Suikerzoete nieuwbouw

‘Daar bij dat bramenbosje komt de bustunnel onder het spoor door’, wijst Bert Popken, concerndirecteur van de gemeente Groningen. Het is een frisse, vroege decemberdag. De winterzon staat laag aan een heldere hemel.

Tien minuten eerder verliet Popken het projectbureau De Suikerzijde dat naast een matrassenzaak gevestigd is, trok een muts over zijn glimmend kale hoofd, stopte de handen in de jaszakken en stak een metalen gelegenheidsbrug over naar het voormalige industrieterrein waar zich ooit een uit de kluiten gewassen suikerfabriek bevond, maar waar in de komende jaren vijfduizend woningen uit de grond gestampt worden.

Weeïge geurdeken

Op de liefst 160 hectare aan voormalig fabrieksterrein, waar de suikerbieten uit de provincie Groningen werden geraffineerd, komt een ruime woonwijk met meerdere scholen, pleinen en zelfs een treinstation. De wijk gaat De Suikerzijde heten. Het nieuwe treinstation, waar het rijk 98 miljoen euro aan bijdraagt, krijgt dezelfde naam. Een van de nieuwe bruggen, deels gefinancierd met de 25 miljoen euro die het rijk uittrekt om de woningbouw in de nieuwe wijk te versnellen, zal de Suikerbrug heten. Een geplande houten boulevard langs het kanaal draagt als werktitel De Suikerkade. Al die suikerzoete namen herinneren aan de weeïge geurdeken die de suikerfabriek vroeger over de stad kon leggen.

Bert Popken was erbij toen de suikerfabriek in 2008 gesloopt werd. De Europese Unie en de Wereldhandelsorganisatie gaven bietsuikerfabrieken subsidie om te stoppen, met het oog op het stimuleren van de rietsuikerproductie in andere delen van de wereld. De gemeente Groningen kocht het immense terrein aan. ‘Dat past ook bij Groningen’, vertelt Popken, terwijl hij langs het voormalige zeefgebouw loopt, een massief bakstenen gebouw dat als enige fabriekspand bewaard is gebleven. Hier werd de suiker gezeefd en opgeslagen. ‘Wij hebben altijd een actief grondbeleid gehad, in de zin dat wij als het eventueel mogelijk is, stuur willen hebben op de realisatie van dit soort wijken.’

Grootse ambitie

Dat lijkt nu goed uit te komen. Het kabinet heeft de grootse ambitie om in 2030 900.000 woningen te hebben gebouwd. Van elke regio wordt een aandeel geëist. De provincie Groningen biedt 28.500 woningen, waarvan 8500 huizen sloopnieuwbouw. Dat betekent netto 20.000 extra woningen, waarvan veruit de meeste in de gemeente Groningen. Voor die nieuwbouw heeft de gemeente vier grote ontwikkelzones, waarvan de grond goeddeels in eigen handen is. Dat geldt bijvoorbeeld voor Meerstad, een buitenwijk die welhaast een apart dorp is dat rond het Woldmeer is aangelegd. Elk jaar komen daar zo’n tweehonderd woningen op de markt. Ooit groeit deze gloednieuwe wijk aan de stad vast, denkt Popken.

In totaal wordt in de komende ruim tien jaar een stad ter grootte van Drachten aan Groningen toegevoegd, zegt de concerndirecteur. Geen wonder dat hij blij is niet afhankelijk te zijn van de eisen van andere grondeigenaren. Maar dat betekent niet dat de gemeente de volledige controle heeft over de bouwopgave waar ze voor staat. Allereerst zijn de rijkssubsidies cruciaal, omdat de bouw van deze wijken niet rendabel te maken is. Alleen al omdat bijna een kwart van De Suikerzijde komt te bestaan uit een park (naam waaraan gedacht wordt? U raadt het al: het Suikerpark).

Kuifeendjes

Maar er is een tweede beletsel. Bert Popken loopt een heuveltje op en loopt over een tussen braamstruiken uitgehakt pad. Bovengekomen kijkt hij niet alleen uit op het stadssilhouet van Groningen, met de Martinitoren, het Groninger Forum en het kantoor van de Gasunie, maar ook over de grote vloeivelden die nu aan zijn voeten liggen. ‘Hier werden de bieten gewassen’, zegt hij, terwijl verderop kuifeendjes in het water dobberen en een aalscholver op een paaltje zijn vleugels droogt. ‘Sinds we dit terrein gekocht hebben, hebben we de boel de boel gelaten. En ja, als je dan zulke waterplassen hebt, trekt dat natuur aan.’

Hij voegt daaraan toe: ‘Daar hebben we op dit moment nog procedures voor lopen.’ Voor de aanleg van de wijk is namelijk ontheffing verleend op de Wet natuurbescherming. Natuurorganisaties vochten dat besluit aan. Zij wezen erop dat bij de voormalige vloeivelden nu dieren leven als de watervleermuis, de meervleermuis en de geoorde fuut. De natuurcompensatie die in het bouwplan is opgenomen, is in hun ogen onvoldoende. Een definitieve rechterlijke uitspraak laat op zich wachten. ‘En dat mag ook’, zegt Popken, die verder niet veel wil zeggen. ‘Dat is het mooie in Nederland: dat we een rechtsstaat zijn.’ Het zorgt er wel voor dat onduidelijk blijft of in 2023 met de bouw kan worden begonnen.

Uitdagingen

Woningbouwcorporaties zijn belangrijke spelers in de bouwopgave van de provincie Groningen. Iets minder dan de helft van de 28.500 geplande woningen (13.400) wordt door hen gebouwd. Gertjan Pranger is portefeuillestrateeg bij Lefier, een grote woningbouwcorporatie in Groningen en Drenthe. Het jaarlijkse investeringsformule van deze corporatie dijt uit van honderd naar honderdveertig miljoen euro, vertelt hij. ‘Wij gaan van 250 naar 350 nieuwbouwwoningen per jaar.’ Dat levert personele uitdagingen op. Lefier moet genoeg projectleiders, bewonersbegeleiders en andere functies in huis krijgen. Ook moet ze langdurig voldoende bouwbedrijven aan zich weten te binden.

In 2022 is de laatste vrijblijvendheid verdwenen uit het land der corporaties. Het kabinet beëindigt de verhuurdersheffing die corporaties sinds 2014 betalen. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk maakt, moet wel nog door de Eerste Kamer. In ruil voor deze verlichting gaan de corporaties in verhoogd tempo hun woningvoorraad verduurzamen en nieuwbouw tot stand brengen. Pranger: ‘De overheid wordt steeds dwingender. We hebben een tijd gehad dat elke corporatie kon doen en laten wat-ie wilde. Nu zitten woningcorporaties steeds meer met elkaar aan tafel om plannen te delen. Ook wordt gewerkt aan wetgeving die het provincies mogelijk maakt om te handhaven als een corporatie de plannen niet waarmaakt. Daardoor komt er meer druk dan vroeger te liggen op de prestatieafspraak die een woningcorporatie met een gemeente overeen is gekomen.’

Geen krimp

In het landelijk gebied buiten de stad Groningen heeft de regio twee uitdagingen: de versterkingsopgave vanwege de aardbevingen door de gaswinning, maar ook de bevolkingskrimp. Die krimp echter lijkt voorlopig verleden tijd. In de coronatijd was het een behoorlijke verrassing dat Groningse dorpen, die jarenlang met de handen in het haar hadden gezeten, ineens ook hun laatste leegstaande woningen en panden verkochten aan onder meer Randstedelingen die verlangden naar rust en ruimte.

‘Het krimpvraagstuk lijkt steeds verder naar achteren te schuiven’, zegt Pranger. ‘Ik weet nog dat toen ik net in deze sector kwam, gezegd werd dat de bevolking in 2020, 2025 echt zou krimpen. Er is toen veel gesloopt, bijvoorbeeld in Stadskanaal. Maar de bevolkingsgroei is hoger geweest dan verwacht. Zoals het er nu naar uitziet, zien we de komende tien jaar in Stadskanaal en in Emmen (in Drenthe) geen krimp op ons af komen. Wel krimp in het aantal inwoners, maar niet in het aantal huishoudens. Er zijn meer één- en tweepersoonshuishoudens, onder andere door de vergrijzing. Onze mindset is daardoor veranderd: we zijn niet meer op krimp gericht, en wel meer op stabilisatie.’ De versterkingsopgave blijft wél nog lang een hoofdpijndossier. Van de 28.500 geplande woningen gaat het bij 8500 woningen om sloopnieuwbouw; in 3400 gevallen door de versterkingsopgave.

Meerstad

Het merendeel betreft de regio buiten de stad. De eerdergenoemde groeiwijk Meerstad, waar veel gebouwd wordt, ligt weliswaar ook in aardbevingsgebied, maar dat is voor nieuwbouw geen probleem, vertelt Popken. Heel anders is het als woningen vervangen moeten worden. Tegen de achtergrond van de aardbevingsproblematiek komen meerdere geldstromen naar woningbouwend Groningen. Lefier krijgt ruim 29 miljoen euro dankzij de Subsidieverlening woningcorporaties aardbevingsgebied Groningen. Ook heeft de regio in november 2020 een bestuursakkoord gesloten met het rijk, ter waarde van 1,5 miljard euro voor de veiligheid en versterking van Groningse woningen.

Versterkingsopgave

Wethouder Annalies Usmany-Dallinga van de gemeente Eemsdelta heeft veel ervaring met de versterkingsopgave. Onder haar bestuur vallen dorpen en kleine steden als Loppersum, Appingedam en Delfzijl. We gaan met haar eerst nog even terug naar de oude krimpscenario’s. Ook in haar gemeente zijn die verleden tijd, vertelt Usmany. ‘Wij waren vanaf 2006 een krimpgemeente en mochten daarom niet bijbouwen, alleen slopen. Maar wij hebben een nieuw woningmarktonderzoek gedaan, en als je kijkt wat de woningvoorraad doet en hoe de samenstelling van huishoudens verandert, dan praten we in de gemeente Eemsdelta de komende tien jaar van een groei van zes- tot negenhonderd nieuwe woningen. Driehonderd daarvan zitten in harde plannen.’

Tragisch hoofdstuk

En dan de versterkingsopgave. Dat is een tragisch hoofdstuk in de woningbouwopgave van de gemeente Eemsdelta. Tussen de regels door lijkt de wethouder te suggereren dat deze woningen eigenlijk niet thuishoren in het aanbod aan de minister van Volkshuisvesting. Liefst 2800 woningen moeten in Eemsdelta vanwege de aardbevingen nog gesloopt en vervangen worden. Die zijn deel van de 8500 sloopnieuwbouw woningen die genoemd worden in de brief aan de minister. ‘Dit heeft niks met de woondeals te maken’, beklemtoont Usmany. ‘Dit is totaal niet te vergelijken met een normale herstructurering.

Als wethouder in Appingedam heb ik van 2004 tot en met 2010 ook met een herstructureringsopgave te maken gehad. Die inwoners stonden er heel anders in. Bij de inwoners van wie nu het huis gesloopt wordt, zit heel veel achterliggend leed. Deze mensen hebben veel meer emotionele schade opgelopen. Bovendien gaat het hier om veel eigen woningbezit. Die mensen willen een vergelijkbare woning terug. Het proces om hen naar een nieuwe woning te krijgen, waarbij de oude wordt gesloopt, duurt veel langer dan bij een normaal herstructureringsprogramma.’