RvS stelt harde eisen aan Omgevingsplan

Herontwikkeling van bedrijventerreinen wordt duurder en zal gemeenten meer tijd kosten. Dat zijn volgen deskundigen de gevolgen van de negatieve uitspraak van de Raad van State over ­herontwikkeling van het Zaanse Hembrugterrein.

Voorbeeld 

De herontwikkeling van het voormalige defensieterrein in de gemeente Zaanstad gold als voorbeeld voor het werken in de filosofie van de aanstaande Omgevingswet. Meer dan duizend woningen moeten er verrijzen. Omdat die komen te liggen in de geluidszone van industrieterrein Westpoort deed de gemeente Zaan­stad beroep op de ‘zeehavennorm’. Die maakt het in beperkte mate mogelijk om woningen te realiseren met een geluidsbelasting van 60 decibel in plaats van de maximaal toegestane 55.

Niet beperkt 

Daar zette de Raad van State (RvS) op 30 april een streep door. De minimaal duizend woningen die Zaanstad er wilde bouwen, zijn volgens de RvS in relatie tot het plangebied niet te beschouwen als ‘beperkte woningbouw’. Daarom had de gemeente de zeehavennorm niet mogen toepassen. Ook hield de gemeente te weinig rekening met de bedrijfsvoering en toekomstige uitbreidingsmogelijkheden van een op het terrein gevestigde frietfabriek. De RvS keurde daarop de herontwikkeling af. Wat zijn de lessen voor andere gemeenten die eveneens met het inzetten van de Crisis- en herstelwet vooruitlopen op de Omgevingswet?

Los van Omgevingswet 

Het fout hanteren van de ‘zeehavennorm’ is volgens experts voor andere gemeenten van beperkte relevantie. ‘Die norm staat los van de invoering van de Omgevingswet’, stelt oud hoog­leraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw. ‘Die bestond al langer.’ En, zegt specialist omgevingsrecht Rachid Benhadi van Hekkelman Advocaten: ‘Hoeveel Nederlandse gemeenten zullen van die zeehavennorm gebruik kunnen maken?’

Frietfabriek

Nee, het gaat om de frietfabriek die door gemeentelijke plannen te veel in zijn bedrijfsvoering werd beperkt. Volgens De Zeeuw toont het aan dat je als gemeente onder de Omgevingswet met ‘te vage plannen’ niet wegkomt. ‘Gemeenten moeten hun planvorming in detail doorrekenen, waardoor de kwaliteit van het woonmilieu vaststaat en meer zekerheden voor bedrijven zijn ingebouwd.’

Impact in kaart 

Benhadi sluit zich daarbij aan. ‘Gemeenten zullen bij nieuwe initiatieven misschien denken: we hebben veel vrijheid om zelf te bepalen welke normstelling aanvaardbaar is, dus het mag. Maar zo werkt het niet.

Je zult elk initiatief kritisch tegen het licht moeten houden en de impact op de leefomgeving precies in kaart moeten brengen. In essentie blijft de vraag hoe woningbouw zich verhoudt tot bedrijvigheid ook onder de Omgevingswet actueel. Wordt er te weinig aandacht aan besteed bij de vaststelling van een omgevingsplan, dan loopt een gemeente de kans dat de Raad van State er een streep door zet.’

Extra huiswerk 

De uitspraak van de RvS zal volgens De Zeeuw gemeenten extra huiswerk opleveren, wat de herontwikkeling vertraagt en de gemeenten meer mensuren en dus geld kost. Daarnaast levert de uitspraak onzekerheid op voor ontwikkelaars. Die zullen eerder kopschuw worden als de RvS in een laat stadium plannen kan afwijzen. ‘Gemeenten zullen in hun tenders extra bepalingen moeten opnemen. Als je de risico's bij ontwikkelaars legt, zal dat een prijsopdrijvend effect hebben.’

Goed op orde

Marijke Visser, als projectleider namens Antea Group bij de Zaanse herontwikkeling betrokken, onderschrijft dat het doorrekenen van nieuwe inititatieven onder de Omgevingswet meer tijd kan kosten. 'Ook omdat je naar een systeem van continu monitoren overschakelt. Al kan dat je in latere fases weer tijd besparen.' Overigens had Zaan­stad het Hembrug­dossier volgens haar ‘goed op orde’. Het liep volgens Visser spaak doordat de RvS een afwijkende redenering volgde bij het bepalen van de woonwijken die onder het plan vielen. Doordat de raad op een kleiner gebied inzoomde, pakte de ‘beperkte woningbouw’ in dit geval zwaarder uit.