Krapte op de woningmarkt: de opkoopbescherming

De woningmarkt is krapper dan ooit. Beleggers en starters op de woningmarkt zijn geen gelukkige combinatie. Ook voor mensen met een middeninkomen wordt het echter steeds moeilijker om een woning te kopen.  De vraag is: kunnen gemeenten hier actie tegen ondernemen?

Eerder schreven wij al over de mogelijkheid tot het invoeren van een zelfbewoningsplicht. Vanaf 1 januari 2022 hebben gemeenten er een nieuw instrument bij: de opkoopbescherming. Wat houdt de opkoopbescherming precies in? Waar is het geregeld? Onder welke voorwaarden kunnen gemeenten opkoopbescherming invoeren? En wanneer kun je als gemeente bepalen dat een woning ondanks opkoopbescherming toch mag worden verhuurd? Dit zijn vragen die wij in deze blog bespreken.

Wat is opkoopbescherming?

Het invoeren van opkoopbescherming biedt gemeenten de mogelijkheid om via hun huisvestingsverordening gebiedsgerichte opkoopbescherming in te voeren. Hiermee kunnen gemeenten ervoor zorgen dat in wijken waar schaarste heerst woningen beschikbaar blijven voor woningzoekenden. Beleggers worden buitenspel gezet.

Onder welke voorwaarden kan de gemeente opkoopbescherming invoeren?

De opkoopbescherming kan een gemeente niet zomaar invoeren. Een gemeente moet aan een aantal voorwaarden voldoen.

Per 1 januari 2022 is de opkoopbescherming landelijk in werking getreden met de wijziging van de Huisvestingswet 2014. Kernbepaling van deze nieuwe regeling is het nieuwe artikel 41 van de Huisvestingswet 2014. Hieruit volgt het verbod om woonruimte waarvoor opkoopbescherming geldt, binnen een periode van vier jaar aan een ander in gebruik te geven. Daarvoor moet de woonruimte vallen binnen een door de gemeente aangewezen categorie en gelegen zijn binnen een door de gemeente aangewezen gebied waarvoor opkoopbescherming geldt.

In het nieuwe artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 wordt gesproken van het ‘in gebruik geven’ van woonruimte aan een ander. Daaronder moet vooral het verhuren van woonruimte worden verstaan.

Alleen goedkope en middeldure koopwoningen

Gemeenten mogen slechts goedkope en middeldure koopwoningen aanwijzen als woningen waarvoor opkoopbescherming geldt. Als gemeente moet je vooraf bepalen welke koopwoningen in het goedkope en in het middeldure segment vallen. Dit kun je doen in een gemeentelijke verordening.

Schaarste of noodzakelijkheid voor waarborging leefbaarheid

Als gemeente moet je onderbouwen dat er in een bepaald gebied sprake is van schaarste waardoor onevenwichtige en onrechtvaardigde effecten optreden. Ook als er geen sprake is van schaarste kan een gemeente opkoopbescherming invoeren. Het criterium is dan dat de invoering van opkoopbescherming noodzakelijk is om de leefbaarheid in de buurt te waarborgen.

In de praktijk betekent dit dat de gemeenteraad eerst moet vaststellen of en in welke buurten sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Dit verschilt van buurt tot buurt, waardoor een gemeente opkoopbescherming juist gebiedsgericht kan invoeren.

Aantonen van schaarste of waarborgen leefbaarheid

Gemeenten kunnen voor het aantonen van schaarste gebruik maken van verschillende bronnen. Denk daarbij aan landelijke en lokale onderzoeken, landelijke databestanden en gegevens uit verhuurregistraties. Op basis van deze gegevens kunnen gemeenten onderbouwen dat er in een bepaald gebied sprake is van schaarste.

En wanneer is er dan sprake van ‘noodzakelijkheid voor waarborging van de leefbaarheid’? Het begrip leefbaarheid is een ruim begrip. In de praktijk omvat het allerlei verschillende aspecten. Bijvoorbeeld geluidsoverlast, verloedering en afval op straat. Niet al deze problemen kunnen worden aangepakt door in te grijpen op de woonruimteverdeling. Het is van belang dat de gemeente in kaart brengt waarin de leefbaarheidsproblemen in een specifieke buurt zijn gelegen. En of de invoering van opkoopbescherming het juiste instrument is om die leefbaarheidsproblemen op te lossen.

Gelet op het voorgaande is het van belang dat invoering van de opkoopbescherming een geschikte en proportionele maatregel is in het optreden tegen de krapte op de woningmarkt in een bepaald gebied.

Woonruimte niet, minder dan zes maanden of met vergunning verhuurd

Opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd voor woonruimte die op de datum van inschrijving van de akte van levering van de woning aan de nieuwe eigenaar niet aan een ander was verhuurd of in gebruik gegeven. Dit geldt ook voor woonruimte die slechts is verhuurd voor een periode van minder dan zes maanden of al met een verhuurvergunning is verhuurd.

Woonruimte waarvoor opkoopbescherming geldt toch verhuren?

Als gemeente kun je op basis van verschillende gronden een vergunning verlenen om een woning waarvoor opkoopbescherming geldt toch te (laten) verhuren. Deze gronden volgen eveneens uit het nieuwe artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 en zijn:

• de woning wordt in gebruik gegeven of verhuurd een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar;
• er is sprake van tijdelijke verhuur van maximaal twaalf maanden. Vereist is dat de eigenaar de woning in de twaalf maanden daaraan voorafgaand zelf heeft bewoond en dat het niet gaat om toeristische verhuur;
• de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Daarnaast kan de gemeenteraad het college van burgemeesters en wethouders de bevoegdheid verlenen om een ontheffing van het verhuurverbod te verlenen. Dit is een zogenoemde hardheidsclausule.

Wat is het verschil met de zelfbewoningsplicht?

Eerder blogden wij al over de zelfbewoningsplicht. Opkoopbescherming en de zelfbewoningplicht zijn allebei instrumenten die de gemeente kan gebruiken om in te grijpen op de krappe woningmarkt. Maar wat is precies het verschil tussen de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming?

Opkoopbescherming voor alle woningen

Allereerst kan de opkoopbescherming worden ingevoerd voor alle woningen. Dus voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. In de huisvestingsverordening kunnen gemeenten een bepaald gebied aanwijzen waarin opkoopbescherming geldt voor goedkope en middeldure koopwoningen.

De zelfbewoningsplicht is daarentegen slechts beperkt tot nieuwbouwwoningen. De zelfbewoningsplicht moet expliciet worden vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar van de woning. Daarom heeft de opkoopbescherming in principe een bredere reikwijdte heeft dan de zelfbewoningsplicht.

Zelfbewoningsplicht heeft geen wettelijke duur

Ten tweede geldt de opkoopbescherming altijd voor vier jaar. Voor de zelfbewoningsplicht bestaat (nog) geen wettelijke duur. Dat betekent dat de zelfbewoningsplicht contractueel van toepassing kan worden verklaard voor een kortere, maar ook langere periode dan de opkoopbescherming. Aan een lange termijn voor een zelfbewoningsplicht kleven echter ook risico’s. Het betreft dan vooral de vraag of zo’n lange termijn wel proportioneel is.

Zowel een zelfbewoningsplicht als de opkoopbescherming invoeren

Invoering van opkoopbescherming voor woningen waarvoor al een zelfbewoningsplicht geldt, lijkt overbodig en daarmee geen noodzakelijke maatregel om op te treden tegen de krapte op de woningmarkt. Als het gaat om een wijk met nieuwbouwwoningen waarvoor een zelfbewoningsplicht geldt, bestaat er doorgaans geen noodzaak om die wijk aan te wijzen voor opkoopbescherming. Maar, het is mogelijk dat slechts voor een klein aantal woningen in een wijk een zelfbewoningsplicht geldt. In dat geval is invoering van opkoopbescherming voor de hele wijk denkbaar.

Aan het invoeren van een opkoopbescherming bovenop een zelfbewoningsplicht kleeft echter wel een risico. Als voor woningen waarvoor al een aantal jaar een zelfbewoningsplicht geldt daarna nog voor een nieuwe termijn de opkoopbescherming gaat gelden, betekent dat de termijn voor zelfbewoning mogelijk te lang wordt. Mogelijkerwijs is dat geen proportionele regulering van eigendom.

Het anders afbakenen van het gebied waarvoor de opkoopbescherming geldt kan een oplossing zijn. Een andere optie is het gebruikmaken van een hardheidsclausule voor de woningen waarvoor al een zelfbewoningsplicht geldt.

 Tips voor de praktijk

Het verdient aanbeveling goed in kaart te brengen in welke gebieden behoefte is aan de invoering van opkoopbescherming en waarom. De noodzakelijkheid en geschiktheid van opkoopbescherming om de woningmarkt in een bepaalde buurt te reguleren moet de gemeente immers goed onderbouwen.

Voor nieuwbouwwoningen kan ook de zelfbewoningsplicht uitkomst bieden. Bijvoorbeeld als je als gemeente en kortere of langere termijn voor zelfbewoning wil dan vier jaar. De zelfbewoningsplicht heeft echter (nog) geen wettelijke grondslag, de opkoopbescherming wel. Dit kan vragen oproepen over welk instrument je het best kunt kiezen en of beide instrumenten naast elkaar kunnen worden ingezet. Wij helpen je graag bij het maken van die keuze.

 Vragen?

Wil je advies over de invoering van opkoopbescherming in jouw gemeente? Of heb je vragen over de opkoopbescherming of andere instrumenten om de krappe woningmarkt te reguleren? Neem dan contact op José Jochemsen-Vernooij of Stan Wannet. 

---

Op de hoogte blijven?

Wij bloggen regelmatig over actuele ontwikkelingen op de woningmarkt en de instrumenten van gemeenten om in te grijpen op een krappe woningmarkt. Schrijf je in voor onze blog updates om op de hoogte te blijven van volgende blogs.

---