Veelbouwers moeten waken voor leegstand

De druk op de woningmarkt is het hoogst in Amstelveen en het laagst in Emmen. Worden alle bouwplannen gerealiseerd, dan is de woondruk in 2030 weer normaal. In sommige gemeenten dreigt dan, zonder maatregelen, zelfs alweer leegstand.

Dat zijn enkele belangrijke uitkomsten uit de Atlas voor gemeenten 2022, waarin deze keer het thema wonen centraal staat. De onderzoekers van Atlas Research introduceren in de nieuwe editie van het jaarlijkse onderzoek onder de 50 grootste gemeenten een nieuwe woonbarometer: de woondruk-index.

De woondruk wordt bepaald door het aantal woningzoekenden – de latente vraag – af te zetten tegen het totale huizenaanbod in een bepaalde gemeente (of een deel daarvan). In die latente vraag zijn zaken als leeftijdsopbouw, opleidingsniveau, reis bereidheid van woningzoekers en lokale leefbaarheid meegerekend.

Zo valt tot op postcodeniveau te bepalen hoe hoog de lokale woondruk is. Die woondruk is, weinig verrassend, het hoogst in de regio Amsterdam, Utrecht en ‘t Gooi. Voor elke woning daar staan anderhalf tot twee huishoudens in de rij, met Amstelveen als koploper. Ook in de zuidelijke Veluwe (als gevolg van overloop van de Randstad) en de Brabantse steden is de woondruk hoog. Het laagst is de woondruk in Emmen, gevolgd door Nissewaard en Lelystad. Hier is de situatie juist andersom: het aantal beschikbare woningen is er anderhalf tot twee keer groter dan de latente vraag.

De onderzoekers splitsten de woondruk ook uit naar het type woning: eengezinswoning versus appartement. Wie een appartement zoekt, is het slechtst af in Groningen, Hengelo en Zwolle. Eengezinswoningen zijn het moeilijkst te bemachtigen in achtereenvolgens Leidschendam-Voorburg, Amstelveen en Utrecht.

Corona

Wat zullen op de langere duur de effecten van de coronacrisis op de woonmarkt zijn? Zet het thuiswerken door? Hier moeten volgens de onderzoekers de nodige slagen om de arm worden gehouden, al was het maar omdat nog hoogst onzeker is of het virus ons in de nabije toekomst met rust zal laten of niet. In een situatie waarin corona een rol blijft spelen, winnen veilige steden, gelegen aan groot binnenwater en met natuur in de directe nabijheid aan aantrekkingskracht. Cultureel aanbod speelt in dit scenario een mindere grote rol. Opvallende stijgers in de ranglijst zijn dan kleinere steden met een historisch centrum, zoals Gouda en Ede. Vooral Den Haag en Groningen leveren onder corona flink in. ‘Wellicht komt dit’, schrijven de onderzoekers, ‘doordat het hoge voorzieningenniveau in Groningen vis-à-vis het ommeland de belangrijkste aanjager van de woon druk in die gemeente vormt.’ Die voorzieningen zijn bij een oplaaiend virus minder relevant.

Bouwplannen

Atlas Research onderzocht ook in hoeverre de bouwplannen van de vijftig grote gemeenten genoeg zijn om de woondruk te normaliseren. Daarvoor werden alle nu bekende bouwplannen tot en met 2030 meegenomen. Veel gemeenten kennen, blijkt daaruit, in 2030 een bouwoverschot, al is het de vraag of alle daarbij meegerekende ‘harde’ en ‘zachte’ bouwplannen ook daadwerkelijk volgens planning doorgaan. In sommige gemeenten voorzien de onderzoekers zelfs al het risico van te veel bouwen.

‘Almere, Lelystad en Helmond willen meer dan 10 procent van de huidige gemeentelijke woningvoorraad erbij bouwen’, schrijven ze. ‘Als we de “zachte” bouwplannen meerekenen, dan wil Lelystad zelfs meer dan verdubbelen (130 procent). Indien er in de nabije toekomst geen grote investeringen worden gedaan in de leefbaarheid en bereikbaarheid van dergelijke gemeenten, wordt er mogelijk voor toekomstige leegstand gebouwd.’

Gewoontegetrouw brengt Atlas Research ook de woonaantrekkelijkheid van de gemeenten in kaart, met zoals de laatste jaren min of meer gebruikelijk Amsterdam aan kop en Emmen onderaan. De vraag is hoe lang dat nog zal duren. Amsterdam boette vorig jaar qua score sterk in en Emmen deed het in 2021 relatief goed. Utrecht, Hengelo en Heerlen boekten vorig jaar naar verhouding de meeste winst. In Den Bosch, Alphen aan den Rijn en Breda waren in 2021 de sterkste dalers qua woonaantrekkelijkheid.

In sociaal-economisch opzicht voeren de gemeenten Amersfoort, Utrecht en Haarlemmermeer de lijst aan. Relatief boekten Eindhoven, Oss en Amsterdam hier in 2021 de meeste winst; de sterkste achteruitgang constateerden de onderzoekers in Bergen op Zoom en (vooral) Nissewaard en Purmerend.

Losse feiten

Tot slot een aantal meer en minder opvallende losse feiten uit het onderzoek. De huizenprijzen stegen in 2021 het sterkst Rotterdam en Almere, en het minst in Bergen op Zoom en Maastricht. In Utrecht, Zwolle en Amersfoort werken naar verhouding de meeste vrouwen (en in Maastricht, Heerlen en Rotterdam de minste).

De werkloosheid is met ruim 7 procent het grootst in Rotterdam en met nog geen 3,5 procent het laagst in Oss. De leefbaarheid ging de afgelopen jaren in Leeuwarden, Helmond en Tilburg het hardst vooruit en nam in Almere, Den Bosch en Maastricht het sterkste af. En, tot slot, wie de grootste keus aan restaurants wil, moet gaan dineren in Maastricht of Amsterdam en dat zeker niet doen in Almere of Lelystad. De nieuwe Atlas voor gemeenten werd 22 juni op een woonconferentie in Amsterdam gepresenteerd.