'Contact met gemeenten kan worden aangehaald'

Woningcorporaties willen veel meer huizen bouwen. Dat kunnen ze niet alleen. Martin van Rijn, voorzitter van corporatiekoepel Aedes, pleit voor een nieuw partnerschap tussen gemeenten en corporaties. ‘Er was een tijd dat corporaties dachten: wat is onze rol eigenlijk?’

De verhuurderheffing kostte woningcorporaties miljarden. Op het hoogtepunt vloeide jaarlijks 1,8 miljard euro weg uit de sector. Nu deze heffing vanaf 2023 wordt afgeschaft, ontstaat er financiële ruimte om te gaan bouwen en te verduurzamen. Woningcorporaties moeten hun productie de komende kabinetsperiode zien te verdubbelen, van 14.000 woningen naar 25.000 woningen. Een ‘uphill battle’ als je het oud-staats secretaris en oud-minister Martin van Rijn vraagt.

Als voorzitter van Aedes loodst hij corporaties door de enorme opgave heen. Het is niet de eerste keer dat Van Rijn zich bezighoudt met volkshuisvesting. Van 1995 tot 2000 was hij plaatsvervangend directeur-generaal volkshuisvesting op het in 2010 opgeheven ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). Toen stonden woningbouwcorporaties er nog heel anders voor, herinnert van Rijn zich wanneer we hem spreken op het hoofdkantoor van Aedes in Den Haag.

Van Rijn: ‘De volkshuisvesting werd gedragen door de wethouders en door de woningcorporaties. Zowel qua nieuwbouw als verduurzaming, dat toen nog herstructurering of gewoon groot onderhoud werd genoemd. Er was een visie, een gemeenschappelijk belang om die woningen te realiseren. Lokale wethouders die ook voor de verpleegster, de lerares en de politieagent bouwden.’ De rol van woningcorporaties is, mede door de verhuurderheffing, niet meer wat het is geweest. Van Rijn denkt echter dat spelen gemeenten en woningcorporaties natuurlijke partners zijn die, in theorie, samen de sterren van de hemel kunnen spelen. ‘Het zou helpen iets van dat oude gevoel terug te krijgen.’

Actieplan

Begin 2021 stelde Aedes samen met 34 andere organisaties op het gebied van wonen, bouwen, zorg en welzijn de Actieagenda Wonen op. In de ambitieuze agenda staan vier afspraken centraal: een miljoen toekomstbestendige woningen in tien jaar, een betaalbaar huis voor iedereen, samen werken aan vitale en leefbare wijken en het versnellen van de verduurzaming van de gebouwde omgeving.

Een kant-en-klaar plan dat het nieuwe kabinet vrijwel een-op-een overnam. De onlangs gepresenteerde Nationale Woon- en Bouwagenda lijkt als twee druppels water op de Actieagenda Wonen. ‘Het is denk ik ook geen zwarte kunst om te bedenken wat de problemen van vandaag zijn’, zegt Van Rijn. ‘Dat er een wooncrisis gaande is en dat er dus nieuwbouw moet plaatsvinden, dat we enorme aandacht moeten geven aan de verduurzaming, dat betaalbaarheid voor heel veel mensen nog steeds een probleem is en dat de leefbaarheid in veel wijken en buurten onder druk staat, ja, dat moet hoog op onze agenda komen.’

Is er bij deze vier doelstellingen sprake van een hiërarchie qua prioriteit?

Van Rijn: ‘Eigenlijk niet. Het is niet zozeer van: ik ga nu verduurzamen en niet meer bouwen, want dan heb je een probleem. Per gebied kan de samenstelling ook anders zijn. Het woningtekort wisselt. Er zijn gebieden waar al heel veel verduurzaamd is en gebieden waar nog een slag geslagen moet worden. Ik zou niet een prioriteit willen geven van: je kunt het ene doen en het andere laten.’

Opgaven combineren werkt vertragend. Moet er niet vooral op het bouwen van huizen worden ingezet?

‘Het voordeel is dat de corporaties gewend zijn om complexgewijs groot onderhoud te doen of te renoveren. Ter gelegenheid van zo’n renovatie of grootonderhoud kun je ook zeggen: ik neem de klimaatmaatregelen mee, ik ben nu toch bezig in de woning. Dan kun je dingen combineren en komen meteen betaalbaarheidsvraagstukken aan de orde. Dus ook in de praktijk zul je zien dat het altijd een combinatie is. Het is de reden waarom corporaties zijn opgericht. Ze benutten in wijken en buurten juist die combinatie van verschillende investeringsmogelijkheden.’

Is het aanpakken van de woningnood niet veruit het meest urgent?

‘Het zou natuurlijk mooi zijn om wat meer parallel te schakelen in plaats van serieel te schakelen. Dat zie je wel langzamerhand gebeuren. In Rotterdam-Zuid, Den Haag-Zuidwest en in de veertien aangewezen gebieden waar de helft van de woningbouw moet plaatsvinden. Ik ben van de opvatting dat als je die gebiedsgerichte aanpak van begin af aan probeert vorm te geven en je met elkaar een lange-termijn agenda hebt, dat het wel eens sneller zou kunnen gaan dan dat je serieel eerst het ene en dan het andere probeert te doen. Omdat je elkaar dan ook een beetje gaat zitten tegenwerken.

Beginnen met woningbouw is heel verstandig, gelet op de nood die er is, maar ook een trigger om tegelijk een aantal dingen aan te pakken. Hoe mooi zou het zijn als wij nu zeggen: daar moet een nieuwe wijk of een nieuwe stad worden gebouwd, om dan meteen na te denken: hoe ziet een nieuwe groene stad er eigenlijk uit?’

Behalve meer woningen moet er ook meer doorstroming op de huurmarkt tot stand komen. Hebt u daar instrumenten voor?

‘Het algemene antwoord is: laten we nou zorgen dat er meer woningen komen. Dan heb je tenminste iets om naartoe door te stromen. Ouderen die misschien in een groot huis wonen dat afbetaald is en te horen krijgen dat ze eigenlijk naar een andere woning moeten, zeggen: mag ik dan even weten waar naartoe? Dus dat is denk ik te gemakkelijk. Ik denk wel dat, als mensen echt iets anders willen, we meer kunnen ondersteunen bij het zoeken of kunnen helpen bij de verhuizing, of misschien een beetje helpen bij de huuraanpassing of de huurgewenning die daarvoor nodig is. Maar dit staat of valt met het verminderen van schaarste.’

Landelijke eisen

Regie vanuit het rijk speelt volgens Van Rijn een sleutelrol. Wat moet er gebeuren in Nederland? En klopt de optelsom van wat er lokaal gebeurt? Zo stelt hij dat er landelijk eisen te stellen zijn aan het aantal sociale huurwoningen. ‘Als je alle aandachtsgroepen bij elkaar optelt, dan moet er eigenlijk gewoon overal 30 procent sociale huur worden gerealiseerd’, zegt Van Rijn. ‘Je ziet dat dat soms ongelijk verdeeld is. Ik zou er een groot voorstander van zijn, dat als we dan topprestatie- afspraken maken, dat we dát in elk geval afspreken.’

Ook pleit hij voor een scherpere definitie van sociale huur. Uit cijfers van het Kadaster bleek dat van het aantal gebouwde woningen tussen 2017 en 2020 slechts 16 procent een corporatiewoning was. De toename van sociale huurwoningen gebouwd door commerciële partijen, baart Van Rijn zorgen. Deze woningen zijn vaak klein en hebben een stevige huurprijs waar de doelgroep niet voor in aanmerking komt. Na twee tot drie huurverhogingen kunnen de woningen alweer in de vrije sector belanden.

Maar hoe luidt een goede definitie van sociale huur? Van Rijn: ‘Bereikbaar voor de doelgroep, tot een bepaald maximumhuurgrens en voor de lange termijn.’ Brede begrippen, geeft Van Rijn toe, maar met behulp van een paar deskundigen wel degelijk goed te definiëren.

Vindt u dat gemeenten voldoende oog hebben voor corporaties?

‘Het contact kan wel wat worden aangehaald. Ik denk dat er ook een tijd is geweest dat corporaties het gevoel hadden: mogen we nog wat? Onze mogelijkheden zijn erg beperkt, door die verhuurderheffing, wat is onze rol eigenlijk? Ook de relatie met de overheid bloeide niet over van liefde. Bij de gemeenten geldt dat misschien ook. Dat zij zeiden: wij hebben ook financiële problemen, het kost veel capaciteit die we niet meer hebben. Ik denk dat corporaties en gemeenten voor een nieuwe tijd kunnen zorgen in de volkshuisvesting, mits ze elkaar opzoeken.’

Wat is er nodig om een partnerschap tussen gemeenten en corporaties tot bloei te brengen?

‘Ik denk dat er een gemeenschappelijke visie nodig is, zowel landelijk als lokaal. En prestatieafspraken die het hele spectrum rekenen, die zo concreet mogelijk zijn. Wat mij betreft ook nog breder dan volkshuisvesting alleen. Want als je praat over leefbaarheid zul je combinaties van wonen, zorg en welzijn moeten maken die vooral lokaal zijn plek moeten krijgen. Bijvoorbeeld het verzorgen van huisvesting van mensen die in de GGZ-kliniek hebben gezeten en weer terug naar de wijk moeten. Als je niet in dezelfde seconden ook afspraken maakt over zorg en begeleiding, dan gaat het fout met de persoon, fout met de portiek, fout met de buurt en fout met de wijk. Dat betekent dat je ook afspraken moet maken met de gemeente over de maatschappelijke opvang.’

Een intensievere samenwerking zou volgens Van Rijn ook obstakels kunnen wegnemen. Wanneer een gemeente een gebrek aan uitvoeringskracht heeft, dan zouden corporaties en gemeenten de krachten kunnen bundelen. Van Rijn is niet bang voor onconventionele oplossingen. Hoe die samenwerking er dan uitziet? ‘Bijvoorbeeld door het maken van gebiedsgerichte teams, opgebouwd uit verschillende organisaties. Corporaties, gemeenten, marktpartijen, woon- en zorginstellingen maar ook van bouwbedrijven. Om te kijken: hoe kun je gezamenlijk zo´n gebiedsgerichte aanpak vormgeven. En als we daar de gemeente bij kunnen helpen door kennis, kunde en capaciteit toe te voegen, waarom niet?’