Lege kantoren nieuwe woningen

Vlak voor de gemeenteraadsverkiezingen zette de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest een kantoorkolos bij station Amsterdam-Sloterdijk ‘te kraak’. De actie was een protest tegen de nieuwe Leegstandswet die naar verwachting in april door de Eerste Kamer zal worden goedgekeurd. Van Poelgeest liet weten dat eigenaar Uni-Invest de functieverandering van het onverhuurbare kantoor naar hotel ondanks alle medewerking van de gemeente tegenhoudt doordat een te hoge verkoopprijs wordt geëist.

Volgens Sander Gelinck, projectmanager bij SBR, kenniscentrum voor de bouw, is het een relatief nieuw fenomeen dat gemeenten zich druk maken over leegstaande kantoorgebouwen. ‘Het idee was altijd: waarom zouden wij de problemen van anderen oplossen? Maar de leefbaarheid komt in het geding en de markt werkt het overschot aan kantoren niet zelf weg.’

Gespleten

Nico Rietdijk, voorzitter van de branchevereniging van projectontwikkelaars NVB, zegt dat we te maken hebben met een ‘gespleten markt’. ‘25 tot 40 procent van de leegstaande kantoren is verouderd en onverhuurbaar, maar er is ook behoefte aan werkruimtes die aansluiten bij moderne flexibele werkprocessen en die op aantrekkelijke en goed bereikbare locaties liggen.’ Ondanks de leegstand worden daarom toch nieuwe kantoren gebouwd.

Volgens recente cijfers van makelaars Dynamis en DTZ Zadelhoff, staat van de bijna 47 miljoen beschikbare vierkante meter kantoorruimte in Nederland ruim 6 miljoen leeg. Voor een gezonde markt is een frictieleegstand van 5 procent gewenst. De huidige 13 procent is volgens Rietdijk te veel. Nederland kan gemakkelijk toe met 40 miljoen vierkante meter aan kantoren. Hij ziet het dan ook somber in voor de kantorenmarkt. ‘De arbeidsbevolking zal in de komende decennia alleen maar afnemen, we hebben simpelweg te maken met overproductie.’

Volgens TU-onderzoeker Hilde Remøy kampen vooral de overloopgebieden van de grote steden in de Randstad met hoge leegstand. Zo staat nabij de stad Utrecht in Veenendaal liefst 27 van iedere 100 vierkante meter leeg, in Nieuwegein zijn dat er 23. Bij Den Haag hebben Leidschendam-Voorburg (22 procent) en Zoetermeer (bijna 20 procent) last van leegstand. Van de vier grote steden zelf komt alleen Amsterdam met een leegstandpercentage van ongeveer 17 procent boven het landelijk gemiddelde uit. Koploper in Nederland is het nabij Eindhoven gelegen Helmond waar bijna 30 procent van de kantoren ongebruikt blijft.

Uitbreiding

Opvallend is dat in steden als Hengelo en Leeuwarden tijdens het door de vastgoedwereld uitgeroepen rampjaar 2009 juist meer vierkante meters kantoorruimte verhuurd zijn. Volgens Jaap Stuiver van de gemeente Leeuwarden heeft dat te maken met de beperkte uitbreiding van het kantorenarsenaal in de afgelopen jaren. ‘Er is bij ons amper op voorraad gebouwd. Ook in Hengelo zal het aanbod in de komende jaren stijgen en daar is ook vraag naar, weet Harrie Vranken van de gemeente Hengelo: ‘De plannen met nieuwe kantoren gaan door en er wordt hier bijna niet op eigen risico gebouwd.’

De ongebreidelde bouw van kantoren heeft in de afgelopen decennia door verschillende redenen kunnen ontstaan. Zo was het lange tijd uiterst lucratief om in vastgoed te investeren. SBR-manager Gelinck: ‘Er wordt al heel lang gesteld dat beleggers maar moeten afboeken, maar tot 2 jaar geleden stegen de prijzen ondanks de toenemende leegstand.’

Bovendien, zegt Leonie Janssen-Jansen, onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam, hebben gemeenten altijd flink verdiend aan de ontwikkeling van kantoren: ‘Ze vormen niet zelden het sluitstuk op de grondexploitatie bij gebiedsontwikkeling.’ Maar de concurrentie tussen gemeenten heeft in de strijd om nieuwe bedrijven binnen te halen ‘uiteindelijk alleen maar verliezers opgeleverd’. Janssen-Jansen vindt het te gemakkelijk als gemeenten de schuld voor de ongewenste leegstand bij beleggers leggen.

Afgewaardeerd

Herbestemmen lijkt een logische oplossing voor de onverhuurbare kantoorgebouwen, al ligt daar volgens Gelinck een lastig probleem: ‘Eigenaren rekenen met kansen in de toekomst, ontwikkelaars rekenen met wat ze nu voor een gebouw en de verbouwing daarvan kunnen betalen. Daar zat tot nu toe altijd een aanzienlijk verschil tussen.’ Maar omdat vorig jaar gemiddeld voor bijna 7 procent is afgewaardeerd ‘is dit het moment voor gemeenten die met lege kantoren iets willen’. Toch zijn die zelf nog zoekende hoe zij om moeten gaan met die herontwikkelingsopgave.

Niet alle gebouwen lenen zich bijvoorbeeld om woningen in te maken – denk aan gebouwen pal naast snelwegen – en de eisen in het Bouwbesluit, van zonlichttoetreding tot brandveiligheid, zijn ook van belang. Gelinck: ‘Als over alle 63 hoofdstukken uit het Bouwbesluit moet worden onderhandeld om herbestemming mogelijk te maken dan kan dat jaren duren. In Rotterdam zijn we samen met de gemeente en woningcorporaties criteria aan het opstellen die voor herbestemming gaan gelden. Dat biedt straks voor ontwikkelaars duidelijkheid vooraf.’

Gemeenten kunnen ook veel meer doen dan nu gebeurt, van het flexibel inzetten van bestemmingsplannen tot het beter inspelen op verhuisplannen van bedrijven. De aanstaande nieuwe Leegstandswet voorziet in een meldingsplicht met een boeteclausule, maar onderzoeker Janssen-Jansen verwacht daar weinig van.

‘Staat een gebouw leeg als slechts 20 procent wordt gebruikt? Ik denk dat vooral de handhaving veel geld gaat kosten. De boete is ook zo laag, daar schrikt niemand van. En bestuurlijke boetes kunnen nu al worden opgelegd, maar dat gebeurt niet uit concurrentieoverwegingen. Gemeenten kunnen beter op regionaal niveau afspraken maken over de kantorenmarkt.’

De Amsterdamse PvdA heeft in een recente notitie voorgesteld dat ontwikkelaars van nieuwe kantoorpanden worden geselecteerd op het aantal leegstaande vierkante meters in hun portefeuille. En Janssen-Jansen pleit al langere tijd voor het ‘kantoor-voor-kantoor-principe’: alleen nieuwe kantoren bouwen als tegelijkertijd de oude leegstaande voorraad door sloop of herbestemming wordt ‘opgeruimd’.

Woningen

Herbestemmen naar woningen is niet overal een optie; in gebieden waar geen woningnood bestaat bijvoorbeeld. Vranken: ‘Dat gebeurt in Hengelo ook niet, want dan creëer je een probleem op een ander terrein.’ TU-onderzoeker Remøy wijst erop dat goed onderzocht moet worden welk deel van de leegstaande kantoren voor vernieuwing in aanmerking komt. ‘Kantoorpanden uit de jaren vijftig en zestig liggen vooral binnen de steden en je ziet dat die steeds vaker een nieuwe bestemming krijgen. Anders is het met de vele grote en verouderde kantorencomplexen uit de jaren tachtig, aan de rand van de steden en langs de snelwegen. Dat zijn geen aantrekkelijke woonomgevingen.’

Transformatie van de kantorenparken lijkt dan de enige optie, ook al zijn het vooral de grotere panden die zich het beste lenen voor herontwikkeling vanwege de financiële haalbaarheid. Naast gericht onderzoek vindt Gelinck dat gemeenten, ontwikkelaars en beleggers beter met elkaar moeten gaan praten om het teveel aan kantoren aan te pakken.

De crisis biedt daarvoor kansen want het besef is nu wel doorgedrongen dat de kantorenmarkt voorlopig een vervangings- in plaats van een uitbreidingsmarkt is geworden. Janssen-Jansen voorziet daarmee ook een loodzware opgave: ‘We moeten een oplossing vinden voor de overcapaciteit aan kantoren en andere manieren van gebiedsontwikkeling vinden, want grond als melkkoe gebruiken, dat gaat niet meer werken. Dat betekent minder inkomsten én hogere kosten.’

Appartementen in kantoren

• De Grote Enk, Arnhem Het voormalige hoofdkantoor van de Algemene Kunstzijde Unie (AKU) is omgevormd tot wooncomplex in het middensegment. De transformatie van het functionalistische gebouw uit de jaren vijftig werd financieel interessant voor de ontwikkelaar doordat het gebouw deel uitmaakte van de gebiedsontwikkeling van een groter terrein, vlakbij het stadscentrum. 

   

• Wilhelminastaete, Diemen Een strak en grijs kantoorgebouw van de Rabobank is met behoud van het casco volledig van aanzien veranderd. De ombouw naar appartementen en commerciële ruimtes was mogelijk door de goede maatvoering van het gebouw en de gunstige locatie nabij Amsterdam. Voordeel was dat eigenaar Rabobank de transformatie zelf tot stand bracht en de gemeente goed meewerkte.

   

• Eendrachtskade, Groningen Na het vertrek van huurder KPN uit het kantoorpand van ING Real Estate, bleek het gebouw als kantoorruimte niet meer geschikt te zijn, vooral vanwege parkeerproblemen. Ballast Nedam heeft het gebouw samen met studentenhuisvester In Groningen na een beperkte verbouwing als studentencomplex in gebruik genomen.