Sloop groot deel lege kantoren onvermijdelijk

Gemeenten zullen de sloophamer moeten hanteren om de leegstand op de kantorenmarkt op te lossen. Hans de Jonge, voorzitter van de stuurgroep Actieprogramma Leegstand Kantoren, voorziet dat voor mogelijk tachtig procent van de lege kantoren geen bestemming meer is te vinden.

15 procent leegstand
De leegstand bedraagt voor heel Nederland inmiddels bijna vijftien procent. ‘Een aanzienlijk aantal van die kantoren is niet meer te gebruiken waarvoor ze was bedoeld. Een deel kan door transformatie naar een andere functie een nieuw leven tegemoet gaan. Een ander deel kan wellicht via kwaliteitsverbetering weer een rol gaan spelen als kantoor. Maar een substantieel deel zal moeten worden afgewaardeerd.’

 
7 miljard
De Jonge becijferde als hoogleraar Vastgoed aan de TU Delft eerder dat die afwaardering circa zeven miljard euro kan bedragen. Maar dat cijfer wil hij niet namens de stuurgroep in de mond nemen. ‘Dat was een vingeroefening. Het is uitermate moeilijk om hier betrouwbare berekeningen over te maken.’

Sloop
De stuurgroep wil dat wel proberen. Begin 2012 komt de groep, waarin projectontwikkelaars, beleggers, gemeenten, provincies en het rijk zijn vertegenwoordigd, naar buiten met ‘oplossingsrichtingen’ voor de problemen op de kantorenmarkt. Dat sloop een deel van de oplossing is, staat vast, volgens De Jonge. ‘We zullen moeten accepteren dat een substantieel deel van de kantoren aan de markt moet worden onttrokken.

Transformatie
Transformatie van kantoorbestemmingen naar woningen of zorg is maar voor vijftien tot twintig procent van de lege gebouwen mogelijk. De ligging van de panden is niet altijd ideaal en de vraag naar wonen en zorg in dergelijke complexen is beperkt, legt De Jonge uit. Voor te dure panden is eerst een afwaardering nodig van de waarde waarvoor ze in de boeken staan, voordat een transformatie kansrijk is, aldus De Jonge.

Saneringsfonds
Een nationaal of regionaal saneringsfonds kan helpen om de doorbraak op de kantorenmarkt te forceren. De stuurgroep onderzoekt de mogelijkheden. Verder wordt in het kader van het Actieprogramma een model ontwikkeld om vraag en aanbod van kantoren regionaal beter af te stemmen. De Jonge: ‘Eén vraag wordt soms door drie gemeenten geregistreerd. Zo ontstaat een overschatting van de vraag. We moeten eerst de kraan dichtdraaien, voordat we gaan dweilen.’

Regelgeving
In drie proefprojecten wordt onderzocht welke regelgeving transformatie of sloop van kantoren in de weg staat. De markpartijen binnen de stuurgroep onderzoeken ondertussen welke spelregels nodig zijn om een rem te zetten op ongewenste groei van de vastgoedmarkt.

 

Omslag bij gemeenten
Dat vergt ook bij sommige gemeenten een omslag in het denken. Gemeenten hebben in het verleden de fout gemaakt om grondopbrengsten te zien als structurele inkomstenbron, zegt de Jonge, en hebben tegen de klippen op bouwgrond uitgegeven. ‘Een aantal gemeenten heeft nog steeds een ambitieniveau voor de huizen- en kantorenmarkt dat niet realistisch is.’