Wonen tussen de bedrijven?

Zo’n vijftienduizend woningen willen Delft en Haarlem elk binnenstedelijk bouwen. Waar laat je die? Delft doet het na veel discussie deels op een bedrijventerrein, Haarlem na een even intensief debat uiteindelijk niet. Twee varianten, twee verhalen.

Haarlem en Delft over nieuwbouwplannen

Wonen tussen de bedrijven? Nee

‘Haarlem is redelijk volgebouwd’, begint wethouder Floor Roduner (ruimtelijke ontwikkeling, PvdA). ‘Tegelijk zien we de enorme behoefte aan woningen en hebben we om de stad een groene zoom die we groen willen houden. Dat betekent dus dat je moet verdichten.’ Haarlems voormalige stadsbouwmeester ontwierp een jaar of vijf geleden een vlekkenkaart waar zou kunnen worden gebouwd. Roduner: ‘Daar zat het bedrijventerrein Waarderpolder ook bij.’ Je kunt de ontwerpen nog bekijken. Neem de appartementen die aan de Conradkade moesten komen. Uitzicht op de gemeentelijke vuilstort, maar de aantrekkelijke Haarlemse binnenstad op minder dan vijf minuten fietsen. Ook de groene randen van het bedrijventerrein boden volop kansen voor nieuwbouw. Toch nam het nieuwe college de plannen niet over.

‘Het gaat niet alleen om woningen’, legt Roduner uit. ‘Er moeten dan ook voorzieningen bij komen, zoals scholen en sportvoorzieningen. Het zal bovendien extra druk leggen op de mobiliteit in de Waarderpolder.’ En er dreigde nóg een probleem: ‘Als er straks tienduizend woningen staan, moet er ook een aantal duizend arbeidsplaatsen bij. Vanuit dat opzicht is het onlogisch om de hele Waarderpolder dicht te plamuren. Dan ben je twee problemen aan het organiseren. Je haalt met die extra woningen werkgelegenheid weg. Maar voor de nieuwe Haarlemmers die op die plek gaan wonen, heb je ook nog nieuwe banen nodig. Anders leidt het tot nog meer forensenverkeer.’

Daarbij speelt dat de Waarderpolder een goed lopend bedrijventerrein is. ‘Er zitten elfhonderd bedrijven met om en nabij de veertienduizend arbeidsplaatsen’, zegt collega-wethouder Robbert Berkhout (economie, GroenLinks). ‘Veel kleine maakindustrie, maar ook grote bedrijven zoals farmaceut MSD en een datacenter. Het aanbod is heel divers.’ Roduner: ‘Binnen de Metropoolregio hebben we het hoogste aantal arbeidsplaatsen per hectare – een heel compacte bron van werkgelegenheid.’

Speculatie
Toch laat ook Haarlem de Waarderpolder niet helemaal ongemoeid. In een klein gebied aan de oostzijde van het bedrijventerrein wil de gemeente rond NS-station Spaarnwoude de combinatie van wonen en werken toestaan. ‘Dat is nu nog redelijk leeg terrein’, licht Roduner toe. Er hoeven dus geen bedrijven voor te wijken. Verder wil de gemeente niet gaan. Berkhout: ‘De discussie hierover leidt snel tot speculatie. Ondernemers gaan zich zorgen maken, er gebeurt iets met de toekomstige waarde van het terrein. Dat is ongunstig. Bedrijven gaan minder investeren. We wilden de rust in de Waarderpolder terug hebben.’

De komende tien jaar is woningbouw er niet toegestaan. Roduner: ‘Daarnaast werken we aan een visie over hoe de Waarderpolder zich kan ontwikkelen. Binnen die visie sluiten we wonen op de langere termijn niet per se uit.’

Waar gaat Haarlem dan wel al die noodzakelijke nieuwbouw realiseren? ‘We moeten meer over de stad heen kijken’, antwoordt Roduner. ‘In de jarenzeventigwijk Schalkwijk is relatief veel ruimte. Daar zie je nu al veel nieuwbouw plaatsvinden. Ook kijken we naar een aantal kleinere bedrijventerreinen, verspreid door de stad. Nu hebben die vaak maar één laag bebouwing. Als je daar woningen bovenop bouwt, houd je de werkgelegenheid intact én realiseer je extra woonruimte. Maar het is zoeken. We hebben nu acht ontwikkelzones, genoeg om tot 2025 de eerste tienduizend woningen te realiseren. Voor die resterende paar duizend moeten we daarna weer verder kijken.’

Berkhout benadrukt ook alternatieve oplossingen. ‘Er stonden in Haarlem in de jaren zeventig twintigduizend woningen minder, maar er woonden toch meer mensen. Voor wie bouw je eigenlijk? Je ziet een sterk toenemend aantal alleenstaanden. Bij corporaties bekijken we of we mensen kunnen doorschuiven naar een hen beter passende plek. Ook in de koopsector moet je breed kijken. Misschien zijn datingsites soms effectiever dan nieuwbouw.’

Wonen tussen de bedrijven? Ja

‘De koopprijzen in Delft stijgen. De wachttijden in de sociale huursector worden steeds langer. Onder die omstandigheden vinden we het niet passend om te zeggen: we doen niks, want we zitten al vol.’ Wethouder Stephan Brandligt (duurzaamheid, GroenLinks) windt er geen doekjes om. Vijftienduizend woningen wil zijn gemeente er de komende jaren bij. ‘Allemaal binnen de stad en geen meter erbuiten, want groen’, zegt Brandligt, ‘hebben we als Delft bijna niet meer.’

De vijftienduizend nieuwe woningen vormen bijna een derde van de huidige woningvoorraad in Delft. Veel bewoners vinden de stad met z’n ruim 102.000 inwoners zo al druk genoeg. Hoe krijg je die nieuwbouw dan gedaan? ‘Geef je alleen dingen op, of kun je met nieuwbouw ook kwaliteit toevoegen?’, scherpt Brandligt de vraag aan. Hij mikt op het laatste. ‘Onze huidige woningvoorraad is niet in balans, zowel in kwaliteit als in typologie.’ Delft heeft relatief veel slecht geïsoleerde jarenvijftigwoningen. Gezinnen en oud-studenten van de TU Delft zoeken hun heil daarom vaak elders. Daar moet een eind aan komen, vindt Brandligt. En zo kwam een deel van het bedrijventerrein Schieoevers als nieuwbouwlocatie in beeld.

De noordelijke helft van dit terrein werd ooit vrijwel volledig gevuld door de Nederlandse Kabelfabriek (NKF). Daar is alleen nog de veel bescheidener dochter Prysmian Cables van over. Een Gamma en een Praxis kwamen erbij, een roeivereniging zit er. Maar ook de veertigduizend vierkante meter aan opslagruimtes van de Schiehallen en tientallen meer en minder florerende bedrijven en bedrijfjes zijn onderdeel van het terrein. Hoe krijg je daar de door de gemeente geplande duizenden woningen gerealiseerd?

Brandligt: ‘Het terrein ligt tussen twee stations op een steenworp van het centrum. Het vormt bovendien een barrière voor het oost-westverkeer door de stad. Eerst moet je de spoorlijn kruisen, dan het bedrijventerrein, dan de rivier de Schie en ten slotte nog de campus van de TU Delft. Al zou je willen, je komt er als burger bijna niet.’ Ander aandachtspunt: er werken relatief weinig mensen. ‘Dit is qua aantal werknemers per hectare een van de laagst bezette bedrijventerreinen in Zuid-Holland, nog niet de helft van de Haarlemse Waarderpolder. Alles bij elkaar zijn dat ons redenen genoeg om op een vernieuwende wijze met het terrein aan de slag te gaan. We mikken op nieuwe bedrijvigheid, maar willen er ook woningbouw realiseren.’

Vrachtwagens
Bedrijven combineren met duizenden woningen, kan dat? Nee, vindt een aantal ondernemingen op het terrein. Zoals het transportbedrijf dat er met grote vrachtwagens rondrijdt en stelt dat je kunt wachten op een ongeluk. Ook beklagen bedrijven zich over de onzekerheid die de plannen met zich meebrengen. Resteren er straks nog wel mogelijkheden tot uitbreiding, of zullen de strengere milieunormen rond de woningen elke nieuwe bedrijfsactiviteit in de kiem smoren? ‘De bedrijvenkring Schieoevers laat goed van zich horen’, erkent Brandligt. ‘Ze zeggen: het is niet een ideaal terrein, maar het functioneert en zit vol.

Dus heel veel woningen erbij vindt de kring geen goed idee. Maar bedrijven merken ook dat het terrein verouderd is. Stel dat je nu als onderneming wil uitbreiden, waar moet je dan heen? We hebben in Delft bepaald gebrek aan groeimogelijkheden voor ondernemers.’

Brandligt hoopt op het terrein startups te kunnen huisvesten, opgezet door (ex) studenten van de TU Delft. ‘Niet alleen grootschalige maakbedrijven, dus, maar lichtere vormen die daar wel kunnen. Bedrijfjes die er een prototype ontwikkelen, maar de productielijn uitbesteden aan China.’ Voor bedrijven die willen bewegen kijkt Brandligt hoe hij doorstroming naar het zuidelijke deel van de Schieoevers kan ondersteunen, dat wél als bedrijventerrein in stand blijft. ‘Er zijn daar bedrijven die niet goed op hun plek zitten, zoals een elektriciteitscentrale die afgekoppeld is: een enorm terrein waar niemand werkt.

We proberen daar schuifruimte te creëren voor bedrijven uit het noordelijk deel die moeten worden verplaatst.’ Het is een voor de gemeente moeilijk te sturen proces, erkent Brandligt. ‘Afgezien van een klein kaveltje bij station Delft-Zuid hebben we geen grond in het gebied. Grootschalig geld om bedrijven uit te kopen, heeft Delft niet. Maar als bedrijven willen bewegen, kunnen we hen wel in dat proces faciliteren.’

Ontwikkelplan
Verder hoopt Brandligt bedrijven mee te krijgen via het nieuwe ontwikkelingsplan voor de Schieoevers. ‘We proberen het bedrijfsleven daar zoveel mogelijk bij te betrekken. Zij zien ook dat je via woningbouw meer geld in het gebied krijgt, waardoor je de openbare ruimte kunt aanpakken. Daar hebben bedrijven profijt van. Maar hun voornaamste zorg is en blijft of ze hun bedrijfsvoering op de huidige plaats kunnen voortzetten. Ook in de raad is daar veel over gesproken. Daarom zullen we de komende tien jaar maar met drie plekken in het gebied bezig zijn: de Schiehallen, de directe omgeving van station Delft-Zuid en een nu al braakliggend terrein aan de Nieuwe Haven. Met de rest dus niet. Geen enkel bedrijf móet weg.’

Woningbouw en bedrijven kunnen in de toekomst worden gecombineerd door, stelt de gemeente in de milieueffectrapportage (mer), ‘de randen van het acceptabele op te zoeken’. ‘Ja, deze aanpak is anders dan normaal’, stelt Brandligt. ‘Je maakt niet eerst een plan en legt daar de mer overheen. We bepalen eerst via een mer de maximale grenzen, als een soort koepel, en bekijken dan wat er daarbinnen nog aan ontwikkelplannen mogelijk is. Een van de belangrijkste grenzen is de Kruithuisweg die midden door het gebied loopt. Daar kan vanuit milieunormen niet veel verkeer meer bij.

Netto mogen er voor de nieuwbouw aan de Schieoevers nauwelijks auto’s bijkomen. Er zal een enorme shift in mobiliteit moeten plaats vinden, anders gaat een groot deel van de plannen niet door.’

Haast
In juli moet het ontwikkelingsplan voor Schieoevers Noord door de raad worden vastgesteld. Er is haast bij, omdat ProRail eind dit jaar al met de uitbreiding van station Delft-Zuid wil beginnen. ‘Dan moeten we onze plannen klaar hebben.’ De komende tien jaar heeft Delft volgens Brandligt de handen vol aan de drie plekken op de Schieoevers die zeker zullen transformeren. ‘Verder ken ik al één ondernemer die ruimte wil maken. Maar als er verder geen bedrijf beweegt, kan het best zo zijn dat ons plan daar ook meteen eindigt.’