Nieuw elan in Bodegraven

Aanpak dorpshart komt van de grond

Meteen maar de proef op de som. Door de overeengekomen verkleining van het kernwinkelgebied viel modezaak Jones & Jones aan de Kerkstraat net over de rand. Een mooie winkel, een paar jaar eerder nog gerenoveerd. Qua verkoopcijfers ging het ook bepaald niet slecht.   Maar zouden die cijfers ook standhouden als naburige winkels tot woonhuis werden omgeturnd en de modezaak aan het stille eind van de Kerkstraat steeds geïsoleerder kwam te liggen? ‘Van een A-locatie zouden we op een Z-plek belanden’, zegt een winkelmedewerker.

Gemeentelijk centrummanager Jeroen Wichers vertelde een jaar geleden aan Binnenlands Bestuur dat Jones & Jones daarom als eerste de stoute schoenen moest aantrekken. Mede dankzij een gemeentelijke verhuissubsidie van maximaal 50.000 euro zou de zaak ‘binnen afzienbare tijd’ verkassen naar een gunstiger locatie: binnen het kernwinkelgebied, pal tegenover de drukbezochte Jumbo. Zekerheid over het plan kon Wichers toen nog niet geven. Maar zie: het blijkt een jaar later dus gewoon gelukt. ‘De omzet van de nieuwe Jones & Jones is nu al veel beter’, zegt Wichers trots. In de winkel wil men liever geen harde verkoopcijfers met de pers delen, wel dat het op de nieuwe plek ‘heel goed gaat’.

Broodnodig succes voor Bodegraven. Zoals zoveel kleinere provinciesteden kreeg het Rijndorp met twintigduizend inwoners de afgelopen jaren te kampen met winkelleegstand in het centrum. Niet meer dan in vergelijkbare dorpen, wel op strategische locaties, en daardoor viel het op. De hoofdoorzaak is in Bodegraven net als elders: het internetshoppen. Daarnaast heeft de gemeente last van omliggende steden met een veelzijdiger aanbod als Gouda, Woerden en Alphen aan den Rijn. Vastgoedeigenaren, winkeliers, gemeente en bewoners gingen samen onder leiding van het onafhankelijke Kadaster (zie kader) de leegstand te lijf.

Horecastrip
Een gezamenlijk uitgevoerd bordspel bracht eerst het ideale centrum van Bodegraven in beeld. Daarop konden de deelnemers aangeven waar ze het liefst horeca, winkels of woningen wensten en werd het individuele belang van elke winkelier of pandeigenaar een uitdaging voor de gezamenlijkheid. Het bleef niet bij spelletjes. De gemeente stelde eind vorig jaar een miljoen euro beschikbaar, onder meer om 22 winkels die buiten het nieuwe, kleinere kernwinkelgebied vielen te verleiden naar het centrum te verhuizen.

‘Hoe dat ging? Kijk maar eens uit het raam’, zegt wethouder Inge Nieuwenhuizen (Economische Zaken, VVD). Daar ligt nog steeds het Raadhuisplein, nu door gemeente voorzien van nieuwe bomen en bankjes. De werkelijke metamorfose hebben de panden schuin aan de overzijde ondergaan. ‘Onze nieuwe horecastrip’, zegt Nieuwenhuizen. ‘Dankzij de gemeentelijke subsidie zijn restaurant Amigo’s en ijssalon De Zoete Inval van buiten het kernwinkelgebied hiernaartoe gekomen.’

Met Jones & Jones inbegrepen in totaal drie keer succes dus. Dat is mooi, maar nog lang niet de twintig winkelverhuizingen die de gemeente met de miljoen euro hoopte te realiseren. ‘Het is een langer lopend, taai proces’, weet Wichers. ‘Lang niet alle winkeleigenaren verkeren in de omstandigheid dat ze zomaar kunnen verhuizen.’ Op sommige panden rust een zware hypotheek. Of het gaat om oude familiehuizen, of om eigenaren die de energie voor een verhuizing niet meer hebben. Wichers: ‘Als we uiteindelijk zes, zeven ondernemers kunnen helpen verhuizen, zou dat al mooi zijn.’

Niet dat het beschikbare budget daarmee voor een groot deel onbenut bleef. De gemeente beseft dat je er met winkelverhuizingen alleen niet bent. Daarmee laat je immers vaak een vastgoedeigenaar achter die ineens zonder huurder zit en een nieuwe bestemming op zijn pand geplakt ziet. Ook daar is enige compensatie op zijn plaats, al is het maar in de vorm van bijstand voor de nieuwe vergunningaanvraag. Het oude pand van Jones & Jones zal vermoedelijk worden omgebouwd tot appartementen. ‘Ik weet nog niet of ik dat zelf ter hand wil nemen’, zegt eigenaar Arjen Versluis van de modeketen. ‘Ik ben een retailman, geen vastgoedontwikkelaar.’ Hij is in overleg met de gemeente over het vervolg. Een ander deel van het budget stelt de gemeente beschikbaar voor het opknappen van winkelgevels.

Onder leiding van een externe coach volgen de winkeliers eerst een workshop van een uur. Daarna lopen ze met z’n allen door het centrum, waarbij de coach goede en slechte voorbeelden aanwijst. Voor elke winkelier of huiseigenaar die met een goed plan komt, is een kleine 10.000 euro budget beschikbaar. Wichers wijst op een pand met achterstallig onderhoud aan de centrale Brugstraat dat een strakke, zwarte façade heeft gekregen; het is nu niet langer een rotte kies, maar een sieraad in de gevelrij.

Te ambitieus
Eén ding lukte Bodegraven nog niet. Dat is de ambitie om een aantal pijpenlades aan de Kerkstraat doormidden te knippen. Vervolgens moet de voorzijde een twee keer zo brede, uitnodigende winkelpui krijgen en de achterkant aan de Rijn een aantrekkelijke woning worden. Een té ambitieus plan, vooralsnog, omdat hiervoor panden van verschillende eigenaren moeten worden samengevoegd – en dat kost tijd. ‘We zijn met twee eigenaren in gesprek’, zegt Wichers. ‘Misschien lukt het pas als je in één keer alle zes de panden kunt aanpakken.’

Belangrijke oogst na een jaar, vindt wethouder Nieuwenhuizen, is dat het centrumplan niet langer enkel het pakkie-an is van de gemeente, maar mede gedragen wordt door de bewoners. ‘Een groep van drie burgers maakte zich sterk voor een passantenhaven in de Rijn. We hebben hun gevraagd om ook mee te denken over de rest van het centrum. Dat wilden ze wel, maar niet als onderdeel van de formele Taskforce. Samen met Arcadis werken ze nu aan een plan voor de drie grote pleinen in het dorp.’ Ook zijn de verhoudingen tussen gemeente, winkeliers en vastgoedeigenaren verbeterd. Recent voorbeeld vormen de shop&go-parkeerplaatsen in de autoluwe Kerkstraat, waar je een kwartier voor een snelle boodschap mag staan. Nieuwenhuizen: ‘Een proef op verzoek van de eigenaren.’

Aan ideeën en investeringen geen gebrek. Nu komt het daarnaast aan op ‘branding’, weet Wichers. Met een nieuwe campagne moeten de Bodegravers worden verleid hun centrum vaker te bezoeken. Om met eigen ogen te zien hoe het er verandert. En niet meer bijna vanzelfsprekend de auto naar Alphen of Gouda te pakken.

Tips uit de praktijk
Vier tips voor gemeenten van projectmanager Sandra Suijkerbuijk, die namens het Kadaster de centrumontwikkeling in Bodegraven begeleidt.
1. ‘Zonder samenwerking met eigenaren geen beweging. Vaak wordt gedacht dat vastgoedeigenaren onbereikbaar in het buitenland zitten en alleen over stoeptegels voor de deur willen praten. Maar ze zijn in de praktijk heel divers. Bovendien willen ze graag meedenken en werken aan een goed centrumgebied. Vergeet niet eventuele nieuwe eigenaren bij het proces te betrekken.’
2. ‘Een dergelijke transformatie is geen quick fix, maar een continu proces. Het duurt wel even voordat er voldoende vertrouwen bij vastgoedeigenaren is. Vaak is er nog het beeld van een stugge gemeente met al haar regelgeving. Vertrouwen bouw je in kleine stapjes op en je hebt concrete resultaten nodig om de samenwerking te laten groeien.’
3. ‘Stel het hogere belang van een levendig dorpshart centraal. Neem als gemeente je verliezen. Bodegraven moest één van de twee geplande horecapleinen schrappen. Ook kreeg een pandeigenaar die jarenlang tegen de gemeente procedeerde door de bijgestelde plannen alsnog zijn gelijk.’
4. ‘Organiseer balans in de samenwerking. Het overleg vindt plaats tussen gemeente, bewoners, vastgoedeigenaren en andere partijen, onder leiding van een onafhankelijke voorzitter. De gemeente heeft daarin dus geen bepalende rol, maar schuift als een van de betrokken partijen aan tafel.’