Gemeente Oosterhout koopt overdekt winkelcentrum

Voor 12,5 miljoen euro wordt Oosterhout eigenaar van het overdekte winkelcentrum Arendshof II. De Brabantse gemeente wil het ruim negenduizend vierkante meters tellende centrum in enkele jaren transformeren.

Unaniem besluit
Een gemeente die een winkelcentrum opkoopt. Wethouder Robin van der Helm (economie,  VVD) kent geen collega-gemeenten die Oosterhout voorgingen. ‘Je hoort weleens over de overname van een paar winkels, maar niet van een overdekt winkelcentrum van meer dan negenduizend vierkante meter.’ Ruim 10 miljoen euro gemeenschapsgeld gaat aan de aankoop op. Toch was, zegt Van der Helm, het college direct aan boord en stemde ook de Oosterhoutse gemeenteraad er unaniem mee in. 

Gatenkaas 
De gemeentelijke aankoop is volgens Van der Helm het onvermijdelijke gevolg van een besluit van ca twintig jaar eerder. In de laatste economische gouden jaren besloot Oosterhout (55.000 inwoners) het aantal vierkante meters aan winkels in de Arendshof met de overdekte Arendshof 2 sterk uit te breiden. Daarna brak de crisis uit en werd online winkelen populair. Het nieuwe winkelcentrum bleef qua bezetting een gatenkaas. Onder meer V&D en La Place vertrokken. ‘In 2016 constateerden we dat we in de gemeente 8.000 vierkante meter te veel winkelruimte hadden. Dat liep de afgelopen jaren op tot tussen de 15.000 en 19.000 vierkante meter.’ 

Vloeibaar 
Oosterhout ontwikkelde plannen om voor 2030 het aantal vierkante meters met 15.000 terug te dringen. De concrete uitvoering bleek lastig. Investeerders waren slechts bereid een deel van de bijgebouwde Arendshof te transformeren. Ook veel pandeigenaren wilden hun verlies niet nemen. De corona maakte de tegenstellingen vloeibaar. ‘Het werd voor iedereen duidelijk dat het zo lang niet langer kon’, zegt Van der Helm. ‘Misschien hadden we nog langer kunnen wachten totdat er een marktpartij in zou stappen. Maar dan hou je als gemeente veel minder de regie. Nu kunnen we op den duur alle winkels uit het overdekte deel begeleiden richting een betere plek. Zo krijgen we weer een compact, levendig kernwinkelgebied.’ 

Sluitende businesscase
Daarnaast, benadrukt hij, is de 12,5 miljoen die door de gemeente aan de aankoop werd besteed geen weggegooid geld. ‘Er ligt een sluitende businesscase onder.’ Eigenaar Altera Vastgoed deed onder druk van de coronacrisis extra water bij de wijn en schreef bijna 9 miljoen van de oorspronkelijke waarde af. Voldoende om de huidige exploitatie evenals een toekomstige herontwikkeling als ‘haalbaar’ te bestempelen. 

Uitstel
Hebben de huurders zich na de bekendmaking van de overdracht niet allemaal meteen tot de gemeente gewend voor uitstel van huurbetaling? ‘Het klopt dat sommige winkeliers zich hebben gemeld’, zegt Van der Helm. ‘Wij gaan daar in alle redelijkheid mee om. Uiteindelijk proberen we als gemeente het winkelaanbod overeind te houden en te verhuizen naar een gunstiger locatie in het kernwinkelgebied.’ Daarmee kan de businesscase wellicht onder druk komen te staan, beaamt hij. ‘Maar ook al zou er uiteindelijk wat gemeenschapsgeld bij moeten – ik denk dat iedereen in onze gemeente dat er voor over heeft, in ruil voor een beter functionerend centrum.’

Tijdspad 
Van der Helm verwacht dat medio 2023 het gros van de winkeliers uit de Arendshof 2 zal zijn vertrokken, maar wil zich niet op een datum vastpinnen. ‘Sommige winkeleigenaren hebben immers huurcontracten tot 2026. We zullen met hen het goede gesprek moeten voeren, met aandacht voor alle belangen.’  

Rotte kies
Voor Cees-Jan Pen is het duidelijk dat Oosterhout niet lang de enige gemeente zal blijven die een winkelcentrum koopt. ‘Veel gemeenten hebben zo’n overdekt, halfleeg ding staan’, zegt de lector ondernemende regio bij Fontys Hogescholen. ‘Tot nu toe beperkte het gemeentelijke aankoopbeleid zich tot de rotte kiezen in het winkelbestand, zoals een leegstaande V&D. Nu moeten gemeenten de volgende stap durven zetten. Zachte heelmeesters werken niet als je echt wilt werken aan een toekomstbestendige binnenstad met minder winkels.’

Niet alleen
Volgens Pen is het financiële risico voor gemeenten vanwege de nog steeds gespannen woningmarkt beperkt. ‘En ze hoeven het niet alleen te doen. De provincies kunnen inhoudelijke kennis leveren en financieel bijspringen. Via het rijk komt dit jaar 100 miljoen euro beschikbaar voor transformatie van winkelgebieden. En het gaat om publiek-private samenwerkingen waarbij ook de markt zijn aandeel levert. Dan praat je al snel over een gezamenlijk publiek-privaat budget van 30 tot 40 miljoen euro. Daar kun je als gemeente echt wat mee als je werkt aan een kloppend hart. Hiermee versterk je de levendigheid, de aantrekkelijkheid en daarmee ook het gemeentelijk vestigingsklimaat.’