'In elk dorp of elke stad een straatje erbij'

Taco van Hoek: 'De problemen dienden zich voor de oorlog in Oekraïne al aan. De huizenprijzen stegen enorm en de rente was uitzonderlijk laag. Toch moesten er steeds meer subsidies vanuit de overheid komen om projecten rond te kunnen rekenen. De verklaring daarvoor ligt ten eerste bij het ruimtelijk beleid. Vaak moeten gemeenten hun bouwplannen in binnenstedelijk gebied zien te persen. Dan kom je steeds vaker uit bij complexe herstructurering met verplaatsing van bedrijventerreinen en infrastructuur, bodemsanering en dergelijke. Of op plaatsen waar alleen hoogbouw mogelijk is, wat vrijwel altijd leidt tot verzet van burgers. De keuze om vrijwel alleen in dichtbebouwd stedelijk gebied te bouwen gaat zo met steeds meer kosten gepaard.

De tweede belangrijke verklaring voor de moeizame exploitaties ligt bij de sterk toegenomen betaalbaarheidseisen bij de woningbouwprogrammering. Zo geldt in gemeenten als Amsterdam, Utrecht en Haarlem dat 40 procent van een nieuwbouwproject sociaal moet zijn, 40 procent betaalbaar/middenhuur en 20 procent vrije sector. Zo kan maar zeer beperkt van de huizenprijsstijging worden geprofiteerd. Hogere kosten door locatiebeleid en lagere opbrengsten door betaalbaarheidsbeleid hebben de exploitaties onder druk gezet. Toen de oorlog in Oekraïne uitbrak en de bouwkosten en rentes nog eens fors toenamen, keerde de wal het schip.  

Andere zaken die soms genoemd worden in relatie tot de woningnood, zoals beleggers die kopers van de markt zouden duwen of ouderen die zouden moeten verhuizen zijn niet op feiten gebaseerd. Ook de rol van stikstof in de terugval van de bouw wordt sterk overschat. We hebben onderzocht dat ruim 90 procent van de nieuwbouwplannen daar in het geheel niet door wordt geraakt.’

‘Ja. Op dit moment zien wij in de cijfers weliswaar dat de doorstromers het sterkst afhaken, maar het is een kwestie van tijd dat dit ook de starters gaat raken die op hun beurt namelijk weer erg afhankelijk zijn van doorstroming. Iedereen heeft ook last van de hogere rentes. Daarnaast geldt bij uitstel van projecten dat alle woningen die in het project zijn voorzien niet doorgaan.’

‘Je ziet in Noord- en Zuid-Holland tot nu toe de grootste terugval in afgegeven vergunningen. De problemen rond locaties en hoge eisen rond betaalbaarheid spelen hier meer dan gemiddeld, maar wij moeten de ontwikkelingen verder volgen om een betrouwbaarder beeld van de regionale verschillen en de oorzaken daarvan vast te stellen.’

'In de periode 2009-2014 werd de nieuwbouw gehalveerd nu hebben we te maken met een terugval van zo’n 15 procent in twee jaar tijd. Dat is een forse omslag op de markt, maar wel een stuk minder heftig dan tijdens de banken- en eurocrisis. Ook omdat de economie het veel beter doet dan toen. Ja, we hebben nu twee kwartalen lichte krimp, maar vorig jaar hadden we nog 4,5 procent groei. Een verschil is ook dat bij de vorige bouwcrisis beleid werd doorgevoerd dat sterk negatief uitpakte. Er werd een kredietrantsoenering doorgevoerd waardoor mensen minder geld voor hun hypotheek konden lenen. De hypotheekrenteaftrek werd sterk beperkt en een verhuurdersheffing werd ingevoerd die het investeringsvermogen beperkte van corporaties. Nu kunnen corporaties financieel veel aan.’

'Op korte termijn is dat lastig. We zien nu het aantal door gemeenten afgegeven vergunningen teruglopen. Dat zal dit en komend jaar onafwendbaar gevolgen hebben voor de bouw. Willen wij het beeld kunnen ombuigen voor de jaren daarna, dan is het noodzakelijk om snel verandering aan te brengen in het ruimtelijk beleid. Naast het binnenstedelijk bouwen moeten gemeenten veel meer mogelijkheden krijgen om kleinschalige locaties aan de rand van de bebouwde kom te ontwikkelen, het zogenaamde ‘straatje erbij’. Wij zien in de collegeakkoorden enige beweging in deze richting, maar het moet nog wel handen en voeten krijgen De andere logische oplossing is om terughoudender te zijn, zowel bij gemeenten als bij het rijk, met het betaalbaarheidsbeleid. Het klinkt sympathiek, maar het heeft een negatief effect op het aanbod. Ook moet het beeld van tafel dat het goed is om vooral goedkope woningen te bouwen in plaats van wat duurdere. Als je meer bouwt voor midden en hogere inkomens, komt ook de doorstroming op gang. Daarvan profiteren ook de starters, die voor 90 procent van het aanbod afhankelijk zijn van bestaande woningen die vrij komen.’

'De hypotheekrente is in een paar jaar tijd spectaculair gestegen van 1,5 naar 4 procent. Voor een starter die een huis wil kopen van 250.000 euro betekent het dat de rentelast oploopt van 3.000 euro naar zo’n 10.000 per jaar. Dat maakt nogal een verschil. De Starterslening is bij de vorige bouwcrisis een nuttig instrument gebleken, maar wordt in lang niet alle gemeenten gehanteerd en het rijk heeft zich hier teruggetrokken. Met bescheiden middelen zou hier snel alsnog het nodige kunnen worden bereikt. Verder zouden rijk en gemeenten opkoopfondsen kunnen overwegen, waarbij ze 30 procent van een nieuwbouwproject  opkopen. Om die huizen vervolgens later als de markt weer is genormaliseerd weer in de verkoop te doen. Het zal voor de huidige terugval wellicht te laat zijn om dat nog allemaal in gang te zetten, maar voor de volgende bouwcrisis kan het een mogelijke oplossing zijn als wij nu de vormgeving goed voorbereiden.’