Halt aan Airbnb en beleggers

Hoge huizenprijs drijft Amsterdammers hun stad uit

‘Nee’, antwoordt makelaar/taxateur Sven Heinen maar meteen op de vraag of rijke Russen en Chinezen zich massaal op de Amsterdamse huizenmarkt hebben begeven. Ze zouden in het duurste segment panden opkopen zonder er feitelijk te gaan wonen; louter om er bij verkoop geld aan te verdienen.

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), waarvan Heinen voorzitter is, deed twee jaar geleden onderzoek onder haar 460 leden, naar aanleiding van berichten in de media: ‘Dertig van hen reageerden. Van die dertig herkende niemand het beeld. Ja, er was weleens een pand aan een Rus of Chinees verkocht, maar dat was het dan ook: incidenteel en bovendien van alle tijden.’

We verbreden de vraag. Is het zo dat steeds meer rijke mensen (lees nu: Nederlanders) de Amsterdamse woningmarkt betreden? Dat wel, zegt Heinen. Hij denkt daarbij aan vermogenden die een pand aankopen voor hun studerende zoon of dochter (die daar dan met vrienden of studiegenoten intrekt) en senioren die hun allang hypotheekvrije huis elders in het land verkopen, en de hoofdstad opzoeken om overal lekker dichtbij te zitten.

‘Re-urbanisatie’, noemt Heinen de gang naar de stad, volgend op de trek de andere kant op in de laatste helft van de vorige eeuw toen bovenmodale huishoudens de ‘smerige’, drukke stad juist ontvluchtten, op zoek naar rust en ruimte. Heinen helpt nog een tweede verhaal de wereld uit: dat er leegstand zou zijn op de Amsterdamse woningmarkt.

Volgens sommige berichten zou die zo sterk zijn dat Amsterdam steden als Londen achternagaat, waar in dure stadsdelen spookwijken zijn ontstaan: blokken van chique panden waarachter de voordeuren geen mens meer te vinden is. Ook niet waar. Amsterdam ontbeert de Russen, Chinezen en Saudi’s die Londen wel heeft. Verderop zullen we zien dat een en ander strookt met onderzoek van de gemeente Amsterdam: ‘speculatie’ in het topsegment vanuit het buitenland komt amper voor, daaruit voortvloeiende leegstand nog veel minder.

Kleine beleggers
De rijke Nederlanders die wel op de hoofdstad afkomen, doen met de huizen waarvoor ze bedoeld zijn: bewonen. Of ze láten bewonen. Dat geldt ook de groep die Heinen ‘de kleine beleggers’ noemt: mensen die in het Amsterdamse drie tot vijftig panden in eigendom hebben. ‘Die hebben hun huizen liever bewoond dan leeg, want bewoond leveren ze meer op.’ Niet alleen de huuropbrengst telt, stelt Heinen: soms zijn verhuurde panden bij verkoop ook meer waard dan lege panden.

Geen of amper leegstand dus in Amsterdam, daarmee ook geen sociale cohesie die wordt aangetast en evenmin achterpaden, binnentuinen of andere historiciteit die aan de openbare ruimte ontfutseld raken. Kent Amsterdam dan helemaal geen woonprobleem? Jawel, zegt Heinen: ‘De stad is voor veel mensen niet langer haalbaar.’ Amsterdam is met de komst van de meer vermogenden almaar duurder geworden, in alle segmenten (op de goedkope, ‘gereguleerde’ huur na). En wordt de top duurder, dan werkt dat door in de andere delen.

Dat is wat er na de crisis van 2008 is gebeurd, analyseert Heinen, in het bijzonder sinds 2013 toen de prijzen weer aantrokken, al snel ‘als een speer’ gingen en een ‘oververhitte markt’ ontstond, piekend in 2015 en 2016, met in beide jaren een prijsstijging van rond de 20 procent. Er ontstond een groep voor wie de stad een welhaast onneembare vesting werd: de starters. Heinen: ‘Als je net als ik vind dat een starter iemand is die ongeveer anderhalve ton aan hypotheek kan krijgen, dan is in Amsterdam niets meer te koop voor starters.’

Prijsopdrijvend effect
Een tweede groep die de dupe lijkt te worden van het prijsopdrijvend effect aan de top, zijn de Amsterdamse gezinnen die buiten de sociale huur vallen; hen valt het steeds zwaarder de woonlasten (huur, erfpacht) op te brengen, laat staan dat ze een stap kunnen zetten in hun wooncarrière. Heinen heeft ook over deze tweede groep geen harde cijfers, maar wel de indruk dat huishoudens met middeninkomens steeds vaker geneigd zijn de hoofdstad de rug toe te keren. En dat hun equivalenten buiten Amsterdam de stad niet meer in komen. Heinen: ‘Als jij tien keer zonder voorbehoud een bod hebt uitgebracht en er is steeds concurrentie die met gemak over je heen gaat, dan laat je Amsterdam varen, zo simpel is het. Want waarom zou het een volgende keer dan wel lukken?’

Wat moet er gebeuren om genoemde groepen weer toegang te geven? Meer aanbod creëren, dat remt de prijs. Heinen steunt dan ook de bouwplannen die Amsterdam tot 2025 heeft. ‘Beter dan het vorige college dat de stekker er helemaal uittrok.’ Al had het aandeel koop (20 procent) daarin wat betreft de MVA-voorzitter ruimer gemogen: dan trek je de doorstroming meer op gang, wat uiteindelijk ook de starter merkt. ‘Tegelijkertijd snap ik de 40 procent nieuwbouw in de sociale sector best. Vergeet niet: 45 procent van de Amsterdammers zit op uitkeringsniveau.’

Ruimhartiger hoogbouw toestaan zou het aanbod ook vergroten, zegt Heinen, evenals het weer wat ruimhartiger mogen lenen voor een hypotheek (‘Anders krijg je alleen de rijken die het kunnen betalen’), de erfpacht overal in Amsterdam afschaffen (‘In feite een enorme melkkoe van de gemeente’), de sociale huurgrens optrekken naar 850 euro (‘Dan schiet de prijs van de wat duurdere huurwoning niet meteen zo omhoog als die op de markt komt’) en het puntensysteem dat bepalend is voor de huurprijs ontdoen van de woz-waarde om te voorkomen huren exorbitant stijgen.

Onbereikbaar
Laurens Ivens, wethouder bouwen en wonen in Amsterdam, toont zich een gelukkig man. De avond ervoor heeft de gemeenteraad ‘zijn’ Woonagenda 2025 goedgekeurd, met een tweederde meerderheid. Het plan becijfert welke aantallen woningen Amsterdam in 2025 heeft in de zes segmenten (goedkoop, middelduur en duur; alle drie uitgesplitst naar koop en huur) en ook waaraan de Amsterdammers tegen die tijd behoefte hebben.

Het verschil tussen beide laat een tekort aan ‘gereguleerde’ (goedkope) huurwoningen zien en een beduidend kleiner tekort aan middeldure huurwoningen. Amsterdam (840.000 inwoners; 417.000 woningen) biedt er het hoofd aan, zo heeft de raad nu besloten, met 50.000 nieuwbouwwoningen tot aan 2015, in de verhouding van de twee tekorten. Ook volgens de SP-wethouder is Amsterdam voor starters en modale gezinnen nagenoeg onbereikbaar geworden. ‘En dat is echt iets van de laatste twee jaar, want daarvóór kon je hier nog best een woning kopen.’

Naast een aanbodtekort, dat met de nieuwbouw wordt verminderd, ziet Ivens net als MVA-voorzitter Heinen de toestroom van vermogenden als oorzaak van de scherpe prijsstijgingen. Daarbij is hij fel op een derde groep, naast de mensen die voor hun kind een huis kopen en de bemiddelde senioren die in Amsterdam een appartement betrekken. Hij doelt op particulieren met veel geld die Amsterdamse woningen puur als beleggingsobject zien. ‘Ze kopen huizen zonder binding te hebben met Amsterdam en stoppen die vol met huurders tegen veel te hoge huren.’

Cijfers heeft de wethouder nog niet, wel signalen. ‘Je hoort dat inmiddels een kwart van de aankopen zonder hypotheek gaat, maar daartussen zitten ook de ouders en senioren.’ De wethouder heeft een duidelijker signaal: de bedragen. Die wekken argwaan. ‘Kijk, in Amsterdam kwam je vaak aan een huis door 10 procent boven de vraagprijs te gaan zitten. Maar nu hoor je dat daar nog eens 50.000 bovenop wordt gedaan.’

Lucratieve markt
Ivens snapt dat rijken zich op Amsterdamse woningmarkt melden, want die is voorlopig lucratief, in een tijd bovendien dat aandelen minder opbrengen en geld op de bank helemaal niets. Tegelijkertijd acht hij het onwenselijk. ‘Omdat het geen Amsterdammers zijn of worden. En omdat woningen aan de koopmarkt worden onttrokken. Waarmee er minder aanbod is voor de Amsterdammer.’

Overigens gaat het daarbij vermoedelijk om niet al te veel ‘speculanten’ uit het buitenland. ‘We hebben vorig jaar onderzocht hoeveel rijken uit het buitenland een pand van boven de één miljoen euro hebben, waarvan er 2.500 staan in Amsterdam. Dat bleken er 49 te zijn, ofwel 2 procent. Verder bleken, in diezelfde groep van 2.500, 115 panden langer leeg te staan dan twee jaar; 5 procent. Tot slot hebben we gekeken hoeveel van die 115 panden van buitenlanders waren: 7 procent, ofwel 9 woningen. Conclusie: Amsterdam is Londen niet.’

Over ‘meer hoogbouw’, een idee van Heinen, zegt Ivens: ‘Doen we al.’ En over Heinens inbreng om de erfpacht af te schaffen, merkt de SP-wethouder op: ‘Bier is toch ook niet gratis? Erfpacht is simpelweg een kostenpost voor de huiseigenaar.’ Ze werkt volgens de SP’er niet door in de waarde van het huis, en is daarmee ‘niet van belang’ in deze discussie.

Met Heinen is Ivens het helemaal eens dat een halt moet worden toegeroepen aan het verdampen van de voorraad relatief goedkope huurwoningen, doordat de huren ervan vaak exorbitant stijgen zodra ze – na ‘liberalisatie’ – op de markt komen. Hoe dat aan te pakken? Dat is aan Den Haag, zegt Ivens. Hij hoopt dat het nieuwe kabinet snel ‘met iets komt, want dit is echt een probleem.’

Overlast van tijdelijke buren
Aan lallende weekend-Engelsen op de Wallen zijn de Amsterdammers de laatste decennia min of meer en met gezonde tegenzin gewend geraakt. Maar sinds enkele jaren is er sprake van een fenomeen dat de Britse overlast volgens sommigen met het grootste gemak in de schaduw stelt: Airbnb en vergelijkbare bedrijven die de woningbezitter in de gelegenheid stellen om zijn huis via internet te verhuren aan toeristen.

In het centrum van Amsterdam zou inmiddels een derde van de woningbezitters aangesloten zijn op een of andere overnachtingssite, denkt ook makelaar Sven Heinen. Menig bewoner zou al de kriebels krijgen bij het horen van het geluid dat met stip naar de eerste plaats is gestegen in de grachtengordel en omgeving: dat van de rolkoffer. Hoor je meer koffers tegelijk, dan weet je: dit is een groep, en houdt het geluid ineens vlakbij je op, dan is het misschien een idee om voorlopig ergens anders te overnachten. Je tijdelijke buren zouden zo maar de bloemetjes kunnen gaan buiten zetten. Heinen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), heeft al gehoord over Amsterdammers die willen verkassen omdat ze de overlast niet langer trekken.

Wethouder Laurens Ivens is er nuchter onder. Een derde van de binnenstad? Hij houdt het voorlopig op 5 procent van de woningen, een cijfer voor heel Amsterdam, inclusief B&B’s. Wel vindt hij het logisch is dat bnb-achtigen meer in het centrum voorkomen dan elders. De SP-bestuurder stelt dat de toeristische verhuur eenvoudigweg niet verboden kan worden, zelfs al zou je het willen. ‘Je praat hier over het eigendomsrecht. Dat bepaalt dat je je woning maximaal zestig dagen per jaar mag verhuren. Voordeel is dat met de verhuur minder beslag op de ruimte wordt gedaan. Zonder woningverhuur zouden meer hotels nodig zijn.’

Ivens doet er tegelijkertijd alles aan om de zaak binnen te perken te houden: door Den Haag te vragen het aantal dagen te beperken tot dertig, door frauduleus gebruik aan te pakken en uitwassen uit te bannen: ‘We controleren volop, delen veel boetes uit en sluiten panden die illegaal worden gebruikt.’