Nauwe samenwerking op de woningmarkt maakt dwangmaatregelen overbodig

Zoals ook Binnenlands Bestuur deze week berichtte overweegt minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening om met dwang bouwlocaties aan te wijzen. De ingrijpende maatregel is bedoeld om de omvangrijke wooncrisis te bezweren. In maart gaf de minister overigens ook al aan dat dwang van de overheid niet is uitgesloten om woningen snel van het gas af te krijgen.

Er is weliswaar kritiek op de benadering van De Jonge, maar laten we wel vaststellen dat een minister of Kabinet ook in Nederland niet snel overgaat tot dwangmaatregelen om een falende markt bij te sturen of transities te versnellen. Zeker als we kijken naar de wooncrisis en de implicaties daarvan op de korte en langere termijn, lijkt ingrijpen onvermijdelijk.

Als een dergelijk overheidsingrijpen daadwerkelijk plaatsvindt, dan mag zo’n noodmaatregel heel nadrukkelijk slechts van tijdelijke aard zijn. Met andere woorden: om ook op de langere termijn een goed functionerende woningmarkt te hebben moet dat structurele en gedegen beleid om de woningmarkt in goede banen te leiden er wel degelijk komen. Een goede start is op dit moment het structurele overleg tussen de minister en de sector, maar daarmee zijn we er nog niet. Het uitvoeren van tijdelijke maatregelen, hoe noodzakelijk ook, mag het ontwikkelen van ordentelijk beleid niet op de lange baan schuiven. Als bij het formuleren van dat beleid het bevorderen en faciliteren van een veel nauwere samenwerking tussen de diverse actoren op de woningmarkt voorop staat kunnen dwangmaatregelen in de toekomst voorkomen worden. Woningcorporaties, gemeenten, commerciële ontwikkelaars en bouwers moeten veel vaker de krachten bundelen en daartoe ook worden aangemoedigd. De huidige discussie over bouwlocaties illustreert dit.

Zo zijn ook wij als grote woningcorporatie met een aanzienlijke nieuwbouwopgave voortdurend op zoek naar nieuwe bouwlocaties, maar ook naar kansen voor het optimaliseren van de ontwikkelpotentie en de woonprogramma’s van onze bestaande grondposities. Daar kan een geschikte marktpartij in veel gevallen bijzonder goed bij helpen. We zien veel kansen in het samen met marktpartijen aanbieden van een breed en aantrekkelijk woonprogramma aan de gemeente. Helaas gooide de Hoge Raad met het Didam-arrest in november 2021 roet in het eten.

Het hoogste rechtscollege bepaalde dat overheden de verkoop van onroerend goed - dus ook grond - niet langer via een-op-een transacties met een marktpartij mogen afwikkelen. Andere gegadigden moeten kunnen meedingen.

Eén van de gevolgen van de uitspraak is kort gezegd dat het een gemeente niet is toegestaan een maatschappelijk gedreven, ervaren, deskundige en capabele marktpartij te kiezen die in nauwe samenwerking met een woningcorporatie een concrete, snel te implementeren en zeer waarschijnlijk succesvolle bijdrage levert aan het oplossen van de wooncrisis. Dat heeft pijnlijke volkshuisvestelijke consequenties en is niet goed te begrijpen.

Er is in beginsel niets mis met aanbesteden, maar we kunnen niet anders dan vaststellen dat de huidige omstandigheden ertoe nopen gemeenten ruimte te geven snel te kunnen handelen zonder procedurele obstakels. Het is simpel: als een marktpartij en een woningcorporatie gezamenlijk beschikken over investeringsruimte en de benodigde personele en materiele middelen om nieuwe woningen te bouwen, dan zijn er zeker onder de huidige omstandigheden veel maatschappelijke argumenten te bedenken om zo’n samenwerking toe te staan.

Wij zien in de praktijk dat we het realiseren van onze opgave beter, sneller, effectiever, efficiënter en met minder risico’s voor elkaar krijgen als we samenwerken met andere organisaties met aanvullende expertise en capaciteit. We hebben daarom grote behoefte aan beleid - en de juridische kaders - die samenwerking stimuleren en versterken en daarmee bijdragen aan het versneld bouwen van broodnodige woningen. Zeker in het licht van het Didam-arrest doet minister De Jonge er goed aan hier meer prioriteit aan te geven dan aan eventuele dwangmaatregelen.

Urias Santos Bakker en Bart Kesselaar zijn respectievelijk directeur Onderhoud & Ontwikkeling en directeur Strategie van woningcorporatie Havensteder