Hoe diep (of niet) is de buidel van woningcorporaties?

Onlangs verscheen het rapport ‘Opgaven en middelen corporatiesector’ na een motie in de Tweede Kamer. Ministeries en AEDES bekeken de financiën van (woning)corporaties voor hun maatschappelijke opgave. De conclusie, niet onverwacht: Corporaties hebben onvoldoende middelen voor de maatschappelijke opgaven tot 2036. Waarom is dit niet onverwacht? En wat is de rol van gemeenten?

Door de wetsherziening van 2015 moeten corporaties hun investeringen richten op ‘de kerntaak’. Afgestemd op gemeentelijk beleid om ‘weglek van maatschappelijk bestemd vermogen’ te voorkomen. Waarom is het vermogen van corporaties ‘maatschappelijk bestemd’? Omdat de wet het zegt? Ook omdat veel vermogen oorspronkelijk van de overheid kwam, bedoeld voor sociale woningbouw. Dat is echter met een bruteringsoperatie uit 1995 grotendeels beëindigd. Aanspraken op subsidies werden weggestreept tegen leningsverplichtingen.

Zo ontstond vermogen ‘in stenen’ door bezit van onroerend goed. Subsidiestromen werden omgebogen naar de huurtoeslag, waarvan corporaties indirect profiteren door de cashflow bij verhuur; de inkomstenkant. Destijds bleven specifieke verplichtíngen investeringen te richten uit. Een ‘revolving fund’ werd verondersteld en gemeentelijk beleid werd leidend. Ook werden ‘prestatievelden’ voor corporaties toegevoegd. Corporaties en gemeenten werkten samen aan de leefbaarheid in wijken. Een brede maatschappelijke bestemming voor het maatschappelijk vermogen, met grote onderlinge handelingsvrijheid. Omdat investeringen vaak wel, maar niet altijd gelukkig waren en door incidenten, veranderde het beleid. Uitgaven van corporaties zijn nu strikter gereguleerd. Een versmalde maatschappelijke bestemming, met weinig handelingsvrijheid, afgestemd op gemeentelijk beleid.

Aan de uitgavekant gebeurde ook veel. Fiscale voordelen zijn weggevallen. Fiscale  verplichtingen toegenomen: vennootschapsbelasting, ATAD en verhuurdersheffing. Onderhouds- en bouwkosten stegen.

Zelfs voor de versmalde maatschappelijke bestemming schiet het vermogen zo te kort. De Minister onderkent dit: kosten (beheer, onderhoud, fiscale lasten) stijgen harder dan huurinkomsten. Zij wil nader onderzoek naar oplossingen zoals lastenverlichting, verhogen van (huur)inkomsten of aanpassen van de maatschappelijke opgave van corporaties. Maar oplossingen beïnvloeden de Rijksbegroting, betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen voor de meest kwetsbare mensen alsook de verduurzamingsopgave. Werk voor een volgend kabinet.

Fundamentele keuzes lijken noodzakelijk. Waarom wordt met de verhuurdersheffing achteraf afgeroomd wat voor toenmalige maatschappelijke opgaven aan corporaties en gemeenten werd gelaten? Is een ingewikkeld wettelijk stelsel nodig om corporaties ‘terug naar de kerntaak’ te brengen, als vervolgens investeringen voor de middenhuur naast de kerntaak worden gestimuleerd? Het kabinet wilde corporaties onder aansturing van gemeenten brengen, maar tegelijkertijd zelf met ‘Rijksprioriteiten’ aan corporaties duurzaamheidsopgaven opleggen. Wat is eigenlijk de maatschappelijke opgave van corporaties en wat is de kerntaak precies? Ook middenhuur en duurzaamheid? Wat heeft prioriteit, beschikbaarheid en betaalbaarheid van goedkope woningen, of verduurzaming? Wat wordt hierbij van gemeenten verwacht? Knellende vragen waarop de wet geen antwoord biedt.

Corporaties hebben zwaar financieel weer. Dat wordt onderkend. Kosten zijn aanzienlijk gestegen en de overheid heeft via de fiscus een flinke duit in – of eigenlijk uit –  het zakje gedaan. Wat we ermee kunnen, ligt deels bij de wetgever. Die kan de kostenkant beïnvloeden. En de vraag wat de maatschappelijke opgave nu eigenlijk is beantwoorden.

Het betrekken van gemeenten en corporaties als belangrijke stakeholders is belangrijk. De Minister onderkent dit en noemt – terecht – corporaties. Niet gemeenten. Merkwaardig. Volgens de Woningwet moeten corporaties hun middelen primair inzetten voor gemeentelijk beleid. Gemeenten maken prestatieafspraken met corporaties over hoeveelheden woningen én verduurzaming. Een volgend kabinet zal de problematiek moeten aanpakken. Maar gemeenten en corporaties kunnen alvast goede afspraken maken binnen bestaande wenselijke en financiële bandbreedtes. Daar is geen nieuwe wet voor nodig. Maar snelle verlaging van de verhuurdersheffing zou wel mooi laaghangend fruit opleveren. Dat kan dit kabinet al beslissen.