan de Stadhouderskade. Die worden zakelijk gerund. En dan is er geen achterstallig onderhoud.'

Maar slimmer beheer is volgens De Jong slechts een deel van de oplossing. 'Er moet meer geld naar de culturele sector om de panden in goede staat te houden. Maar ja, wethouders zetten liever een mooi nieuw gebouw neer dan geld te reserveren voor onderhoud.'

Cor Schlösser van De Melkweg zou graag eigenaar worden van zijn pand. 'We zijn nu al voor negentig procent verantwoordelijk voor het onderhoud. In ruil daarvoor hebben we een relatief lage huur. Ik wil niet dat we straks met een veel hogere huur worden geconfronteerd en opdraaien voor de onderhoudskosten zonder dat we er zelf iets over te zeggen hebben.'

Wethouder Gehrels vindt dat culturele instellingen die dat willen de kans moeten krijgen zelf eigenaar van hun pand te worden. 'Maar dat moet een instelling wel kunnen. De meeste instellingen zijn nu eenmaal beter in cultuur dan in vastgoedbeheer.' Zelfs ministers maken zich openlijk zorgen over de dalende beroepstrots in de publieke sector. Wat is er loos? Veel werk wordt gesmoord in de controledrift, luidt een vaak gehoorde klacht. 'Alle bezieling en menselijkheid worden weggesaneerd.'