Na inperking, nu toch speelruimte voor de volkshuisvesting

Na de strenge beperkingen in de volkshuisvesting lijkt er met nieuwe ontwikkelingen langzaamaan weer speelruimte te ontstaan. Er zijn “woningmarktregio’s” vastgesteld, waardoor corporaties een kernwerkgebied hebben gekregen met meer lokale binding. Er zijn plannen voor meer verkoopmogelijkheden buiten die regio’s en er is zicht op meer bouw van betaalbare huurwoningen.

Tel daarbij op de recente wijziging van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (Btiv) en een geplande wijziging van de Woningwet. En dat in een tijd waarin de volkshuisvestingpartners druk bezig zijn met de scheiding van commerciële en maatschappelijke activiteiten (daeb en niet-daeb) en het maken van prestatieafspraken.

De toon bij de Novelle was streng. Het heil werd gezocht in striktere regels en meer beperkingen voor corporaties, meer regie naar gemeenten. Vooral met de vluchtelingenproblematiek (zie mijn eerdere columns) bleken de krimpnaden. Corporaties konden geen gebouwen van derden beheren en verhuren, zodat zelfs de in allerijl ter beschikking gestelde rijksgebouwen buiten de mogelijkheden van corporaties lagen. Binnen een jaar worden de plannen alweer gewijzigd om de mogelijkheden te verruimen. In mei is het wetsvoorstel voor de Veegwet ingediend die het verhuren door corporaties van woongelegenheden van derden voor bijvoorbeeld statushouders (of studenten) mogelijk moet maken.

Ook de leefbaarheid komt weer op de agenda. De mogelijkheden waren vorig jaar flink ingeperkt. Met de zogenaamde Veeg-Btiv is per juli van dit jaar besteding van een hoger bedrag dan 126,50 per woning aan de leefbaarheid mogelijk, mits er prestatieafspraken over zijn gemaakt. Tegelijk zijn ook de eerste uitzonderingen op de veel bediscussieerde, maar zeer weinig gebruikte markttoets mogelijk gemaakt: voor kleine niet daeb-werkzaamheden. Verder zijn de regels rond passend toewijzen wat versoepeld.

Meer gemeente, minder corporatie

Ook de woningmarktregio’s moeten meer mogelijkheden bieden. Die komen voort uit de wens corporaties zich op een kleiner gebied te laten concentreren. De minister heeft de woningmarkt op 30 augustus in kernregio’s ingedeeld en daarmee invulling aan de Woningwet gegeven. De Woningwet presenteert de maatregel als een uitbreiding van mogelijkheden. Immers, binnen de kernregio mag een corporatie nu in al die gemeenten werken. Maar de toelichting op de wet geeft aan dat het ook om een inperking gaat: een verbod voor corporaties op uitbreidingswerkzaamheden buiten de woningmarktregio. Geen nieuwbouw en aankoop van vastgoed voor corporaties meer buiten hun kernwerkgebied, behoudens bepaalde uitzonderingen.

Woningmarktregio’s moeten meer sturingsmogelijkheden voor gemeenten bieden. Opvallend, de wet gaat uit van gemeentelijk initiatief, maar de minister heeft het voortouw genomen. Misschien een signaal van de minister dat gemeenten nu echt ernst moeten maken met het oppakken van de regierol. Hoe dan ook, de gedachte is dat het versterking oplevert van de regionale binding van corporaties en van het overleg met gemeenten en huurders binnen dat kerngebied. Een overzicht van de vastgestelde woningmarktregio’s is hier te vinden.

Kernregio’s geven meer mogelijkheden voor regionale prestatieafspraken, die steeds belangrijker zullen worden. Blijkens de vele zienswijzen op de indeling in kernregio’s leeft dat bij veel gemeenten. Regionale prestatieafspraken zijn overigens geen wettelijke plicht. Met kernregio’s worden enkel grenzen gesteld aan het geografische werkdomein van corporaties. Die hebben (in afstemming met gemeenten) nu wel de mogelijkheid ontheffing te vragen, als aannemelijk wordt dat in een gebied onvoldoende investeringscapaciteit bestaat voor de volkshuisvestelijke vraag. Dat is overigens niet gebonden aan een bepaalde termijn. Aedes vindt kennelijk dat als de minister A zegt, hij ook B moet zeggen en heeft voorgesteld om verkoop van sociale huurwoningen door corporaties buiten hun kernregio aan andere corporaties van overdrachtsbelasting vrij te stellen. Tijdens het debat over de begroting Wonen voor 2017 bleek de minister geïnteresseerd.

Bouw huurwoningen gestimuleerd

Intussen blijft de bouw van huurwoningen achter. Het ministerie bericht over een wetsvoorstel waarmee hier iets aan wordt gedaan. Corporaties zouden een korting op de verhuurderheffing krijgen als zij goedkope sociale huurwoningen bijbouwen, en de verkoopregels worden eenvoudiger als corporaties hun duurdere huizen verkopen aan beleggers. Maar de corporatie moet dan wel voor elke verkochte huurwoning een nieuwe goedkope sociale huurwoning terugbouwen. Voor de bouw van goedkope huurwoningen tot 2021 krijgen corporaties wel korting op de verhuurdersheffing. In voornoemd debat is er met instemming over gesproken. Interessant is verder dat gemeenten de mogelijkheid krijgen huurwoningen in de vrije sector als aparte categorie op te nemen in bestemmingsplannen. Nog meer regie in de volkshuisvesting voor gemeenten dus.

Ontwikkelingen te over in de volkshuisvesting. Maar eerst zullen voor 15 december de op nieuwe leest geschoeide prestatieafspraken moeten worden gemaakt en moet elke corporatie nog haar ei leggen over de scheiding van daeb en niet-daeb, met zienswijzen van de gemeenten. En één ei is geen ei, dus al die ontwikkelingen kunnen er kennelijk best bij. Menig speler in de volkshuisvesting zal ernaar verlangen dat de rust weerkeert. Maar vooralsnog geldt: Never a dull moment in de volkshuisvesting.