Moet de regio wel zoveel bouwen?

De schaarste aan woningen verhoogt de druk op de woningmarkt van steeds meer gemeenten. Zelfs gemeenten die jarenlang kampten met leegstand zien weer mogelijkheden voor woningbouw. Moeten die gemeenten profiteren van de gunstige markt, of juist terughoudend zijn in hun bouwambities.

Lelystad

De Rekenkamer Lelystad adviseerde vorige week tegen de bouw van minstens 10.000 nieuwe woningen in de gemeente. Lelystad heeft al eerder de fout gemaakt om heel veel in één keer te bouwen met jarenlange leegstand tot gevolg. Opnieuw 10.000 tot 40.000 nieuwe woningen is dus vragen om problemen, stelt de rekenkamer.

Omhoog

Dit kritische geluid klink vaker nu de woningmarkt in gemeenten die voorheen de laagste huizenprijs kenden, ineens omhoog schiet. Planologen en gebiedsontwikkelaars fronsen soms de wenkbrauwen als een gemeente de krimp-herstructureringsplannen van tafel veegt en nieuwe bouwambities voorstelt. Ze waarschuwen dat de gemeenten die de huizenprijzen pas zien stijgen als dat elders allang is gebeurd, meestal de eerste zijn die de prijs weer zien dalen als er een marktcorrectie plaatsvindt.

Fout

Dat is ook de fout die Lelystad in het verleden heeft gemaakt, zegt de Rekenkamer Lelystad. Externe factoren hebben altijd gezorgd voor de groei van de stad. De gemeente is eigenlijk altijd een laatste keuze geweest wanneer andere alternatieven op waren. Dus moet een gemeente wel een derde van het huidige aantal woningen bijbouwen als de gemeente vaak zo laag scoort op de aantrekkelijkheidsindexen?

Ripple-effect

Toch wel, zegt de Delftse hoogleraar Housing Systems Peter Boekhouwer. ‘Je kan een onderscheid maken tussen de aantrekkelijkheid van een regio of stad, die ervoor zorgt dat mensen er altijd willen wonen, en marktontwikkeling, die een regio aantrekkelijk maakt omdat de huizenprijzen nog laag zijn. Maar als die eerste ontwikkeling ontbreekt, betekent dat nog niet dat je niet moet willen bouwen. Het ripple-effect waarmee de stijgende huizenprijzen steeds verder de regio intrekken, speelt ook plekken als Lelystad, Noord-Groningen en Zuid-Limburg een rol. En natuurlijk kan die huizenprijs weer dalen door marktontwikkelingen, bijvoorbeeld door een rentestijging. Maar dat betekent nog niet dat die woonbehoefte er niet is.’

Grondgebonden

Volgens Boelhouwer ontkomt de regio er eenvoudigweg niet aan om een deel van de bouwopgave op zich te nemen. ‘We hebben een enorm woningtekort en een opgave van 1 miljoen nieuwe woningen in de komende tien jaar. Ik verwacht niet dat we dat gaan redden, en al helemaal niet als we dat zoveel mogelijk binnenstedelijk gaan doen. Het zou ook erg onverstandig zijn: de meeste woningzoekenden zijn helemaal niet geïnteresseerd in een stedelijk appartement, maar in een grondgebonden woning en het liefst buiten de echte stad. Het wordt in de Randstad steeds moeilijker om nog locaties te vinden om die woningen te bouwen. Maar waar kan dat wel? In de regio, en het liefst op een plek met een goede verbinding met meer stedelijke gebieden.’

Voorzieningen

Lelystad is daar een goed voorbeeld van, zegt Boelhouwer. ‘Ik kom er regelmatig. Ik vind het helemaal geen gekke plek om te wonen. Maar ik denk wel dat de gemeente er verstandig aan doet om een grote woningbouwopgave als dit niet alleen te doen, maar goed af te stemmen met de rest van de regio. En te blijven zorgen voor goede voorzieningen en verbindingen.’